Conceptos Clave del Derecho Hipotecario y Registral
41. Características de la regulación civil catalana de la hipoteca
La regulación civil catalana de la hipoteca tiene las siguientes características:
- Es un derecho real
- Recae sobre bienes inmuebles
- Es un derecho no posesorio
- Tiene una función de garantía
- Comporta un derecho de realización de valor
- Es un derecho accesorio al crédito que garantiza
- Exige unos requisitos formales de constitución
42. ¿Cuáles son los requisitos formales de constitución de la hipoteca?
Los requisitos formales de constitución de la hipoteca son su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por eso se dice que la inscripción de la hipoteca es constitutiva, pues sin ella no nace el derecho real.
43. ¿Qué se entiende por extensión objetiva de la hipoteca?
La extensión objetiva de la hipoteca se refiere a la realidad física, jurídica y económica que abarca el objeto de la hipoteca. La regla general afirma que la finca se expande sobre los instrumentos y derechos que constituyen su dotación. Sobre algunos de ellos la finca se extiende naturalmente (por ejemplo, edificaciones, mejoras, indemnizaciones, bienes muebles permanentes no separables), y sobre otros es necesario acuerdo entre las partes o disposición legal (por ejemplo, los frutos o los bienes muebles permanentes separables).
44. ¿Qué es el principio de especialidad registral aplicado a la hipoteca?
El principio de especialidad registral tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos en los Registros. Aplicado a la hipoteca supone que la hipoteca es única y garantiza un único crédito. Por eso, cuando hay varias fincas gravadas, es necesario determinar cuál es la cantidad por la que cada una de ellas queda afectada.
45. ¿Cuáles son las fases que se pueden distinguir en la vida del derecho real de hipoteca?
En la vida del derecho real de la hipoteca se pueden distinguir dos fases:
- La fase de seguridad, en la que el acreedor está facultado a promover el mantenimiento del valor del bien hipotecado.
- La fase de ejecución, que nace a partir del momento en que la obligación garantizada es exigible y no ha sido satisfecha, y donde el acreedor tiene la facultad de promover la realización del valor del bien hipotecado, a fin de cobrar su deuda.
46. Concepto de acción de deterioro o devastación
Es la acción de deterioro o devastación a favor del acreedor hipotecario con la finalidad de conservar el valor del bien hipotecado.
47. Concepto de acción hipotecaria
Es la acción hipotecaria que tiene el acreedor hipotecario y que le autoriza a instar la realización del valor del bien hipotecado, mediante alguno de los procedimientos legalmente previstos, para, con el precio obtenido, cobrar su crédito.
48. Plazo de la acción hipotecaria
El plazo de la acción hipotecaria es de 20 años desde que el crédito es exigible.
49. Concepto de derecho real de anticresis
El derecho real de anticresis es un derecho real de garantía que se constituye sobre bienes inmuebles y asegura el cumplimiento de la obligación garantizada primero mediante la aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, y segundo instando la venta del inmueble para su pago.
50. Concepto de Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un registro que publica las situaciones jurídico-reales que afectan a los bienes inmuebles, y su organización se basa en un sistema de competencia territorial, según el lugar de ubicación de la finca.
51. ¿Cómo se accede al Registro de la Propiedad?
Al Registro acceden títulos de adquisición del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, siempre que estén recogidos en un título formal, esto es, un documento notarial, judicial o administrativo.
52. ¿Qué se entiende por el principio de legalidad en el Registro?
Por el principio de legalidad debe entenderse que todo título que se trate de inscribir en el Registro está sometido a un examen previo, también llamado calificación, con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales los títulos válidos y perfectos.
53. ¿Qué se entiende por el principio de prioridad registral?
Por el principio de prioridad registral debe entenderse que los derechos que otorgan los registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción: «prior tempore, potior iure» (primero en tiempo, mejor en derecho).
54. ¿Qué se entiende por el principio de publicidad registral?
En virtud de este principio de publicidad registral se presume que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones, y por tanto nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.
55. ¿Qué se entiende por el principio de legitimación registral?
Según este principio de legitimación registral, se presume que el contenido de las inscripciones es cierto y produce todos sus efectos mientras no sean anuladas o rectificadas.
56. ¿Qué se entiende por el principio de oponibilidad?
Este principio de oponibilidad trata de impedir que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito, aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito. El principal exponente es el art. 32 de la Ley Hipotecaria, que establece que lo no inscrito en el Registro no perjudica al tercero inscrito.
57. ¿Qué se entiende por el principio de fe pública registral?
Este principio de fe pública registral busca proteger los actos jurídicos que se hayan producido confiando en el contenido del Registro. El principal exponente es el art. 34 de la Ley Hipotecaria, que establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
58. ¿Quién es el tercero hipotecario?
El tercero hipotecario es aquella persona titular de un derecho real inscrito de buena fe en el Registro mediante un título oneroso, y que no puede ser despojado a pesar de que la propiedad haya sido enajenada (vendida) por otro.