Situación de los Empleados del Notario
Los empleados notariales son funcionarios que ostentan una categoría especial, en la que la confianza depositada en ellos por el notario es plena. Esto los obliga a observar una conducta especial que sea armónica con la conducta que guarda el notario. Por ello, si bien la violación del secreto no afecta directamente sus responsabilidades, deben considerar que sí afectará el prestigio del notario.
Se puede decir que el empleado de la notaría tiene que guardar el secreto como una consecuencia de la lealtad que tiene hacia su superior. Sin perjuicio de lo anterior, se considera que el empleado de la notaría que divulga información amparada por el secreto profesional está efectuando un incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato y, por lo tanto, está faltando al artículo 160 del Código del Trabajo.
Acerca de la Propiedad de los Papeles y Antecedentes de la Escritura
«Los protocolos que contienen las escrituras públicas no cabe duda de que no son del notario. Es así como se señala que estos registros públicos pertenecen al Estado y, por lo tanto, constituyen propiedad pública. Respecto de los demás papeles (excepto las escrituras), el dominio no es de la persona del notario, sino de la notaría. Quedan de esta manera obligados quienes suceden o reemplazan al notario en forma definitiva en el cargo, ya sea en forma titular o interina, a custodiar y resguardar esta información.
Los Contratos en General
El contrato se encuentra íntimamente vinculado con el acto jurídico, que es la manifestación de la voluntad expresada con la intención de crear, modificar o extinguir un derecho. Los contratos son hechos jurídicos voluntarios ejecutados con la intención de producir efectos jurídicos. Dentro de estos efectos jurídicos encontramos las obligaciones, que tienen su fundamento en lo siguiente:
- En los delitos.
- En los cuasidelitos.
- En los cuasicontratos.
- En los contratos.
El contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa, y es la fuente más fecunda de obligaciones.
Diferencia entre Contrato y Convención
Aunque nuestra legislación civil hace sinónimos las expresiones contrato y convención, la doctrina ha establecido que son dos conceptos absolutamente distintos. La convención alude a un acuerdo de voluntades sobre un objeto de interés jurídico que podrá consistir en crear (los contratos), modificar (la novación) y extinguir (el pago). En cambio, el contrato es una especie, clase o tipo de convención que tiene por objeto crear derechos y obligaciones.
Por lo anterior, podemos afirmar que las expresiones contrato y convención están en una relación de género y especie, en la cual la convención es el género y el contrato es la especie, pudiendo afirmarse que todo contrato es una convención, pero no toda convención es un contrato.
Los contratos necesitan de la concurrencia de la voluntad de dos o más personas que reciben la denominación de partes del contrato. Es un principio básico en materia contractual que sea la voluntad de las partes la que determine el alcance, los efectos y la duración del contrato que celebran. Esto es lo que se denomina como principio de la autonomía de la voluntad. Se entiende por autonomía de voluntad la facultad que tienen las partes de un contrato para regular sus propios intereses. Este es el principio fundamental en materia contractual.
Tipos de Contratos
I. El Contrato de Compraventa
Definido como aquel en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Características del Contrato de Compraventa
- Es un contrato bilateral: Ya que las partes contratantes se obligan recíprocamente.
- Es un contrato oneroso: Esto significa que ambas partes afectan su patrimonio; el vendedor afecta su patrimonio porque entrega una cosa y el comprador afecta su patrimonio porque entrega el precio.
- Es un contrato conmutativo: Esto significa que las prestaciones se miran como equivalentes, aunque en los hechos no lo sean.
- El contrato compraventa es, por regla general, consensual: Ya que se perfecciona y nace a la vida del derecho por el solo acuerdo de voluntad de las partes.
- Es un contrato nominado y típico: Porque se encuentra comprendido y reglamentado en el Código Civil.
- La venta no es enajenación: Esto significa que por la compraventa no se transfiere el dominio, ya que el modo de adquirir el dominio es la tradición, y esta en nuestra legislación normalmente se perfecciona con la entrega de la cosa (en el caso de venta de bienes muebles) y con la inscripción conservatoria (en el caso de la venta de bienes inmuebles).
La compraventa de inmuebles está sujeta a solemnidades especiales como son:
- Otorgar una escritura pública en cualquier notaría del territorio nacional.
- Inscribir la Escritura pública en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Elementos Esenciales en el Contrato Compraventa
A. La Cosa Vendida
Esta cosa vendida debe reunir los siguientes requisitos:
- Comerciable: Esto significa que debe ser susceptible de apropiación privada.
- Debe ser singular y determinante: En la compraventa se pueden vender todos los bienes de una persona, pero para que sea válida deben individualizarse y especificarse uno a uno los bienes que se venden.
- No debe pertenecer al comprador: Del artículo 1816 del Código Civil se expresa que la compra de la cosa propia no vale.
B. El Precio
Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Son requisitos del precio los siguientes:
- Debe pactarse en dinero: Este debe pactarse en dinero, aunque se pague en otra especie.
- Debe ser real y serio: Debe ser real, no simulado.
- Debe estar determinado o ser determinante: Debe estar especificado en el mismo contrato o contener los elementos suficientes para ser precisado a futuro.
C. El Consentimiento de los Contratantes
Es importante recordar que el contrato compraventa es un acto jurídico bilateral, lo que significa que para producir efectos jurídicos es necesario que manifiesten sus respectivas voluntades tanto el vendedor como el comprador; por eso se habla de consentimiento, esto es, acuerdo de voluntades.
Obligaciones del Vendedor
- La entrega o tradición de la cosa vendida: La tradición de las cosas muebles se efectúa con la entrega de la cosa, y la tradición de los bienes inmuebles con la inscripción de inmuebles en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
- El saneamiento (responder) de la evicción y de los vicios redhibitorios (ocultos):
- La evicción es la pérdida de todo o parte de la cosa comprada que afecta al comprador en una sentencia judicial por una causa anterior a la venta, y el comprador puede reclamar al vendedor la indemnización de los perjuicios que esto ocasione.
- Los vicios redhibitorios son los defectos o vicios ocultos que tiene la cosa vendida; en este caso, se puede pedir la nulidad de la venta o que se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos.
Obligaciones del Comprador
- Pagar el precio en el lugar y tiempo convenido.
- Recibir la cosa vendida, que consiste en tomar posesión material de la cosa, diferenciándose la manera de hacerlo según se trate de una cosa mueble o inmueble.
Documentos que se deben solicitar para efectuar un estudio de título de un inmueble
- Dominio Vigente: Este documento acredita que la propiedad pertenece al vendedor y lo entrega el conservador correspondiente a la ubicación de la propiedad.
- Las inscripciones de dominio y las escrituras públicas que le dieron origen de hasta diez años atrás.
- Certificado de deudas de contribuciones: Para ver si la propiedad tiene deudas de contribuciones.
- Certificado de inexpropiabilidad del SERVIU y de la Dirección de Obras de la Municipalidad que corresponde.
- Certificado de hipotecas y gravámenes: Que acredita que la propiedad no se encuentra afecta a una hipoteca, prohibición, usufructo, servidumbre, embargo u otras cargas que la puedan afectar.
- En el caso de edificios: Es necesario revisar el reglamento de copropiedad y que el arrendador esté al día en el pago de los gastos comunes.
II. El Contrato de Permuta
Definido como permutación o cambio por el Código Civil, este contrato dice relación con un acto en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Se rige en casi todo por las reglas de la compraventa, y cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que se da. Generalmente es consensual, perfeccionándose por el solo acuerdo de voluntades de los permutantes, salvo que alguna o ambas cosas sean bienes raíces, ya que para estos casos la ley exige el otorgamiento de una escritura pública.
III. Contrato de Comodato
Es un contrato en que una de las partes (comodante) entrega a la otra (comodatario) gratuitamente una especie mueble o raíz para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de determinados usos.
Características del Comodato
El contrato de comodato es un contrato real, ya que se perfecciona con la entrega de la cosa. Es un título de mera tenencia, ya que el comodatario reconoce el dominio del comodante.
- Es un contrato gratuito, ya que no se paga precio alguno por el uso dado en comodato.
- Es un contrato unilateral, ya que genera obligaciones para una de las partes, que es el comodatario.
Obligaciones del Comodatario
- Obligaciones de cuidar la cosa.
- Obligaciones de usar la cosa según lo convenido en el contrato y, si nada se ha dicho, se usará según su uso ordinario.
- La obligación de restituir la especie prestada al término del contrato.
Causa Especial de Extinción del Comodato
En el contrato de comodato se da una causa especial según la cual la muerte del comodatario obliga a sus herederos a restituir la especie. Si quien fallece es el comodante existiendo un plazo pendiente del préstamo, el comodatario podrá continuar con el comodato hasta el término de dicho plazo.
Comodato Precario
Se llama así cuando la cosa entregada en préstamo debe ser restituida en cualquier momento que lo solicite el comodante.
Precario (a secas)
Todo goce de un bien que se haga por mera tolerancia o ignorancia del propietario.
IV. Contrato de Fianza
Es una obligación accesoria en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o en parte si el deudor principal no la cumple (aval o la fianza).
Características de la Fianza
- Se trata de un contrato accesorio, ya que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la obligación principal.
- Es un contrato gratuito, tiene por objeto la utilidad de una sola de las partes, que es el deudor.
- Es una garantía personal, ya que no se afectan bienes específicos, como en la hipoteca (bien inmueble) y en la prenda (bien mueble).