1. Naturaleza Jurídica de la Transferencia de Bienes
Doña Isidora Ugarte acuerda transferir su departamento a don Hugo por un precio de 75 millones de pesos. Don Hugo, para cumplir con su obligación, entregará a Isidora la suma de 35 millones en efectivo y transferirá su automóvil Benz año 2025, avaluado en 40 millones de pesos.
1.1 ¿Qué contrato están celebrando las partes?
El contrato se clasifica como una permuta y no como una compraventa, según lo dispuesto en el artículo 1794 del Código Civil, dado que la parte entregada en especie (el automóvil) tiene un valor superior a la parte entregada en dinero.
2. Revisión de Títulos y Escrituración
Don Samuel Reinoso, casado en sociedad conyugal con doña Florencia Fuentes, desea adquirir un departamento, estacionamiento y bodega a don Mariano Volante. Los inmuebles fueron adquiridos por el vendedor en 2019 a doña Juana Torrealba, con un saldo de precio pagadero en 5 años.
2.1 Verificación del pago y título de dominio
Como comprador, se debe solicitar a la vendedora original (doña Juana Torrealba) la escritura de cancelación del saldo de precio. Este documento puede ser unilateral, donde el vendedor declara recibida la totalidad de la deuda, incluyendo la renuncia expresa a la acción resolutoria.
2.2 Precisión y desglose del precio
Aunque existe debate doctrinal, la práctica notarial y los Conservadores de Bienes Raíces exigen el desglose del precio por cada inmueble (departamento, estacionamiento y bodega) para mayor claridad y cumplimiento de los requisitos registrales.
2.3 Autorización del cónyuge
Don Samuel no requiere autorización de su cónyuge para adquirir bienes. Según el artículo 1749 del Código Civil, la autorización es necesaria para enajenar o gravar bienes raíces sociales, pero no para su adquisición, la cual ingresa al haber social por ser a título oneroso.
3. Arrendamiento y Gravámenes Hipotecarios
Don Ronaldo Sotomayor compra un inmueble a don León Castillo, el cual se encuentra arrendado a doña Luciana Huidobro mediante escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
3.1 Respeto al contrato de arrendamiento
Don Ronaldo debe respetar el contrato de arrendamiento. Al haber sido celebrado por escritura pública e inscrito, el arriendo es oponible al nuevo adquirente conforme al artículo 1962 N°2 del Código Civil.
3.2 Resguardos ante el Banco Metropolitano
Dado que el arrendamiento está inscrito, es oponible al acreedor hipotecario según el artículo 1962 N°3. El banco debe exigir la cancelación de dicha inscripción antes de constituir la hipoteca para evitar riesgos en una eventual ejecución.
3.3 Autorización para hipotecar
Sí, don Ronaldo requiere la autorización de su cónyuge. El artículo 1749, inciso 3°, establece que el marido no puede gravar voluntariamente los bienes raíces sociales sin la autorización de la mujer, so pena de nulidad relativa.
4. Modelos de Comparecencia y Promesa
4.1 Comparecencia en escritura pública
En Santiago de Chile, a trece de abril de dos mil veintiséis, ante mí, Juan Pablo Herrera González, chileno, abogado, Notario Público, Titular de la Segunda Notaría de Santiago, con oficio en calle Huérfanos número 1200, comparecen: doña Francisca Belén Rojas Muñoz, chilena, casada bajo el régimen de sociedad conyugal, ingeniera comercial, cédula nacional de identidad número 17.456.382-5, domiciliada en calle Los Jardines número 2450, comuna de Ñuñoa, en adelante también indistintamente denominada “la parte compradora”; y por la otra, don Matías Andrés Salazar Pérez, chileno, soltero, arquitecto, cédula nacional de identidad número 15.987.654-3, domiciliado en calle Avenida Providencia número 1850, departamento 1203, comuna de Providencia, en adelante también indistintamente denominada “la parte vendedora”.
4.2 Contrato de promesa
En Santiago de Chile, a diez de mayo de dos mil veintiséis, entre doña Valentina Paz Morales Castillo, chilena, soltera, abogada, cédula nacional de identidad número 18.234.567-9, domiciliada en calle Los Alerces número 1540, comuna de La Florida, en adelante también la “promitente vendedora”, y por la otra don Sebastián Ignacio Fuentes Riquelme, chileno, soltero, ingeniero civil, cédula nacional de identidad número 17.876.543-2, domiciliado en calle Avenida Macul número 2450, departamento 802, comuna de Macul, en adelante también el “promitente comprador”, se ha convenido el contrato de promesa de compraventa del que dan cuenta las cláusulas siguientes: