1. Los derechos reales en general

Se denomina derechos reales a aquellos derechos subjetivos de carácter absoluto y contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres más relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de crédito (aunque en la práctica se dan supuestos dudosos), son los siguientes:

• a) Poder directo: Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa —material o inmaterial—, y no sobre una prestación o conducta de otro sujeto.
• b) Eficacia erga omnes: Ese poder es eficaz y oponible frente a todos, y no solo frente a un sujeto determinado.
• c) Reipersecutoriedad: El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso de que esta cambie de propietario o de poseedor.
• d) Publicidad: Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza, deben afectar a terceros, es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad. Tales mecanismos —que, como regla general, no se aplican a los derechos de crédito— son principalmente la posesión y el Registro de la Propiedad.
• e) Prioridad temporal: En caso de concurrencia de diferentes derechos reales sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre sí con arreglo al principio de prioridad temporal (prior tempore, potior iure).

2. Clasificación de los derechos reales

Los derechos reales típicos, previstos por nuestro ordenamiento, pueden clasificarse del siguiente modo:

• a) Derecho de propiedad o dominio: Es el derecho real pleno que recae sobre cosas materiales.
• b) Derechos sobre bienes inmateriales: Propiedad intelectual y propiedad industrial.
• c) Derechos reales limitados o sobre cosa ajena: Son derechos que otorgan a su titular ciertos poderes de actuación sobre una cosa que pertenece a otro, limitando así el contenido de la propiedad ajena. Pueden ser de diferentes tipos:

• Derechos reales de goce: Usufructo, derechos de uso y habitación, servidumbres, superficie y derechos de sobreelevación y subedificación.
• Derechos reales de garantía: Son principalmente la hipoteca y la prenda.
• Derechos reales de adquisición preferente: Tanteo, retracto y opción.

3. La posesión

3.1. Concepto y clases

Se denomina posesión natural a una situación de hecho consistente en la tenencia o ejercicio material de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho por parte de un sujeto; a diferencia de la llamada posesión civil, que es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de hacer la cosa, el animal o derecho como suyos.

Esta situación posesoria queda protegida por el ordenamiento jurídico de forma provisionalmente prevalente, con independencia de que el poseedor en cuestión sea o no titular efectivo del derecho que está ejercitando. El fundamento de la protección posesoria debe buscarse en la necesidad de preservar la paz social y en la conveniencia de dotar de cierta estabilidad a las situaciones de hecho por razones de seguridad jurídica.

3.2. Adquisición y pérdida

La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas. En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello.

El poseedor puede perder su posesión por: abandono, cesión a título oneroso o gratuito, destrucción o pérdida total, o por la posesión de otro si esta hubiese durado más de un año.

3.3. Efectos

• A) Protección interdictal: El poseedor perturbado o despojado puede ejercitar acciones judiciales especiales (interdictos de retener y de recobrar) para obtener la restitución. Son juicios sumarios con un plazo de caducidad de un año.
• B) Presunciones posesorias: Incluyen la presunción de buena fe, la presunción de continuidad en la posesión y la presunción de título.
• C) Usucapión: El poseedor sin derecho puede llegar a adquirirlo si la situación se prolonga en el tiempo.

4. Modos de adquisición y transmisión de los derechos reales

4.1. La ocupación

Modo de adquisición originaria de cosas que carecen de dueño (bienes apropiables, tesoro oculto, cosas muebles abandonadas). Los bienes inmuebles abandonados pasan automáticamente al Estado.

4.2. La accesión

La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora. Destaca la accesión invertida en construcciones extralimitadas cuando hay buena fe.

4.3. El sistema del título y el modo

En el Derecho español, la transmisión requiere dos elementos: título (contrato válido) y modo (tradición o entrega). Sin ambos, no se produce la transmisión efectiva del derecho real.

4.4. La usucapión

También llamada prescripción adquisitiva. Puede ser ordinaria (con justo título y buena fe) o extraordinaria (basada solo en la posesión prolongada en el tiempo).

4.5. Las adquisiciones «a non domino»

Adquisición originaria procedente de quien no es propietario, basada en la protección de la apariencia jurídica (ej. bienes adquiridos en establecimientos abiertos al público o mediante el Registro de la Propiedad).

5. Causas de extinción de los derechos reales

Destacan: la destrucción de la cosa, la consolidación (reunión de propiedad y derecho real en una persona), la renuncia o abandono, y la expropiación forzosa.

6. La publicidad de los derechos reales: El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad garantiza la seguridad del tráfico inmobiliario. Aunque la inscripción es generalmente voluntaria, es fundamental para la protección del titular (principio de legitimación) y del tercero adquirente de buena fe (principio de fe pública registral).