CASO 8.

SUPUESTO I.

Retraso en la Entrega de la Vivienda

1º A fecha de 18 de mayo de 2009, los compradores Javier y Fátima no han recibido aún la vivienda, a pesar de que las obras finalizaron en diciembre de 2007 y se obtuvo la cédula de habitabilidad en la misma fecha, según lo establecido en los artículos 26 y 27 de la Ley 18/2007. Jardines Gerena S.L. contaba con tres meses, según la cláusula quinta del contrato de compraventa, para entregar la vivienda, es decir, hasta marzo de 2008, siempre y cuando el comprador hubiera cumplido con su obligación de pago. No se especifica ninguna causa que justifique este retraso.

La entrega se haría por escritura pública (Traditio instrumental), según lo establecido en la cláusula quinta del contrato y en el artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil. A la fecha actual, 14 meses después del plazo fijado, la entrega aún no se ha realizado.

Opciones del Comprador ante el Incumplimiento

2º En este caso, se plantea la cuestión de si el retraso en la entrega de la vivienda justifica la negativa del comprador a pagar el precio o la resolución del contrato.

Es importante destacar que no cualquier incumplimiento del vendedor justifica la resolución del contrato. El retraso o incumplimiento debe ser trascendente o relevante, afectando de manera significativa el interés del comprador.

Según el artículo 1124 del Código Civil, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

La jurisprudencia exige, para la resolución del contrato, que el incumplimiento del vendedor sea grave y frustre el fin del contrato, eliminando las expectativas legítimas del comprador.

Un mero retraso por poco tiempo no justificaría la resolución del contrato. Sin embargo, si el plazo de entrega es esencial para el comprador y el incumplimiento es manifiesto, podría considerarse la existencia de una voluntad obstaculizativa al cumplimiento, lo que justificaría la resolución contractual.

Conclusión

En este caso, los compradores tienen derecho a una indemnización por el retraso e incluso pueden optar por la resolución del contrato, considerando la duración del retraso y las causas alegadas por Jardines de Gerena.

SUPUESTO II.

Contrato de Fianza

1º Estamos ante un contrato de fianza, donde Carlos (fiador) se obliga a pagar en caso de que María (deudor) no lo haga, según el artículo 1822 del Código Civil. Es un contrato consensual, unilateral, gratuito y accesorio.

Se trata de una fianza convencional, donde el fiador se obliga espontáneamente. Los requisitos para constituir una fianza son el consentimiento expreso del fiador (artículo 1827 CC) y la capacidad para ser fiador (artículo 1828 CC).

En este caso, el fiador ha renunciado al beneficio de excusión, por lo que el acreedor puede dirigirse directamente contra él.

Carlos paga el préstamo de María como fiador, con la oposición expresa de esta. El pago se realiza con ignorancia del deudor y sin su autorización.

El principal efecto del pago por Carlos sin la aprobación de María es que solo tiene a su alcance la acción de reembolso. La subrogación puede tener lugar si hay interés en el cumplimiento de la obligación.

Oposición del Deudor a la Fianza

2º Si María se hubiera opuesto a que Carlos prestase fianza, según el artículo 1823 CC, la fianza es un acuerdo de voluntades entre el acreedor y el fiador, y la manifestación de la voluntad del deudor es innecesaria. Por tanto, Carlos podía haberse constituido en fiador de María aun con su oposición.

Minoría de Edad del Deudor

3º Si María fuese menor de edad, el artículo 1824 CC establece que el contrato sería anulable si Carlos también fuese menor de edad. La minoría de edad de María no es relevante en el contrato de fianza, ya que no se requiere su aprobación para la constitución del contrato. Solo es relevante la mayoría o minoría de edad de Carlos para que la fianza esté constituida válidamente.