TEMA 18. HIPOTECA. (I)
do real de realización del valor con función de seguridad o garantía de constitución convencional o legal que recae sobre bienes inmuebles o dºreales enajenables para asegurar el cumplimiento de una det obligación. Régimen normativo: CC + LH + RH
(1) Do real inmobiliario – verdadero do real por conceder inmediatividad respecto a sus facultades (no necesita a nadie para ejercer su do a enajenar la cosa para realizar el pago) y la generalidad, oponibilidad erga omnes. Es importante una nota: extinguida la obligación no supone la extinción automática de la garantía, es necesaria la cancelación en el registro.
(2) Do limitado y limitativo del dominio (a) Limitado porque una de las facultades destacadas es el ius distrahendi
.
(b) Limitativo del dominio, limita el ius disponiendi del hipotecante.se ejecutará la hipoteca ante cualquier persona indep de donde se encuentre la cosa.
(3) Indivisibilidad.
Art
1860 CC
Art. 122 LH:
si al inicio la cosa era única y con posterioridad a la constitución de la hipoteca se divide el bien, queda íntegra la hipoteca.Esto se matiza:·
Art. 119 LH (pluralidad inicial)
ante una pluralidad inicial de fincas dejadas en garantía, es requisito para inscribir la hipoteca que se haya det la cuantía o límite de la responsabilidad de cada una de las fincas en consideración al do de crédito para (lo siguiente responde al art. 124 LH)
Que cuando hayan varias cosas dejadas en garantía, el cumplimiento progresivo del do de crédito permitirá al hipotecante liberar uno de los inmuebles que haya quedado cubierto por el cumplimiento (levantando el gravamen sin necesidad de haber cumplido aún la totalidad de la obligación).
Art. 123 LH (pluralidad sobrevenida)
Cosa dejado en garantía se divida con posterioridad, permanecerá íntegra la garantía (art. 122 LH y 1860 CC
) salvo acuerdo entre acreedor hipotecario e hipotecante
Por tanto, hay indivisibilidad salvo pacto en contrario o salvo lo dispuesto en los arts. 119 y 124 LH.4 Accesoriedad: aunque la extinción del do de crédito no supone automáticamente la extinción de la garantía, al contrario que en la prenda.
5. Sin desplazamiento posesorio
6. ¿De constitución registral? Sí, bajo dos matices:(a) Las hipotecas legales tácitas vienen direct predispuestas e impuestas por la ley por lo que no exigen inscripción. (b) como do real es de constitución extrarregistral pero a efectos de hacerlo oponible es necesaria la inscripción.
7. Especialidad/determinación se tiene que concretar y describir perfectamente el bien dejado en garantía
8. Plazo de prescripción (art. 128 LH
)
de la acción hipotecaria es a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada.CLASES DE HIPOTECA (ARTS. 137-197 LH)
POR RAZÓN DE SU CONSTITUCIÓN:
VOLUNTARIAS
·1 convencionales (contrato de hipoteca, art. 1874 CC-1880 CC)
. Acordadas entre acreedor hipotecario e hipotecante.
·
por acto unilateral (art. 141 LH y 237 RH). No exigen dos declaraciones de voluntad sino que se imponen unilateralmente sobre la cosa objeto de garantía.
2 hipotecas por acto unilateral (1) no exigen la aceptación del acreedor hipotecario, al menos al constituirse, y (2) se supedita al plazo de 2 meses, es decir, estas hipotecas prescinden del consentimiento del acreedor hipotecario y puede el hipotecante acudir al notario sin mediación de aquella figura. Al acceder al registro tendrá que haber requerimiento al acreedor para que acepte o no, en el plazo de 2 meses; si no acepta, el hipotecante podrá cancelar dicho gravamen.
LEGALES·
1.
Expresas
No se constituyen direct por la ley sino que autorizan para solicitarlas a det personaS: ●Hipoteca dotal (arts. 168-183 LH)
. ●
Bº reservables (art. 184-189 LH)
Instituciones propias del Do de sucesiones.● Para gestión patria potestad (art. 190 -191 LH) ● Para gestión tutor respecto Bº del tutelado (art. 192 LH) Exigen inscripción en el RP = necesario 1º de especialidad y determinación. 2.Tácitas (arts. 193 a 197 LH): 1) no requieren la inscripción para ser oponibles y 2) escapan del 1º de determinación y especialidad. Los privilegiados son: AP respecto a los tributos que gravan ciertos bienes + compañías de seguro en cuanto a las dos últimas anualidades con respecto a las primas de seguro.
POR RAZÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA
●
Ordinaria
Se garantiza una obligación cierta, existente y válida●
De seguridad
Si se establece la garantía hipotecaria sobre una obligación eventual, inexistente en el momento de constituirse:·
Obligaciones futuras o condicionales (suspensivas)·
Títulos endosable o al portador·
Hipoteca en garantía de una gestión· Hipoteca de máximo
(i) SEGÚN LA CONFIGURACIÓN ANTE UNA PLURALIDAD DE BIENES
●
Solidaria
Scada uno de los bienes dejados en garantía van a asegurar el cumplimiento íntegro de la obligación garantizada (por toda la deuda que queda por pagar)●
Especiales
Cada una de las fincas responden por una parte predet de la obligación. Se alude aquí al principio de determinación y especialidad, lo cual significa que al haber pluralidad de bienes en garantía, se exige que se determine la responsabilidad de cada una de las fincas frente al pago, de modo que conforme se cumpla se facultará al deudor para cancelar el gravamen. Es un requisito ineludible para inscribir. régimen general –
especiales por primar el principio de especialidad, y la excepción (solidaridad) es el art. 123 LH
(ii) ANTE UNA PLURALIDAD DE DERECHOS REALES SOBRE LA COSA
● Comunes: preferencia para la ejecución de los derechos inscritos y la hipoteca sobre un mismo bien bajo el principio general de prius in tempore potior in iure, por lo que quien primero inscribe, será el preferido a la hora de ejecutar la hipoteca.
● Preferentes: aquellas que se encuentran con privilegio, haciendo especial referencia a las hipotecas legales tácitas (aquellas constituidas directamente por la ley a favor de las AdmP y las compañías de seguros).
(iii) POR RAZÓN DE LA UNIDAD DE CUMPLIMIENTO
· Hipotecas de capital: cumplimientos de tracto único (por mucho que se aplace, aunque sean 50 plazos, no significa que sea de tracto sucesivo).
· Hipotecas de renta: obligaciones de cumplimiento de tracto sucesivo. Esto es importante a efectos de incumplimiento, porque un incumplimiento en uno de los pagos no va a afectar a los anteriores ni a los futuros.P.E. Suministros, pago de alimentos, renta vitalicia.
(iv) OTRAS HIPOTECAS
Partiendo de la indeterminación de la cantidad que ha de abonarse o las obligaciones que se garantizan, tenemos tres figuras relevantes (Ley 41/2007 de 7 de Diciembre RMH y DA1a):
1) HIPOTECAINVERSA:
acreedor suministra una cantidad de dinero en un solo pago o bien en forma periódica al hipotecante y éste no tiene que amortizar obligación alguna sino que quien hace frente a dicha deuda son los herederos, de forma que es un método de financiación por parte de los integrantes de la vivienda que se encuentran con un capital añadido, en tanto que recordemos que la hipoteca no exige desplazamiento posesorio y puede seguir viviendo en esta.
Con el fallecimiento del hipotecante: o sus herederos hacen frente a la cantidad de capital suministrado o el acreedor podrá realizar el valor del bien dejado en garantía.
· Carácterísticas:● Requisito del hipotecante: >65 años o bien, si es menor de 65, un mínimo de 33% de discapacidad. ● Sólo es exigible a la ● Restringido solamente para las entidades financieras, no se puede realizar entre particulares.● No se exige consentimiento de los herederos necesariamente, aunque les perjudique. Tasación BI x lo bajo y se va a dar una cantidad, por parte de la entidad bancaria, de alrededor del 40% para no sufrir el riesgo de inflación.
(v) HIPOTECA FLOTANTE entidades mercantiles (lo mismo ocurre con la hipoteca recargable). La indet recae en la obligación que se está garantizando, exceptuando.hipoteca flotante = Hmáximo garantiza una det cantidad de dinero y a partir de ahí, se da en garantía de una pluralidad de obligaciones existentes o no, de modo que podrá recaer sobre determinadas y también futuras pero en todo caso determinables.
(vi) HIPOTECA RECARGABLE Hipoteca de máximo permite al hipotecante volver a disponer del dinero que ya ha amortizado o pagado, bajo el mismo plazo de amortización pues dicho plazo es inalterable. Pensemos en lo razonable de esto partiendo de que, de otra forma, perjudicaría y afectaría a todos aquellos titulares de derechos reales inscritos con anterioridad.
Se pide una financiación capital de 100.000 y se va amortizando hasta los 50.000 euros, quedando 50.000 por cubrir. En este punto, si necesita de nuevo financiación, podrá cubrirse hasta otros 50.000 euros (la Q amortizada hasta el máximo de 100.000)
La comodidad es que todos los gastos accesorios (notaría, aranceles de inscripción, etc) no existen porque se refinancia sobre una primera hipoteca bastaría con una primera hipoteca para a partir de ahí queden cubiertas con las futuras cantidades entregadas.