Derechos reales sobre cosa propia

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UNIDAD 1

DERECHO REAL

Doctrina Clásica: El derecho real se presenta como un poder Directo sobre la cosa que recae, el sujeto titular de un derecho real puede Obtener de una cosa un beneficio mayor o menor, según el contenido del derecho Que se trate, a diferencia de los derechos personales, que se presentan como Una relación jurídica entre dos personas, un sujeto activo y uno pasivo.

Doctrina Unitaria: impugna la división entre los derechos Reales y personales porque en ambos existe una obligación, y porque las Relaciones no se producen entre personas sino entre patrimonios.

Doctrina Moderna – Definición Legal

Art.1882 –  “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, Que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que Atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, Y las demás previstas en este Código.”

Análisis del Concepto

Poder Jurídico: Porque el sujeto NO tiene una obligación con la cosa, tiene un señorío de Voluntad sobre ella que lo ejerce de manera autónoma e independiente  de otra voluntad. Es una relación de Poder.

De Estructura legal: porque se aplica el principio “NUMERUS CLAUSUS” quiere decir que el número de DR se encuentran determinados y es cerrado Y  establecidos por Ley.

Impera El orden Público: la mayoría de los DR son de orden público, Por lo tanto, su aplicación no depende de la voluntad de particulares, aunque Se reserva cierto margen a la autonomía de la voluntad.

Esto Quiere decir que los particulares no pueden modificar sus elementos, contenido, Modo de adquisición, constitución, transmisión, extinción, etc.

Es Nula la configuración de un DR no previsto en la ley o su estructura.

Se Ejerce directamente sobre su objeto: significa que hay una “relación es inmediata” y directa entre el titular y la cosa.

Derecho De Persecución: facultad que tiene el titular de un derecho Real de PERSEGUIR la cosa aunque este en manos de otra persona.

Derecho De Preferencia:   (prior in tempore potior in jure) Facultad que tiene el titular de un derecho real de hacer valer su PREFERENCIA Con respecto a otro derecho real o personal que obtuvo oponibilidad Posteriormente. 

EL DERECHO REAL CONSTITUIDO CON ANTERIORIDAD PREVALECE SOBRE EL CONSTITUIDO POSTERIORMENTE.

ELEMENTOS

·SUJETO:

Es La persona titular del DR- persona que posee el DR sobre la cosa-.

Puede Ser una persona humana o jurídica (exceptos los DR de USO y Habitación que solo Son titulares las personas humanas)

·OBJETO:

Es La COSA material, aunque también pueden recaer sobre bienes( que indique la Ley) o derechos. (un ejemplo que recaiga sobre derecho es en el caso De derecho de superficie cuando aun no se planto)

El DR se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

El OBJETO debe ser sobre cosas individuales- especificas- actuales- inmediata: se Entiende que el poder inmediato presupone que actualmente existe.

BIENES Se dividen en:

(genero)            Objetos inmateriales susceptibles De valor económico (derechos)y los

 COSAS:             Objetos materiales susceptibles de Valor económico  (Art 16)

(especie)

NO PUEDEN SER OBJETO LAS COSAS DE DOMINIO PÚBLICO.

·Relación IMEDIATA ENTRE EL SUJETO Y LA COSA:

El DR reconoce al sujeto las facultades de uso goce y disposición del objeto Material, sin ningún intermediario.

·PUBLICIDAD: debe haber una publicidad Previa para que sea oponible erga omnes.

Dicha publicidad se cumple con:

La Tradición           entrega material de La cosa.

La Inscripción          en el registro Publico que corresponda.

FACULTADES DEL TITULAR

Artículo 1886- El derecho real atribuye a su Titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de Hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya Obtenido oponibilidad posteriormente.

IUS PERSEQUENDI                 El titular de Un DR tiene la facultad de perseguir la cosa si esta bajo el poder de otra Persona. También se denomina “inherencia”.

                                                  Limite: es que no se puede perseguir la cosa si esta en poder de un subadquiriente De buena fe y a titulo  oneroso  porque se protege la seguridad y circulación De los bienes.

IUS PREFERENDI                    El DR CONSTITUIDO con ANTERIORIDAD prevalece sobre el constituido posteriormente.

Cuando una persona es titular de un derecho Real y posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa, Aquel sujeto que constituyo primero tendrá preferencia en el ejercicio de sus Derechos, porque rige el principio de “PRIMERO EN EL TIEMPO, PRIMERO EN EL DERECHO”

Ejemplo: si un inmueble esta hipotecado y Después se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede Solicitar que el inmueble se ejecute libre de la servidumbre; es necesario que Ambos DR se encuentren publicados.

Por otro lado se encuentra el principio de “PRIVILEGIO” que permite que ciertos acreedores perciban su crédito con Preferencia a otros, en caso que la cosa sea vendida.

Características

Es Un derecho Absoluto: porque es oponible erga omnes

Con Contenido Patrimonial: integra el patrimonio

De Estructura Legal: son “números clausus” su contenido esta establecido por la Ley, impera el orden público, aunque en menor medida se reserva cierto margen a La autonomía de la voluntad.

Es Un Poder Jurídico: es una relación de poder.

Enumeración DE LOS DR

Son Derechos Reales en este Código: (Numerus Clausus)

Artículo 1887. Enumeración

A) el dominio; H) el usufructo

B) El condominio;                                       i) el Uso

C) La propiedad horizontal;                        J) la habitación;

D) Los conjuntos inmobiliarios;                  K) la servidumbre

E) El tiempo compartido;                           L) la hipoteca

F) El cementerio privado;                           M) la anticresis;

G) La superficie;                                             n) La prenda

El numerus clausus, significa que hay un Número cerrado de derechos reales permitidos, son limitados.

Los DR pueden ser creados por el CCyC y por otras leyes siempre y cuando sean a Nivel Nacional, ya que al ser normas de fondo dicha facultad solo es delegada a La Nacíón, las provincias no pueden crear derechos reales. (ART.75, inc12. CN)

(NO Se pueden crear DR por decretos u ordenanzas)

Ejemplo De DR no creados por el CCyC: Hipoteca Naval – Prenda con Registro

En Caso de Supresión DE DR, si el Congreso suprime un DR y tal decisión afecta DERECHOS ADQUIRIDOS POR PARTICULARES, se los debe INDEMNIZAR  para que no se vulnere el derecho de Propiedad (garantizado en el Art.17 CN)

Cabe Destacar que los particulares no pueden crear nuevos DR por voluntad propia ni Modificar su contenido, solo pueden DAR NACIMIENTO a cualquiera de los que Existen.

ESTRUCTURA

La regulación de los derechos reales en Cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, Transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.

En el caso que se configure in DR no previsto Por la ley o se configure de manera diferente será nula.

Los DR no solo pueden ser creados por el CCyC, sino también por leyes especiales.

Convalidación

Se da cuando una persona CONSTITUYE o TRANSMITE un DR que no tiene pero que luego de su celebración, por un suceso Que ocurre,  lo adquiere (ya sea por Venta, donación, división de condominio, sucesión) entonces esa constitución o Transmisión se considera convalidada con efecto retroactivo al momento de la Transmisión, es decir, se considera como un DR real valido que cumple los efectos Legales pertinentes.

Acto jurídico que en principio es ineficaz, Pero luego de su celebración se convierte en un acto valido.

Ejemplo: yo alquilo una casa y se lo vendo a Un 3ro de buena fe, pero luego le compro la casa a mi locador, entonces en forma Retroactiva si surgen efectos desde el día en que yo le vendí la casa al 3ro de Buena fe.

Clasificación  DE LOS DERECHOS REALES

A)DR SOBRE COSA PROPIA : El dueño De la cosa y el titular del DR son la MISMA PERSONA

Son: TOTAL – DOMINIO: el DR se ejerce sobre toda la cosa.

       PARCIAL – CONDOMINIO, PH, CONJUNTOS INMOVILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO, CEMENTERIO PROVADO, SUPERFICIE (si hay propiedad Superficiaria)

El DR no se ejerce sobre el Total sino que varios sujetos comparten el dominio sobre la misma cosa.

B)DR SOBRE COSA AJENA: El dueño de la cosa es distinto al titular del DR

Son considerados cargas o GraváMenes, las cosas se presumen sin gravamen salvo prueba en contrario. Pueden ser dos clases:

oDR de DISFRUTE: tienen Sobre la cosa el USO y GOCE pero no la propiedad.

USUFRUCTO, USO, Habitación, SERVIDUMBRE

oDR de Garantía: aquellas Que garantizan el pago de una deuda

HIPOTECA, PRENDA, ANTICRESIS (DR de garantía)

c)DR SOBRE COSAS REGISTRABLES: Cuando la Ley requiere que Los títulos se inscriban en el registro que corresponde ya sea para su Oponibilidad o constitución.

DR SOPBRE COSAS NO REGISTRABLES: Cuando la Ley no Requiere que dichos documentos sean inscriptos en un registro.

D)DR PRINCIPALES: aquellos derechos que existen y Subsisten por si mismo

DR ACCESORIOS: son los DR de Garantía, que para que Existan dependen de un derecho principal, si éste se extingue los accesorios También excepto que haya una disposición legal en contrario. (hipoteca, prenda, Anticresis)

e)DR QUE SE EJERCEN POR LA Posesión: el titular ejerce un Poder de hecho sobre la cosa. Todos los DR se ejercen por la posesión excepto…

DR QUE SE EJERCEN POR ACTOS POSESORIOS: la Servidumbre e hipoteca

MODOS

Adquisición

§Por acto entre vivos: Titulo y Modo Suficiente

§Por causa de Muerte: se requiere el Legado de cosa cierta (testamento)

No Se exige la Tradición porque desde la muerte del causante, los herederos Adquieren los derechos y acciones de éste de manera indivisa.

§A titulo Universal: la cosa se adquiere En su totalidad

§A titulo Singular: se adquiere una parte De los bienes que constituye un patrimonio

§Adquisición legal: se adquieren por mero Efecto de la ley

 los condominios con indivisión forzosa Perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de Muros, cercos, fosos, cuando el cerramiento es forzoso; el que se origina en la Accesión de cosas muebles inseparables, la habitación del cónyuge y del Conviviente supérstite, y los derechos del adquiriente y subadquiriente de Buena fe.

§Subadquiriente de una cosa mueble no Registrable: que no fue hurtada o perdida, para adquirir derechos reales sobre Esa cosa, basta con que la posesión sea de buena fe, excepto que el verdadero Propietario de la cosa pruebe que el subadquiriente adquiríó la cosa de forma Gratuita.

§Subadquiriente de una cosa mueble Registrable: No basta con la buena fe, sino que la cosa debe estar inscripta en El registro correspondiente a favor de quien invoca.

ORIGINARIA

No hay transmisión de Derecho de un sujeto a otro. El titular del DR lo adquiere en forma libre y Absoluta e independiente – cuando se adquiere una cosa que no tiene dueño (re Nullius) – cuando se adquiere una cosa que fue abandonada (res derelicta)

Modos Originarios de Adquirir

Prescripción Adquisitiva

Cuando el poseedor de una Cosa adquiere el DR sobre la cosa mediante la  posesión por un tiempo establecido por la Ley. (quedan excluidos aquellos derechos que no se ejercen por la posesión como la Hipoteca, servidumbre, superficie-usucapión)

Justo Titulo: el titulo es justo Cuando el otorgante quien transmite el DR que se ejerce por la posesión, no es Capaz o no esta legitimado.

Se cumplen los requisitos de Forma (ej: escritura publica) pero no de fondo (quien otorga es incapaz)

Buena Fe:El poseedor cree que Tiene el derecho ignorando que en verdad esta en un error, por falta de Conocimiento.

Respecto a los casos de Cosas registrables para verificar la buena fe del poseedor  debe examinarse los documentos y constancias Registrables.

Clases

Breve: Se da en los casos en los que una persona adquiere una cosa de buena fe por Parte de otra que no era capaz o no estaba legitimada para transmitirla.

Si la Prescripción Adquisitiva es con JUSTI TITULO  y BUENA FE y la posee en forma publica

2 Años              adquiere DR sobre mueble Registrable

                                                                          Muebles hurtado o perdido

10 años                          adquiere DR sobre inmueble

El Poseedor de una cosa con JT y BF es propietario frente a todos (erga omnes) salvo frente al anterior o Verdadero propietario. Quien tiene el derecho de REIVINDICAR la cosa.

Pero si el poseedor con JT se Mantiene en la posesión durante 10 años ininterrumpidos, puede consolidar su Situación y repeler dicha acción real.

Larga: Si no existe JUSTO TITULO o BUENA FE se requiere…

10 Años                                              para adquirir un inmueble registrable

                                                           NO HURTADO NI PERDIDO.

20 Años sin interrupción                 para adquirir DR sobre muebles.

                                                             Para adquirir DR sobre Inmuebles.

Pasado los 20 años se Subsanan los vicios de la posesión y del titulo y no se le puede oponer la Falta o nulidad de titulo o inscripción; es por eso que al haber cumplido los 20 años el poseedor tiene el “ius persequendi”.

Con efecto retroactivo

DERIVADA

La cosa se adquiere de un Titular anterior, y eso trae como consecuencia que el nuevo adquirente tendrá La cosa con cargas, graváMenes y limitaciones que tenia el titular anterior con Respecto a la cosa.

Para Adquirir el DR por ACTO ENTRE VIVOS se necesita            

                      TITULO SUFICIENTE              Para los DR que se ejercen por la

                                      MODO SUFICIENTE                                   Posesión

                                  TITULO SUFICIENTE            Para los DR que NO se ejercen por La

                          Inscripción REGISTRAL               Posesión (como la hipoteca)

TITULO SUFICIENTE: es un acto jurídico que Tiene como fin transmitir o constituir un DR. Tiene que ser un acto voluntario- Capaz- licito y formalizado conforme  a Los requisitos que se exija para cada caso.

En Caso de MUEBLES/INMUEBLES REGISTRABLES            TS ESCRITURA PUBLICA

¿Qué pasa si no hay titulo Suficiente?

La tradición solo hace Adquirir la posesión pero no el dominio

MODO SUFICIENTE: es el acto a través del cual Se MATERIALIZA la adquisición del DR. Consiste en la Tradición DE LA COSA (traddens le transmite la cosa al accipiens)

§DR Que se ejercen por la Posesión               MS Tradición POSESORIA

§DR Sobre COSAS REGISTRABLES                MS Inscripción REGISTRAL

§DR De servidumbre               MS SU PRIMER USO

Sus otorgantes deben se capaces y legitimados Para adquirir un DR sino se está ante un JUSTO TITULO.

Transmisión

Todos los DR se pueden transmitir salvo que Una ley establezca lo contrario, ya sea por acto entre vivos o causa de muerte.

Para la transmisión se necesita el TITULO y  MODO SUFICIENTE

En Caso de “inmuebles”           Inscripción REGISTRAL para que sea oponible

EXCEPCIONES

vEl derecho real de habitación no se Puede transmitir

vEl usufructo es transmisible, mientras Viva el usufructuario cedente

vEl condominio sobre un muro

vLa Servidumbre

vAquellos actos que requieren conformidad De otra persona, como por ejemplo el cónyuge.

OPONIBILIDAD

Los DR para que sean oponibles erga omnes requieren de su publicidad.

La Publicidad consiste en llevar a conocimiento de los interesados actos o hechos Jurídicos reconocidos o apoyados por la Ley.

Publicidad Suficiente:

Inmuebles                  Anotándolo en el REGISTRO DE PROPIEDAD DE INMUEBLES

                                       Será Oponible a 3ros interesados (interés legítimo, acreedores, 

                                       sucesores) Y de buena fé (cuando se actúa conforme al derecho)

Muebles No Registrables             La posesión Vale titulo; al subadquiriente ya le alcanza

                                                         Con la posesión de la cosa de buena fe

Muebles Registrables                   Para que Haya buena fe debe INSCRIBIRSE el titulo en

                                                       El registro.

´

Extinción

Destrucción TOTAL DE LA COSA MUEBLE (mueble)

Se Extingue el DR porque al destruirse la cosa se pierde el derecho por carecer de Objeto. La destrucción total es para cosa mueble ya que un inmueble nunca puede Destruirse completamente.

Debe Ser total: ya que si es parcial continua el derecho real sobre la parte Restante.

Sin Reconstrucción: Ninguna norma debe autorizar la reconstrucción de la cosa (como Ocurre con el derecho de superficie, que no se extingue si el superficiario Reconstruye o reforesta.

ABANDONO DE LA COSA (mueble o inmueble)

Debe Ser categórico, es decir, debe haber voluntad de renunciar a un derecho real.

Abandono De Inmuebles: debe formalizarse por escritura pública. (art 1017)

Abandono De cosas registrables: el abandono debe ser registrado.

Inmuebles Sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado.

Abandono De cosas muebles, pueden ser adquiridas por apropiación.

Consolidación

Se Produce en los DR sobre cosa ajena cuando la misma persona reúne la titularidad De ambos derechos, ya que si alguien es dueño no tendría sentido que mantenga Un derecho real sobre su propia cosa. Ejemplo: usufructuario que compra el Inmueble.

Otros Modos especiales: El usufructo se extingue por el no uso.

UNIDAD 2

Relación DE PODER

Las Relaciones de poder de un sujeto Con una cosa son la Posesión y la TENENCIA.

Posesión

“Hay Posesión cuando una persona (por si o Por medio de otra) ejerce un PODER DE HECHO sobre una cosa, comportándose como Titular lo sea o no”. (Tiene el animus domini)

Elementos para adquirir la Posesión (Teoría De Savigny- Subjetiva)- Leer ihering

CORPUS: es la posibilidad de Disponer físicamente de la cosa (regalar, vender, prestar) y defenderla de Acciones extrañas. (diferencia de la yutaxposicion)

No es necesario el contacto directo O permanente con la cosa, basta con la posibilidad de que la persona disponga De la cosa cando el lo decida.

ANIMUS DOMINI: se requiere Que la persona se comporte como el titular del derecho real sobre la cosa Aunque no lo tenga, sin conocer en otra persona un derecho real superior al que Esta ejerciendo.

El animus domini no se Consuma con la voluntad intima del poseedor; sino que esa voluntad se tiene que Exteriorizar con hechos, que reflejen el animus, los cuales se pueden realizar Aunque falte el corpus. Ejemplo: el pago de impuestos por quien no ocupa el Inmueble.

Presunción DE LA Posesión

Se Resume que es poseedor aquel que ejerce un poder de hecho sobre una cosa.

El Sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene la obligación de producir Su titulo a la posesión o a la tenencia.

Se Trata de una presunción IURIS TANTUM, ya que puede ser destruida por una prueba En contrario, esto quiere decir que la persona que quiera hacer valer su Derecho alegando que quien tiene la cosa en su poder no es poseedor sino Tenedor, debe probarlo. Ejemplo: contrato de locación- actos posesorios que Reconocen un dcho)

Servidores De la posesión: son aquellos que utilizan la cosa en Relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.

En Estos casos no hay posesión ni tenencia sino que los sujetos “sirven” a la posesión Que otro tiene, el dueño sigue siendo poseedor de la cosa pero la cosa se Encuentra en manos del servidor.

Presunción De la Fecha: si la persona que ejerce la relación de Poder sobre la cosa cuenta con un titulo, se presume que la relación se inicio En la fecha que consta en ese titulo. Esta presunción admite prueba en Contrario, y si la registración es constitutiva hay que calcular el inicio de La presunción desde su registración.

Presunción de la Extensión: Se puede probar con un titulo que puede ser por instrumento público o privado.

CLASES DE Posesión

Posesión

             LEGITIMA

            ILEGITIMA

                                 BUENA FE

                                  MALA FE

                                                      NO VICIOSA

                                                      VICIOSA

                                                                        Con relación a Muebles

                                                                        Con relación a Inmuebles

LEGITIMA: Aquella posesión que se da en el ejercicio de un derecho real, que se Constituye cumpliendo con las disposiciones legales.

Las Relaciones de poder se presumen legítimas salvo prueba en contrario.

Caso Del poseedor de inmueble con boleto de compraventa: la Persona que adquiere la posesión con boleto de compraventa debe considerarse Poseedor legitimo ya que el Art. 1916 establece que las relaciones de poder “son legitimas cuando importe el ejercicio de un derecho real o personal” Y el boleto implica un derecho personal por lo que debe considerarse que el Poseedor con boleto de compraventa es legitimo aun cuando no ejerza un derecho Real que no adquiríó.

ILEGITIMA: Cuando la adquisición del titulo no cumple con los requisitos exigidos por la Ley. Ejemplo: si el titular de la relación carece de titulo, si se adquiere la Posesión sin titulo etc) Se clasifican en:

BUENA FE: es la ausencia de intención malévolá, el poseedor O tenedor no tiene conocimiento que carece del derecho y cree que adquiríó el DR en conformidad con la ley. Ejemplo:

Titulo Putativo Donde pueden darse los siguientes supuestos:

-Existe Titulo pero no tiene nada que ver con la cosa poseída

-No Existe titulo aunque el poseedor este convencido que si existe uno.

Si Hay error de derecho, no es excusable.

MALA FE: Se da cuando el poseedor o tenedor no esta Persuadido de su legitimidad, el sabe que esta poseyendo ilegítimamente y hay Un error o ignorancia de derecho.

Esta Posesión puede ser

VICIOSA: se adquiere legalmente pero existen vicios en la posesión

Muebles: la posesión se adquiere por hurto-estafa-abuso de Confianza

Inmuebles: La posesión se adquiere por violencia- clandestinidad-abuso de confianza

NO VICIOSA: cuando el poseedor conocía que estaba Adquiriendo la posesión de manera ilegitima.

Titulo Suficiente: Es el acto jurídico que tiene las formalidades exigidas por ley, cuya finalidad Es transmitir o constituir un derecho real. Es idóneo para transmitir el Dominio

Justo Titulo: Es el acto jurídico que tiene las condiciones de forma pero no las de fondo. En Este caso, el que transmite no es el verdadero dueño, no tiene capacidad para Transmitir.

Titulo Putativo: Hay un titulo pero que no se aplica a la cosa poseída. Es decir que no hay Titulo sobre esa cosa, pero el poseedor está convencido de que lo hay (por Error de hecho excusable).

TENENCIA

Cuando Una persona (por si o por medio de otra) ejerce un poder de hecho sobre la cosa (corpus) y se comporta como representante del poseedor.

Solo Se exige el corpus porque se da la posibilidad de disponer físicamente de una Cosa, pero falta el animus que en este caso tiene otra persona con derecho Superior.

CLASES DE TENENCIA

LEGITIMA                                                      Igual que la posesión

ILEGITIMA (buena fe o mala fe)

ABSOLUTA: Aquellas cosas que no pueden ser poseídas por una persona por pertenecer al Dominio publico del Estado.

Son De uso general por parte de la comunidad o de uso especial, (privado o Exclusiva para ciertas personas).

El Tenedor no representa ninguna posesión ni es poseedor en nombre de otro.

RELATIVA: Aquella tenencia común en la que el tenedor reconoce con relación a la cosa en Su poder que la posesión le pertenece al poseedor.

Derecho a los Gastos

El Tenedor tiene derecho a que se le reintegren los gastos que haya invertido en Mejoras necesarias para evitar el deterioro de la cosa o para su mantenimiento, Ya que son gastos que el propietario tuvo que haber realizado por su cuenta si No existía el contrato con el tenedor.

¿Qué Es la Yutaxposicion local?

Aquella Relación de hecho entre una persona y una cosa, en la cual hay una relación Física pero falta la voluntad de tener dicho contacto físico.

OBJETO (posesión – tenencia)

Es la Cosa determinada, y la relación de poder puede ejercerse       sobre la totalidad     cosa

                                                                                                           una parte material        

Tradición

Son Los actos materiales de entrega de la Cosa, con voluntad (si no hay voluntad se esta ante un desapoderamiento), En la que una parte hace la entrega y la otra la recibe.

Es Una forma de adquirir la relación de un Poder de hecho sobre la cosa, que otro posee o tiene.

Requiere Para su realización, la capacidad de las partes, voluntad y debe ser un acto Bilateral lícito.

Se Adquiere en carácter de tenedor,  Poseedor o titular de un derecho real.

NO ES NECESARIA LA TRADICIÓN:

TRADITIO BREVI MANU

Tenedor Que pasa a ser Poseedor: el TENEDOR pasa a tener el DOMINIO de la cosa a través de un acto jurídico celebrado con el propietario. Ejemplo: locatario compra un inmueble que alquilaba.  ( el Tenedor se eleva a la categoría de Poseedor)

Tenedor Que poseyendo una cosa a nombre de una persona pasa a poseerla a nombre de Otra: 

El Tenedor sigue siendo el Mismo pero cambia la persona que posee la cosa.

El Tenedor debe ser Notificado del cambio de poseedor para que la posea a nombre del nuevo, no es Necesario su consentimiento ya que el Tenedor es ajeno al acto jurídico. (el Tenedor sigue en su condición de Temedor)

CONSTITUTO POSESORIO

Cuando el poseedor de la Cosa transfiere la cosa a otro pero se reserva la tenencia, constituyéndose en Poseedor a nombre del adquiriente. Ejemplo: el dueño de un inmueble lo vende y Se lo alquila al adquiriente. (el Poseedor baja a la categoría de Tenedor)

Según la doctrina Mayoritaria, sostienen que para que se reconozca la constituto posesorio se Requieren de 2 actos:

Acto que transmita la posesión (ej: contrato De compraventa)

Acto que justifique la tenencia de quien Dejo de tener la posesión  (ej: contrato De locación)

La constituto posesorio solo será oponible a 3ros si dichos actos se elevan a escritura publica o instrumento privado con Fecha cierta.

Sin efecto retroactivo.

Relación DE PODER VACUA

Para Adquirir por tradición la posesión o tenencia, la cosa debe estar libre de otra Relación y no debe mediar oposición alguna.

Es Decir que la cosa debe estar libre de otra posesión y no debe haber alguien que Se oponga a dicha tradición.

PUBLICIDAD

ØInscripción en el registro que Corresponda: respecto a inmuebles y muebles registrables

ØTradición: respecto a cosas muebles no Registrables.

 DERECHOS (poseedor y tenedor)

ØEjercer las servidumbres reales que Corresponden a la cosa.

ØExigir el respeto de los limites al Dominio

DEBERES (poseedor y tenedor)

ØDevolver la cosa a quien la reclame Siempre que tenga el derecho a hacerlo

ØRespetar las cargas reales, las medidas Judiciales impuestas al dominio y los límites de dominio.


UNIDAD 5

DOMINIO

Hay Distintas clases de dominio            Dominio Perfecto

                                                                     Dominio Imperfecto

DOMINIO PERFECTO

Es El derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar, gozar y Disponer material y jurídicamente de una cosa. Se presume perfecto salvo que se Pruebe lo contrario.

CARACTERES DEL DP

Absoluto: Porque confiere la mayor facultad al titular sobre la cosa y es oponible erga Omnes.

Facultades Jurídicas:

IUS UTENDI: es el derecho Que tiene el propietario de usar La cosa o servirse de la cosa Para sus intereses.

IUS FRUENDI: es el derecho De goce sobre la cosa, el Dueño tiene derecho de disponer los frutos y productos que produzca la cosa.

IUS ABUTENDI: derecho de disposición, El propietario puede hacer lo que quiere con la cosa ya que está bajo su poder (destruirla, reconstruirla, enajenarla, donarla)

Facultades Materiales:

IUS POSSIDENDI: derecho de poseer la cosa, de ejercer sobre La cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca.

IUS POSSESSIONIS: la facultad la tiene el poseedor y no el Propietario, implica solamente los derechos derivados de su posesión.

Exclusivo: Porque el dominio no puede tener mas de un titular (si tiene mas es un Condominio)

El dueño tiene la facultad de “excluir” a 3ros del uso, Goce, y disposición de la cosa y de tomar medidas tales como:

Encerrar Sus inmuebles con muros, cercos, fosos

Prohibir Que se introduzcan cosas ajenas en su inmueble´

Remover Las que se introdujeron sin su consentimiento

Perpetuo: El dominio dura para siempre  y no se Extingue por más que el titular no ejerza sus facultades o las ejerza otro (salvo que ese otro adquiera el dominio por prescripción adquisitiva)

¿Qué pasa si alguien Comienza a poseer la cosa que el dueño no usa?

Si Se cumple el plazo de la usucapión, el dominio cambia de titular pero sigue Siendo perpetuo. Se extingue pero no por el no uso de dominio, sino porque Alguien hizo uso de otro derecho: el de la prescripción adquisitiva.

DOMINIO DEL ESTADO

Son Aquellos conjuntos de bienes (muebles o inmuebles) que le pertenecen a la Propiedad del Estado y están destinados para el uso común de los ciudadanos.

Son: Inalienables – inembargables – imprescriptibles.

Extensión DEL DOMINIO

El Dominio de una cosa comprende los objetos que forma un todo con ella o con sus Accesorios.

El Dominio de un inmueble se Extiende:

Øsubsuelo Y al espacio aéreo con sus respectivos limites (pag 81G)

ØA todas las construcciones, siembras o Plantaciones existentes ya que se presume que fueron hechas por el dueño del Inmuebles. (presunción iuris tantum)


UNIDAD 6

MODOS DE Adquisición DE DOMINIO

Se Trata de aquellas diferentes posibilidades para dar nacimiento o existencia al Derecho real de dominio. Son:

Apropiación


:

Se Da cuando una persona toma (aprehensión) una cosa mueble (sin dueño o Abandonada) con el animo de hacerla suya.

Se Adquieren :

 Las cosas muebles no registrables sin dueño (res nullus- peces, enjambres, plantas, animales salvajes) las abandonadas por Su dueño (res delictae- aquellas cosas que el dueño renuncio voluntariamente )

Los inmuebles sin dueños (pertenecen al dominio privado del Estado)

Los animales que son objeto De caza o pesca

El agua pluvial que caiga en Lugares públicos o corra por ellos.

DESCUBRIMIENTO DE UN TESORO:


“Tesoro” Es toda cosa mueble de valor, que se encuentra oculta en otra cosa Mueble o inmueble en la cual se desconoce el dueño.

La Persona que hace visible el Tesoro, se lo denomina descubridor, dicho hallazgo Debe ser casual, sino no le corresponde en nada no se le exige que tome Posesión del tesoro en el momento que lo encuentra.

Los Objetos encontrados en los sepulcros o lugares públicos destinados a sepultura, Están excluidos de la categoría de tesoro, ya que se presume que pertenecen al Fallecido. Si encuentro algo con valor en el suelo, es cosa perdida, no Un tesoro.

Derechos Del Descubridor:

oSi El tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño.

oSi La cosa es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubiertos y la Otra mitad la proporción que tiene la titularidad sobre la cosa

oSi Fue descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece la mitad al Descubridor y la otra mitad al dueño de la cosa donde se hallo.

oSituación De cónyuges: si el marido o mujer encuentra un tesoro, se convierte en un bien Ganancial para ellos.

Si Encuentra un tercero, le pertenece la mitad al 3ro descubiertos  la otra al matrimonio como bien ganancial.

Búsqueda Por el propietario del Tesoro: cuando alguien pretende Que tiene un tesoro y dice haberlo guardado en un predio ajeno, puede buscarlo Sin consentimiento del dueño del previo, debe designar el lugar en que se Encuentra y garantizar la indemnización de todo daño al propietario.

Le Pertenecerá el tesoro si prueba que es de su propiedad, si no la prueba el Tesoro le pertenece al sueño de dicho inmueble.

¿Quiénes puede buscar Tesoros?

Los Titulares de DR que se ejercen por la posesión

Los 3ros que tengan permiso del dueño.

HALLAZGO DE COSAS PERDIDAS

Si Alguien encuentra una cosa perdida, no esta obligado a tomarla, pero si lo hace Tiene que restituirla a quien reclame a titulo oneroso o debe entregar a alguna Autoridad cercana al lugar del hallazgo quien debe dar intervención al juez.

En Caso de que la persona encuentre una cosa perdida pero decide entregarle a un 3ro, aunque este 3ro lo adquiera de buena fe y a titulo oneroso; el Titular-dueño de la cosa puede pedir la Reivindicación y la única opción que le Quedara es la prescripción adquisitiva breve o larga.

Recompensa: La persona que encuentra la cosa perdida tiene derecho a una recompensa y al Reintegro de los gastos que le ocasiono la cosa.

El Hallador puede aceptar la recompensa ofrecida o reclamar su fijación por el Juez.

En Caso que el hallador haya incurrido en gastos, ya sea de conservación o Traslado para la entrega de la cosa al dueño, éste debe resarcirle ya que sin Esos gastos no podría haber sido conservada la cosa.

El Dueño de la cosa puede liberarse de todo reclamo si le cede el dominio de la Cosa al hallador.

Subasta: Si transcurren 6 meses y no se presente la persona que tenga el derecho a Reclamar, la cosa debe venderse en subasta pública.

Transformación DE COSAS MUEBLES

Se Da cuando una persona de buena fe transforma una cosa ajena con la intención de Adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. El transformador Le debe al dueño de la cosa el valor de la misma.

Si La transformación es de mala fe y la cosa no puede volver a su estado Anterior

El Dueño de la materia:

Tiene Derecho a ser indemnizado

Tener La cosa con su nueva forma (debe pagar al transformador su trabajo o el mayor Valor que haya adquirido la cosa.

Si El transformador es de mala fe y la cosa puede volver a su estado anterior

El Dueño dela materia puede:

Reclamar La cosa transformada (sin pago al transformador)

Renunciar A ella siempre que lo indemnicen por el valor y daño de la cosa

Si El transformador es de buena fe y la cosa puede volver a su estado anterior

El dueño de la cosa transformada lo adquiere y paga al Transformador por su trabajo                                         

Accesión

Se Produce cuando una cosa (mueble o inmueble) se incorpora, acrece, adhiere a Otra sin que medie acción o intervención de los dueños, y no es posible Separarlas sin generar un deterioro o gastos para su separación.

La Cosa nueva va a pertenecer al dueño de la que tenía mayor valor económico al Tiempo de la accesión, pero si es imposible determinar cual tenia mayor valor; Los propietarios adquieren la nueva por parte iguales.(Ejemplos: granos, Aceites, vinos)

Accesión de cosas inmuebles:

Aluvión: Es el acrecentamiento paulatino del inmueble(tierra) confinante con aguas o Corrientes que se producen por sedimentación. Esto pertenece al dueño del inmueble Si el aluvión se produce de forma natural sin intervención humana.

Si El aluvión abarca varios inmuebles se divide entre los dueños en proporciones Iguales.

Avulsión: Se produce cuando el inmueble se acrecienta por una fuerza súbita de las aguas O por otra fuerza natural que produce una adherencia. Esto pertenece al dueño Del inmueble

Si Se desplaza una parte del inmueble a otro, el dueño puede reivindicar Mientras no se adhiera naturalmente .

El Dueño del otro inmueble no tiene derecho a la remoción, recién lo tendrá Cuando transcurran los 6 meses sin que el otro reclame.

Construcción siembra y Plantación: si el dueño de un inmueble construye, Siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere pero debe el valor de los Materiales y si es de mala fe también debe los daños.

UNIDAD 7

LIMITES DEL DOMINIO

INMISIONES:

Las Molestias que ocasionan humo, olor, luminosidad, ruidos, vibraciones o Inmisiones por ejercicio de actividades de inmuebles de vecinos, no deben Exceder la normal tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar sin Importar las autoridades administrativas que tengan.

El Juez debe disponer la remoción o la cesación de la causa que molesta o la Indemnización por daños.

Para Ello: debe tener en cuenta el respeto debido al uso regular de la propiedad, la Prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

CAMINO DE SIRGA:

Los Propietarios de terrenos limítrofes a cursos de agua en los que sea posible el Transporte por agua, están obligados a dejar un camino de 15 metros sin Realizar en ese espacio construcciones, plantaciones u otros actos para Facilitar el paso de las embarcaciones hacia el agua.

Obstáculo AL CURSO DE LAS AGUAS

Los Dueños de inmuebles linderos un cause no pueden realizar ninguna obra que Altere el curso natural de las aguas: o que modifique su dirección o velocidad, A menos que sea una obra meramente defensiva.

En Caso que un propietario ribereño se vea perjudicado por una obra de otro o un 3ro, puede remover esa obra y realizar lo necesario para volver al estado Anterior, con derecho de quien causo el perjuicio lo indemnice por los gastos y Daños.

Si Se origina obstáculo por un caso fortuito, el estado solo debe restablecer las Aguas a su estad anterior o pagar los gastos si ya lo realizo un particular.

DOMINIO IMPERFECTO

El Dominio es imperfecto por 2 causas:

-Por estar sujeto a una Condición o plazo resolutorio, (dominio fiduciario- revocable)

-porque la cosa esta gravada Con cargas reales – porque el titular tiene restringidas sus facultades por Otro derecho real a favor de 3ros sobre la misma cosa.

(dominio desmembrado)

Es imperfecto porque carece de perpetuidad o absolutez.

Son Tres :

DOMINIO REVOCABLE

Aquel Dominio sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento de plazo, El dueño debe restituir la cosa a quien la transmitíó. (la cosa debe volver a Quien la transmitíó)

La Condición o plazo deben ser impuestos por: disposición voluntaria expresa- por Ley.

Su Plazo es limitado, no debe excederse de 10 años por más que no se haya Cumplido. Si transcurren los 10 años sin haber una resolución, el dominio queda Definitivamente establecido.

SUJETOS

Transmitente O Revocante: quien luego de la resolución vuelve a tener el dominio perfecto De la cosa.

Dueño Revocable: el titular del dominio sujeto a resolverse.

CUMPLIMIENTO

Si La condición se cumple ANTES de los 10 años : acaba el dominio revocable

Si No se cumple: se tiene por cumplida al cabo de ese tiempo.

PUBLICIDAD

Inmuebles                         escritura publica

Muebles Registrables         inscripción en el Registro que corresponde para su oponibilidad.

EFECTOS

Inmuebles: la revocación tiene EFECTO RETROACTIVO al dia en que se adquirió (pero las partes pueden pactar Lo contrario) esto implica que el transmitente puede exigir que se entregue El inmueble libre de cargas, servidumbres, o hipotecas hecho por el titular Del DR.

Muebles: La revocación del dominio No tiene efectos ontra 3ros adquirientes, usufructuarios o acreedores, excepto Que hayan actuado de mala fe.

FACULTADES

EJEMPLO

– El titular del dominio revocable Tiene las mismas facultades que el dueño perfecto (uso, goce y disposición) pero Los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de Extinción de su derecho.

-Pueden efectuar mejoreas en la Cosa, gozar de sus frutos.

-Ejercer acciones para defender la Cosa transmitida contra 3ros .

Vemos que estando pendiente plazo o Condición resolutoria, tiene facultades de disponer y administrar Eiemplo: te Doy mi casa hasta que te recibas, la condición que va a hacer que fina- lice (y me restituyas la casa) es el hecho de que te recibas, pero mientras tanto, Como tenés dominio revocable, la podrás usar como quieras: alquilarla, Prestarla, etc

CASOS DE DOMINIO REVOCABLE

Sujeto a condición resolutoria expresa: venta con pacto de retroventa, venta con clausula de Arrrepentimiento, etc

Sujeto a condición resolutoria Tacita:revocación de una donación por ingratitud del donatario.

Extinción

Por cunmplimiento o fracaso o Vencimiento de la condición resolutoria.

DOMINIO FIDUCIARIO

Aquel Dominio que se adquiere por contrato de Fideicomiso o por testamento.

Dura Hasta que se extinga el Fideicomiso, momento en el cual se debe entregar la Cosa a quien corresponda.

Es absoluto y exclusivo pero imperfecto porque le falta La perpetuidad.

SUJETOS

Constituyente o Fideicomitente: quien Desprende el dominio de un bien a favor de otra persona (fiduciario)

Fiduciario: Quien recibe el bien en forma temporaria y se obliga a entregar los frutos Del bien recibido al beneficiario hasta que se cumpla el plazo y deba Transmitir ese bien a un 3ro (beneficiario –fideicomisario)

Beneficiario: quien se beneficia Con los frutos de la gestión del fiduciario.

Fideicomisario: 3ro a Quien se le transmite el dominio cuando se cumple la condición o plazo .

OBJETO

Patrimonio Separado: los bienes Fideicomitidos integran un patrimonio separado de los patrimonios de los Sujetos intervinientes en el fideicomiso.

Los Bienes de cada sujeto, no responden por las obligaciones realizadas en el Contrato de fideicomiso.

Duración

General: Limite máximo de 30 AÑOS

Excepciones: Si el beneficiario es incapaz o con capacidad restringida, el plazo dura Hasta su muerte o cesación de su incapacidad.

EFECTOS

No Opera con efecto retroactivo.

El Fiduciario debe transmitir la cosa a quien corresponda

Si La cosa es Registrable hay que Inscribir la readquisicion

FACULTADES

Realizar Actos de disposición y administración

Percibir Frutos

Usar Y gozar de la cosa

Ejercer Acciones posesorias y reales

Extinción

-Cumplimiento De la condición

-Vencimiento Del plazo

Producida La extinción el fiduciario de una cosa queda constituido en poseedor a nombre Del dueño perfecto.

DOMINIO DESMEMBRADO

Cuando El propietario se desprende en forma temporal de alguno de los tres atributos Del dominio (uso, goce, disposición) porque le concede a un 3ro un DR, Quedándose con la nuda propiedad.

Ejemplo: Soy dueño de un campo y constituyo sobre el un DR de usufructo, a partir de Allí no puedo usar de ese campo porque el dominio se desmembró y me quede con La propiedad desnuda (nuda).

Doctrina Mayoritaria dice que se aplica a cualquier DR, para Borda solo en la Hipoteca.

UNIDAD 8

CONDOMINIO

Es Un DR de propiedad sobre una cosa que le pertenece a varias personas y que Corresponde a cada una por una parte indivisa.

Las Partes de los condominios se presumen iguales, excepto disposición legal en Contrario.

ELEMENTOS

Es un DR que se ejerce por la posesión

El objeto es la cosa que puede ser Mueble o inmueble

Pertenece a mas de una persona humana o Jurídica, sin limite de cantidad

Cada titular tiene una cuota, que es la Parte indivisa cuya proporción puede ser igual o diferente.

Ejemplo: si dos personas son titulares de un Automóvil, las 4 ruedas les pertenecen a ambos.

CARACTERES

Varios Sujetos

Un Solo objeto : pueden ser varias cosa siempre y cuando sean Tratadas como una unidad.

Partes Ideales o indivisas, o cuotas partes: cada condómino tiene Un derecho sobre su parte indivisa . NO puede dividir el objeto, materialmente (ej: condominio sobre una torta: si yo tengo el 70% no significa que la puedo Cortar en 10 porciones y llevarme 7, sino que tengo el 70% de derecho sobre el Total de ella).

Presunción De igualdad: se presumen iguales las partes que Corresponden a cada condómino.

 Normas subsidiarias: las normas que regulan el Dominio se aplican subsidia-riamente este Título.

Constitución

La Manera de constituir el condominio dependerá de cada caso:

Sobre Inmuebles: se constituye con título suficiente y tradición.

Sobre Muebles registrables: se constituye con inscripción en el registro correspondiente.

Sobre Muebles no registrables: se constituye con tradición.

FACULTADES

Sobre La parte Indivisa:

oCada Condominio puede ENAJENAR y GRAVAR la cosa en la medida de su parte indivisa Sin consentimiento de los restantes condóminos. Para el alquiler es necesario El consentimiento.

oPueden REMBARGAR y EJECUTAR.

oPueden RENUNCIAR: cuando un condómino renuncia su parte, acrece a los otros Condóminos.

oVender, Donar, hipotecar y abandonar.

oEjercer Acciones: contra otros condóminos o 3ros

                                                        Reales: reivindicatoria-deslinde

                                                          Defensas Posesorias

Sobre Toda la cosa:

oRealizar ACTOS DE Disposición jurídica y material

oUSAR Y GOZAR: sin alterar su destina ni deteriorarla(pueden pactar un “convenio de Uso y goce” que el uso de la cosa sea total o un sector determinado.

oAdministración: Si no hay acuerdo entre condóminos, se resuelve en la asamblea y de no Encontrar solución se da la partición.

oEfectuar Mejoras: útiles y necesarias sin consentimiento de los otros

OBLIGACIONES

Gastos De reparación y conservación

Mejoras Necesarias

Reembolsar A los otros condóminos lo que hayan pagado en exceso

Pagar Las deudas que contraen en beneficio de la comunidad

Clasificación del Condominio

Condominio sin indivisión Forzosa: La facultad del condómino de pedir la partición (división de la cosa en cualquier momento) y se acaba el condominio

Condominio con indivisión Forzosa: En caso que un condómino no este de acuerdo, el Condominio seguirá existiendo; ya que el derecho de división se encuentra Limitada (por ley, pacto entre los condóminos, o voluntad del testador)

Puede ser de dos clases:

Temporaria: Se Pacta un convenio entre los condóminos para suspender la partición por un plazo Máximo de 10 añosos .El plazo comienza a contarse a partir de la fecha en que Se celebra el contrato.

Si no hay plazo                  se Presume que es hasta 10 años

Si es inferior                    se Puede ampliar hasta 10 años

Renovación                      solo permitida a Herederos

Perdurable: Son Los casos que el condominio recae sobre accesorios indispensables sobre muros, Cercos y fosos.

Accesorios Indispensables: El condominio recae sobre cosas indispensables para el uso común de dos o más Propietarios. Ninguno de los condóminos pueden pedir la división. Ejemplo: Canaleta de desagüe entre dos fabricas.

Muros, cercos y fosos: Cuando hay 2 o mas inmuebles de distintos dueños que estaban divididos por un Muro, cerco o foso.

Clases De Muro:

Lindero- pared Que demarca un inmueble y lo separa del inmueble del vecino

Encaballado-el muro esta construido Entre las 2 propiedades vecinas 50% de las dos.

Contiguo- es la pared que se ubica Totalmente en uno d elos fundos colindantes                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Privativo- muro Que pertenece a un solo colindante, quien construyo es el propietario Exclusivo.

Medianero- muro Lindero que pertenece en condominio a ambos colindantes.

De Cercamiento– Muro forzoso puede ser encaballado o contiguo (mitad ocupando el terreno propio Y la otra mitad del vecino)

Elevación– muro lindero que excede la Altura del cercamiento

Enterrado – ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción En la superficie.

UNIDAD 10

LOS NUEVOS DERECHOS REALES

1)CONJUNTO INMOVILIARIO

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o Privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro Emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda Permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, Comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo Dispuesto en las normas administrativas locales.

Pueden se runo o mas inmuebles cuyo fin es satisfacer las necesidades Tales como de vivienda (barrios cerrados) como viviendas y Esparcimiento (countries, clubes) o de producción o comercio (parques Industriales o empresariales)

CARACTERES DE LOS CONJUNTOS INMOVILIARIOS

Cerramiento: el lugar Se encuentra delimitado con muros o cerco para marcar los limites del lugar y Controlar la entrada y salida de gente.

Partes Comunes: es el uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento: club, Canchas, salones, tanques de agua.

Partes Privativas: uso y goces en forma exclusiva del titular: vivienda, local de Comercio etc.

Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes Comunes: Como las Partes comunes están unidas con las privadas no puede transferirse una sin la Otra, deben estar juntas y contribuir con el mantenimiento y gastos de las Comunes alegando que no se usaran.

Reglamento: allí Se establecen el funcionamiento derechos y deberes de los órganos, Limitaciones, restricciones para los integrantes, su organización en cuanto a Los gastos y cargas, etc.

Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el reglamento y contribuyen Todos los integrantes.

Cosas y partes necesariamente comunes.

Son de uso común:

A) las partes y lugares del Terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación;

 b) las áreas específicas Destinadas al desarrollo de actividades deportivas recreativas y sociales, Instalaciones y servicios comunes; y

c) todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por El respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se Consideran comunes. Su identificación debe estar en el Reglamento de Propiedad y Administración del Complejo, siendo tomada como común si no esta determinada Allí. A diferencia de lo que se establecía en la ley 13.512 de PH, en cuanto a Que el terreno donde se construye el edificio sea de uso común, acá vemos que Eso no es necesario sino que serán de uso común sólo los lugares o partes que Todos necesiten usar, como las vías de acceso internas o externas del complejo, Pero no todo el terreno, ya que (dentro de ese terreno) cada parcela o lote Donde se construya cada casa o local u oficina es parte privada y de uso Exclusivo de cada titular.

Cosas y partes privativas.

 La unidad funcional que Constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de Construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional (según su Destino) y salida a la vía pública por vía directa o indirecta A diferencia de Los que establecía la ley 13 .5 12 de PH, vemos que acá la unidad funcional (objeto del derecho real) puede no estar construida para sometida al régimen de Derecho real.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Cada propietario debe ejercer su derecho Cumpliendo con los límites restricciones que surgen del respectivo reglamento De propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el Mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores Paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

No pueden variar el destino de las unidades Funcionales en forma unilateral sin consultarlo con los demás propietarios, y Deben someterse a este reglamento, el cual les permite participar de las Decisiones fundamentales mediante asambleas. Este reglamento se inscribe en el Registro y no puede ser modificado si no participan todos los copropietarios. Las expensas pueden ser cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas Extraordinarias deben ser aprobadas por todos.

2)TIEMPO COMPARTIDO

El Tiempo compartido es el derecho real que consiste en el USO Periódico y por TURNOS de uno o más bienes para alojamiento – hospedaje – comercio – turismo, Industria u otros fines (y para brindar las prestaciones compatibles con su Destino).

En El tiempo compartido el titular del derecho  mediante el pago de un precio en dinero puede Usar y gozar de un ámbito espacial determinado o determinable de una cosa Mueble o inmueble en forma periódica, (departamento, casa, cabañas) exclusiva y Alternada, ubicado en el año calendario o a ubicar (flotante) aprovechando sus Servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro Complejo distinto.

Carácterísticas

Veamos Las carácterísticas del tiempo compartido:

1) Derecho real de gozar y usar en forma Exclusiva, sucesiva y alternadamente

 2) De ciertos bienes: el objeto del tiempo Compartido puede ser inmueble o mueble (una nave, un avión, barco, yate, Instrumentos médicos, marcas y patentes, infraestructuras, instalaciones), Servicios, etc.

3) Para fines o destinos determinados: Alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines

 4) Por periodos fijados de duración temporal o No: fijos (ej: primera semana de Enero) o flotantes (ej: 2 semanas al ano Durante época de invierno). La unidad de tiempo se denomina turno.

5) Transmisibles entre vivos o por causa de Muerte

Sujetos

Los Sujetos del tiempo compartido son los siguientes:

A)Usuario: Es quien adquiere el derecho de uso y goce periódico (por si por terceros)

B) Propietario: es el titular del bien Afectado al tiempo compartido

C)Emprendedor: Es el que invierte en la instalación del tiempo compartido, lo financia y Comercializa

d)Comercializador: Este sujeto aparece cuando el emprendedor delega la parte de promoción, Publicidad y venta de los períodos en el mercado.

E)En General el propietario, emprendedor y comercializador son la misma persona

f)Administrador: Se encarga de la coordinación y mantenimiento y uso de los bienes que integran. Vale agregar que estos sujetos pueden ser personas físicas o jurídicas.

g)Vendedor: Persona física o jurídica que en representación del emprendedor, promueve y Ofrece en venta periodos de uso.

H)Revendedor: Aquel que intermedia en el mercado secundario para la comercialización de Periodos

Afectación

 Es un acto jurídico unilateral donde el dueño De una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido.

Eso Quiere decir que para que se constituya un tiempo compartido se requiere de la Afectación de uno o mas objetos para su uso periódico y por turnos.

Si Es un INMUEBLE              se formaliza Con la ESCRITURA PUBLICA

Si Son MUEBLES NO REGISTRABLES                 INSTRUMENTO PRIVADO

En ambos se pide certificado registrables de Dominio.

Los bienes se afectan con la participación del Propietario y el emprendedor con su conformidad expresa.

Inscripción

Debe hacerse una doble inscripción:

Cosas O bienes registrables             Inscripto en el registro que corresponde (inmuebles, autormotor)

Cosas O bienes NO registrables          en el Registro de Prestadores y Establecimientos a Stistemas de Tiempo Compartido

DEBERES

Emprendedor

1) Establecen el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios, Y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador.

2) Habilitar un Registro de Titulares, donde deben asentarse los datos personales De los usuarios,  su domicilio, períodos De uso, o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y Categoría de las unidades, y los cambios de titularidad.

3) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios

4) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas

El Derecho mas importante del emprendedor es el de recibir el precio estipulado en El contrato por la adquisición de los periodos de uso y goce.

Usuarios

1)Usar Y gozar los bienes afectados al TC según lo establecido en el Reglamento de Administración y uso. No puede haber actividades prohibidas ni pasarse en el Tiempo de uso

2)Ejercer Su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y Sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden.

3)Responder Por daños: a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados Por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños No son ocasionados por su uso normal y regularlo por el mero transcurso del Tiempo.

4) Comunicar a la administración cuando se haga Cesión (temporal o definitiva) de sus derechos (ej: un usuario puede hacer uso De su unidad junto con sus familiares, amigos, invitados, siempre que cumpla Con el Reglamento, como por ejemplo respetar la cantidad máxima de invitados).

5)Abonar En tiempo y forma cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así Como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

Administrador

La administración puede ser Ejercida por el emprendedor, o por un tercero designado por él (en cuyo caso Ambos tienen responsabilidad solidaria frente los usuarios del tiempo Compartido)

1) Conservar los Establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en Condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus Derechos.

2) Mantener la igualdad de Derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las Reservaciones

3) Verificar las Infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas

4) Interponer los recursos Administrativos y acciones judiciales que corresponden

5) Llevar los libros de Contabilidad conforme a derecho

6) Confeccionar y ejecutar El presupuesto de recursos y gastos

7) Cobrar los usuarios las Cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde (por Infracciones cometidas, desde exceso de velocidad hasta no sacar la basura en Horario, cuota por ingresar al TC, cuota por mantenimiento de las partes Comunes, honorarios, etc).

8) Rendir cuentas al Emprendedor y a los usuarios, conforme liquidaciones de ingresos gastos Certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar El sistema de ajuste alzado relativo.

9) Entregar toda la Documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, Al cesar su función.

10) Comportarse tal como lo Haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

11) Cumplir con los deberes Establecidos en los regíMenes legales específicos.

Extinción

1) Por vencimiento del plazo previsto en el Instrumento de afectación

2) En cualquier momento, cuando no se han Producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, Circunstancia de la que se debe dejar constancia registral. Se debe acreditar La causal de extinción en forma documental (la misma forma para la cual se hizo La afectación, es decir escritura pública o instrumento privado autenticado. En Dicho documento se pide la desafectación del bien.

 3) Por Destrucción o vetustez (se aplica el art. 2055 sobre PH): cuando existen estos Casos se llama a asamblea de usuarios para decidir junto con el emprendedor el Arreglo y/o reconstrucción, o directamente concluir el régimen, desafectando el Bien al régimen de TC. Esto debe establecerse por escrito en documento público Privado.

3)CEMENTERIO PRIVADO

Se Considera cementerio privado a los inmuebles de propiedad privada afectados a La inhumación (entierro de cadáver) de restos humanos

Ellos No pertenecen al dominio del Estado (nacional, provincial, municipal)

Se Rigen por el Derecho Privado.

Sepulcro: Son aquellas construcciones realizadas en forma de panteones o bóvedas.

Sepultura: Son aquellos espacios más pequeños que permite la inhumación de tres o cuatro Cadáveres.

SUJETOS

Titular Del dominio

Es El dueño (o condóminos) del inmueble que va a ser destinado a cementerio. Tiene Que hacer una escritura de afectación del inmueble para dejar constancia de que Desea destinarlo a la finalidad de cementerio privado.

Tanto Esa escritura como el Reglamento de Administración y Uso del cementerio deben Ser inscriptos en el Registro de Propiedad Inmueble.

Habilitación municipal: Luego que la municipalidad local da la habilitación se puede realizar el Cementerio, subdividirlo parcelas comercializarlo pero ya no se puede alterar Su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Titular del derecho de Sepultura.

 Es la persona que adquiere una parcela dentro Del cementerio para enterrar a sus familiares o para el mismo.

Sus DERECHOS son:

a) Inhumar (enterrar) en la parcela los restos humanos que quiera (hasta la dimensión Establecida en el reglamento), y exhumar, reducir y trasladar ( según la norma Dictada al respecto).

B) Construir sepulcros en sus parcelas (según la normas de construcción)

C) Acceder al cementerio y a su parcela en los Horarios indicados

D) Usar las capillas, oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares Comunes (según el Reglamento)

Sus DEBERES son:

A) Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho De otros

b) Pagar la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio. C) Pagar los impuestos, tasas y contribuciones fijados sobre su parcela.

d) Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales De higiene, salud pública y policla mortuoria.

Administrador

Es La persona que se encarga de organizar, dirigir y llevar adelante el cementerio. Puede ser el mismo titular del dominio.

Sus DEBERES son:

 a) Llevar 2 registros: el de inhumaciones (con Los datos identificatorios de la persona inhumada) y de titulares de los Derechos de sepultura (y en dicha titularidad).

b) Asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes, Que permita el ejercicio de los derechos de sepultura: parquizado del lugar, Reponer y mantener el césped, flores, canteros, placas, lápidas, bancos, Limpieza, cobro de expensas y gastos de mantenimiento, etc.

c) Prestar servicio de vigilancia y controlar el ingreso y egreso de personas autorizadas Dentro y fuera del horario de visitas.

d) Prestar y controlar los servicios mortuorios (inhumación, cremación, etc) y Religiosos (misas, oraciones y cadenas, etc).

REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO (contenido)

1) Descripción del inmueble (partes, lugares, instalaciones y servicios comunes: Calles internas, capillas, parques, crematorios, estacionamientos, etc).

 2) Reglas sobre inhumaciones (entierro), Exhumaciones (desentierro), cremaciones (reducir a cenizas, incinerar) y Traslados. Asimismo debe especificar el destino de los cadáveres que están en Sepulturas abandonadas o con deudas.

3) Reglas sobre construcción de sepulcros (construcciones donde se entierra un Cadáver) bóvedas

 4) Reglas sobre cómo los titulares de los Derechos de sepultura deben ejercer las facultades (cumpliendo las leyes, Reglamentos y normas de policía mortuoria) y cumplir con los deberes (estableciendo el monto y forma de pago del canon por administración y Mantenimiento).

5) Reglas sobre el acceso y circulación de titulares del derecho de sepultura y Sus visitantes, constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

RELACIÓN DE CONSUMO

La Relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los Titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de Consumo previstas en este Código y en las leyes especiales» (art. 2111).

Esto Implica que debe respetarse la dignidad del adquirente, que se condenan las Cláusulas abusivas, el deber de informar adecuada- mente, la interpretación más Favorable al consumidor, etcétera.

UNIDAD 11

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

DE DISFRUTE

USUFRUCTO

Es El DR de usar, gozar y disponerjurídicamente De un bien ajeno, sin alterar Su sustancia. El dueño de la cosa conserva su facultad de disponer, pero le Confiere al usufructuario las facultades de uso Y goce sobre la cosa, sin Alterar la sustancia de la cosa.

El Usufructuario como no adquiere la propiedad de la cosa, debe conservarla para luego Restituirla al dueño al terminar el usufructo.

CARACTERES

vDerecho Real de uso y goce: el dueño de la cosa sólo podrá Disponer de ella (ius abutendi) y el usufiuctuario va a gozar de las demás Facultades que tendría que tener este dueño: uso y goce (ius utendi y ius Fruendi). Por eso se dice que hay una desmembración del dominio. Puede servirse Del bien. Y obtener los frutos que sea capaz de producir pero no puede enajenarlo Ya que su deber es restituirlo al nudo propietario.

vLa Cosa debe ser ajena: el usufructuario hace uso y goce de un Bien cuyo propietario solo conserva la nuda propiedad. Si es un derecho también Debe ser ajeno.

vNo Se debe alterar su sustancia (salva rerum substantia): Implica no modificar la materia (ej: destruir la cosa) ni cambiar su destino (ej: convertir una casa en un bar).  Puede deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo. Si se trata de Un derecho no puede ser menoscabado.

vDivisibilidad: Es divisible porque puede constituirse favor de varias personas en forma Simultánea (pero no sucesiva).

vDuración: Al ser un derecho temporario, el usufructo puede constituirse por un plazo Determinado, el cual deberá respetarse aunque muera el nudo propietario, De no Pactarse un plazo, igualmente existen límites en la duración del usufructo:

-en El caso de usufructo a favor de personas jurídicas puede durar hasta 50 años o Hasta que cese su existencia legal;

-en El caso de las personas físicas hasta la muerte del usufructuario, ya que no Puede ser perpetuo ni constituirse a favor de una persona y sus herederos por Ser intransmisible por causa de muerte (ej: si yo tengo el usufructo de un Campo por 30 años y muero a los 20, el mismo se extingue a los 20 años, con mi Muerte).

vEl plazo empieza a contarse desde que se Constituye el usufructo.

SUJETOS

Usufructuante: Es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus Ventajas.

Usufructuario: Es quien tiene el uso y goce de la cosa.

OBJETO

El Usufructo puede ejercerse sobre

A) La totalidad

B) Una parte material o una parte indivisa de los siguientes objetos:

·una cosa no fungible;

·un derecho (sólo en los casos en que la Ley lo prevé)

·una cosa fungible cuando recae sobre un Conjunto de animales

·en todo o una parte indivisa de una Herencia cuando el usufructo es de origen testamentario

Legitimación

Activa: el Dueño(titular de un dr de dominio-de un derecho de PH)-superficiario-condóminos

Pasiva: se Puede establecer a favor de varias personas en conjunto.

Si Se extingue para uno, subsiste para los demás, pero sin derecho a acrecer, Salvo que lo establezca el acto constitutivo.

MODOS DE Constitución

·Por La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad (ejemplo: Pamela compra propiedad (inst.Publ.) de compraventa y constituye usufructo (mamá)

·Por La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce (ejemplo: Donación de nuda propiedad (que es pamela) y reserva de usufructo (su madre)

·Por La transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

A Su vez, el usufructo puede constituirse por:

Contrato

Por Contrato oneroso se puede: cuando se trate de una Venta, cambio, partición, transacción; o cuando el propietario enajena Solamente la nuda propiedad pero se reserva el uso y goce.

Por Contrato gratuito se puede: – donar la nuda propiedad, – donar el usufructo, – donar el usufructo y la nuda propiedad a otro. El Constituyente no recibe contraprestación, se rigen las reglas del contrato de Donación.

 Actos de última voluntad:

El testador lega el Usufructo a un tercero y guarda la nuda propiedad para su heredero, al revés. También puede legar las 2 cosas a personas distintas (y nada al heredero). En Este usufructo testamentario, el derecho se adquiere cuando muere el testador

Prescripción

Puede adquirirse por prescripción breve (posesión diez años con justo título y buena fe) o por prescripción larga (posesión por 20 años).

Formalidades. Inscripción

Si El usufructo es sobre inmuebles            escritura pública -tradición y la Inscripción registral en el RPI para su oponibilidad frente 3ros.

Si Es sobre automotores                        inscripción registral en El RA.

Si Es sobre muebles                               la simple tradición.

 La Constitución del usufructo se presume onerosa.

Es iuris tantum, es decir que admite Prueba en contrario.

Modalidades

El usufructo puede ser establecido:

A) pura y simplemente;

B) sujeto a condición o plazo Resolutorios (ej: hasta que se cumpla el plazo); o

C) con cargo (ej: obligación del Usufructuario de hacer algo determinado hasta que pase algo puntual)

Garantía:

Al momento del acto Constitutivo puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y Goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los Bienes una vez extinguido el usufructo.

La garantía es optativa. Puede ser fianza u otro tipo de garantía aceptada por las partes, y sirve para Avalar la restitución de los bienes y su correcta conservación una vez Terminado el usufructo.

El monto de la garantía debe Alcanzar para cubrir el valor de los bienes muebles (por si se pierden) y el Valor de los deterioros en inmuebles. En el acto de constitución se puede Establecer la obligación de dar garantía antes de empezar el usufructo.

INVENTARIO

 El inventario consiste en determinar el estado Del objeto del usufructo antes de su uso y goce, Puede realizarlo cualquiera de Las partes y sirve para que el nudo propietario pueda exigirle al usufructuario Que le devuelva el objeto en el mismo estado que lo recibíó.

Este Documento es una prueba de la cantidad y calidad de lo entregado en usufructo.

Puede Hacerse por instrumento privado: cuando las partes son mayores de edad y Capaces.

Es Obligatorio y debe hacerse por escritura pública: cuando alguna parte sea Incapaz o si el usufructo es por testamento (en este ultimo caso quien debe Hacerlo es el usufructuario designado).

DERECHOS  DEL USUFRUCTUARIO

·Usar y gozar de la cosa como si fuera el Dueño sin alterar su sustancia y destino: tiene la facultad de administrar la Cosa dada en usufructo y ejercer sobre ella actos de administración para su Mejor explotación (ej: alquilarla para quedarse con la renta o vender las Cosechas)

·Percibir frutos, quedarse con los Percibidos y exigir los pendientes.

·Si el objeto del usufructo contiene Animales y mueren, pueden reemplazarlos sin obligación, con obligación si fue Su culpa.

·Le pertenecen los productos de una Explotación iniciada al momento de constituirse el usufructo.

·De buscar tesoros, si encuentro alguno Si encuentra alguno le pertenece la mitad.

·Transmitir su derecho que durara Mientras el viva.

OBLIGACIONES DEL UFRUCTUARIO

oNo Alterar la sustancia ni destino de la cosa, restituirla

oMejoras Necesarias para el mantenimiento y conservación de la cosa.

oHacer Un inventario de los muebles antes de su uso

oPagar Impuestos, tasas y contribuciones

oComunicar Al nudo propietario las perturbaciones de hecho y derecho sufridas por la cosa.

Si no lo hace responde por Los daños sufridos por el nudo propietario.

DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

§Disponer de la cosa

§Efectuar las mejoras que noes ten a Cargo del usufructuario

§Exigir al usufructuario que cumpla con Sus obligaciones como por ej: pedir la exhibición si se trata de una cosa Mueble.

DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

vUna vez constituido el usufructo, debe Restituirle la cosa al usufructuario

vRealizar mejoras o pagar su valor

vSi el usufructo se constituyo a titulo Oneroso, el NP debe garantizar al usufructuario el goce pacifico de su derecho.

Extinción DEL USUFRUCTO

Destrucción Otal de la cosa

Abandono

Consolidación

Vencimiento Del plazo

Cumplimiento De la condición resolutoria

Muerte Del usufructuraio

No Uso de 10 años

Uso Abusivo

Revocación Del contrato

USO

Es e DR que consiste En usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia pero con ciertos Limites. (muebles o inmuebles)

Este Uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su familia, es decir, Que el usuario puede percibir los frutos para cubrir sus necesidades personales Y de su familia.

FACULTADES

Temporario: Dura hasta la muerte del usuario

El Usuario no puede constituir DR sobre la cosa ni alterar su sustancia

Uso Y Goce de la cosa limitadamente (mueble o inmuebles)

Puede Transmitir su derecho

Puede Constituir derechos personales sobre la cosa, los cuales se extinguen cuando Caduque su derecho de uso.

OBLIGACIONES

Debe Pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa

No Puede vender los frutos excedentes ni aprovecharse económicamente de la cosa.

Si En el contrato constitutivo no se establecen limites para el uso y goce, se Considera que es un usufructo.

ACREEDORES

Los Acreedores del usuario no pueden embargar los frutos cuando el uso de estos se Limita a las necesidades del usuario y su familia.

No Pueden embargar bajo ninguna circunstancia el derecho de uso.

Habitación

Es El derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en Parte material de él, sin alterar su sustancia. Sólo puede constituirse a favor De persona humana y tiene carácter alimentario, siendo su fin asegurarle al Habitador y su familia el uso de la cosa para habitarla.

“Morar” Significa habitar o residir habitualmente en un lugar.

Caracteres

Temporario: Se extiende hasta la vida del beneficiario

Es Inherente a las personas: se constituye en consideración esencial a la persona Del beneficiario.

Intransmisible: Por acto entre vivos ni por causa de muerte, el habitador no puede constituir Derechos reales o personales sobre la cosa.

Inembargable: No pueden ser atacados por los acreedores del habitador.

El Objeto es un inmueble: debe ser apto para la vivienda, y puede ejercerse sobre Todo el inmueble o una parte material.

No Puede alterar su sustancia.

IMPUESTOS, CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES

Cuando El habitador reside solo en una parte de la casa, debe contribuir al pago de Las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que Ocupa, porque si se aprovecha solo una parte del inmueble no es justo que se Pague por todos los gastos.

DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL Cónyuge O CONVIVIENTE SUPÉRSTITE

Este DR de habitación sobre el inmueble, nace con la apertura de la sucesión.

Requisitos:

Inmueble De propiedad del causante

La Apertura de la sucesión no se debe encontrar en condominio con otras personas

Tiene Que haber sido el último lugar conyugal.

Carcateres

Vitalicio: El cónyuge adquiere este derecho de por vida, no se extingue por cointraer otro Matrimonio o convivir con otra persona.

Gratuito: Implica que los coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el Uso.

Oponibilidad

 Por tratarse de un DR sobre inmueble debe Inscribirse en el RPI.

El Conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable (o de bienes Suficientes que aseguren el acceso a ésta), puede invocar el derecho real de Habitación gratuito por un plazo máximo de 2 años sobre el inmueble.

Se Extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva uníón convivencial, Contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes Suficientes para acceder a ésta.

Ejemplo: Una pareja que constituyó una uníón convivencial vive en un inmueble propiedad De uno de los 2, y éste muere. Se presentan los herederos y reclaman la Partición de la herencia.

Qué ocurre con el Conviviente supérstite? A dónde va a vivir?Tendrá Sobre el inmueble un derecho real de habitación, en forma gratuita y por un Plazo máximo de 2 años, y los herederos serán nudos propietarios y deberán Respetar ese derecho.

SERVIDUMBRE

Es El DR que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del Inmueble dominante una determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

Partes: (se requieren dos inmuebles con dueños distintos)

TITULAR DEL FUNDO DOMINANTE             a favor del cual se constituye la servidumbre

TITULAR DEL FUNDO SIRVIENTE                quien Debe soportar la carga (la servidumbre)

Duración

Servidumbres Reales : perpetuas O temporarias

Servidumbres Personales: duran Como máximo hasta la vida del titular

                                              50 años para personas jurídicas

INDIVISIBLES:

El DR de servidumbre no puede dividirse, nos subsisten por si solas, por lo tanto No pueden enajenarse la servidumbre si no se enajena el inmueble o viceversa.

Clasificación

Positiva: El fundo sirviente debe DEJAR HACER al fundo dominante (ej: en la servidumbre De transito, debe dejarlo pasar, sacar agua, etc)- La carga consiste en soportar su ejercicio.

Negativa: Es un DEBER DE NO HACER algo por el fundo sirviente (ej: deber de no levantar Un edificio a tal altura)- Carga de Abstención

Real: Cuando se requiere de los dos inmuebles para que la servidumbre se constituya Sobre uno de ellos (el sirviente es quien soporta) en beneficio del otro (el Dominante obtiene ventaja) Ej: si un fundo no tiene salida a la vía publica el Poseedor del mismo puede constituir una servidumbre de paso sobe el fundo Vecino.

Personal: Se requiere de dos inmuebles, pero la utilidad del fundo sirviente recae sobre La persona de su titular y no sobre el fundo dominante.

LEGITIMADOS

Los Titulares de DR que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión (dueño Y usufructuario)

Dominio-condominio-PH-TP-CP-Superficie-Usufructo-Uso-Habitación

Adquisición

Contrato: Estableciendo un derecho real sobre una cosa ajena.

Disposición De última voluntad: testamento

Por Ley: obliga al fundo sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo.

Forma

El Título suficiente se realiza en escritura pública (y si es por título gratuito, Bajo pena de nulidad) y debe inscribirse en el RPI para su publicidad Oponibilidad frente a 3ros.

 DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE

1) Ejercer derecho de servidumbre principal Y accesorias: las servidumbres accesorias que son aquellas indispensables Para poder ejercer la principal Ejemplo: en una servidumbre de sacar agua es Indispensable la servidumbre de paso (pero sólo con el fin de sacar agua, no de Hacer otra cosa).

2) Constituir derechos personales: puede Constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es Conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede Constituir derechos reales.

3) Realizar mejoras necesarias: puede Realizar en el inmueble sirviente las me joras necesarias para ejercer y Conservar la servidumbre y debe pagarlas (salvo que gasto se origine en hechos Por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero).

4) Obligar a que vuelvan el inmueble a su Estado: puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos Contrarios al ejercicio de la servidumbre a volver cosa a su estado anterior, a Su costa. La transmisión o la ejecución de la servidumbre no pueden hacerse con Independencia del inmueble dominante.

5) Debe comunicar al titular sirviente Las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas por el ejercicio de La servidumbre. Si no lo hace, responde por los daños sufridos por el titular Sirviente.

DERECHOS Y DEBERES DEL TITULAR SIRVIENTE

1) Tiene derecho a mantener sus facultades de propietario, y puede ejercer sobre Su fundo la servidumbre que ejerce el del fundo dominante, siempre que no le Entorpezca dicho ejercicio (aquel fundo está gravado con una servidumbre de Paso conserva la facultad pasar mismo por el lugar ya que tiene la facultad de Gozar el también de la servidumbre constituida sobre su fundo).

2) Debe soportar la servidumbre realizar ningún acto que entorpezca, impida o Deteriore el ejercicio de la servidumbre por parte del dominante, siquiera por La constitución de otra; si lo hace, titular dominante puede exigirle el cese De la turbación, y si la servidumbre onerosa puede optar por una disminución Del precio según la gravedad de la turbación.

3) Puede exigir que la constitución ejercicio de la servidumbre realicen con el Menor menoscabo para su pero sin privar al dominante de la utilidad a la que Tiene derecho. 4) Debe determinar las circunstancias en el título de la Servidumbre no están.

EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE

Medios Especiales de extinción

a)Imposibilidad De uso o pérdida de utilidad: servidumbre dejó de ser útil para el fundo Dominante Ej: si luego de hacer la servidumbre de tránsito, se hace un camino Pavimentado que llega al fundo dominante

B)Falta De uso: por no usarla por 10 años

c)Muerte Del Titular de servidumbre personal: si es persona humana, cuando se cumpla el Plazo, si es jurídica se termina la servidumbre pasado los 50 años.

UNIDAD 12

DERECHOS REALES DE Garantía

Es Aquel DR que tiene un acreedor sobre una cosa ajena  (del deudor o un 3ro) que garantiza el pago De la deuda a aquel acreedor.

Garantía: Es toda medida de refuerzo, que se añade a un derecho de crédito para asegurar Su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas Facultades.

CLASES DE Garantías

Legales: Surgen de la ley como la fianza legal, el dcho de retención, etc.

Convencionales: Surgen de la voluntad  de las parte

Personales: Cuando se agrega a otro deudor como garante, en caso de que el primer deudor no Lo cumpla.

Reales: El deudor somete una cosa como garantía, para que en caso de su incumplimiento El acreedor se cobre de ella.

Características

Convencionales: Solo pueden ser constituidos por contrato (acuerdo de partes) celebrado con los Legitimados (el constituyente que puede ser el deudor o no y el acreedor)

Puede Ser celebrado por instrumento publico o privado (inmueble si o si escritura Publica)

Accesorios: Los DR de G son accesorios del crédito que aseguran. Son intransmisibles sin el Crédito y se extinguen con el principal. La  Extinción de la garantía por cualquier causa no afecta la existencia del Crédito.

Excepciones de no Extinción de garantías

Si la obligación se extingue Por Novación: La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios, Pero el acreedor puede impedir la extinción del antiguo crédito mediante  “reserva”

Si el pago lo realiza un Tercero que no es el deudor: que subroga en los derechos del acreedor. (ejemplos pag 528 K)

Indivisibles: Consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de Ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

Ej: Si el deudor debe 100.000$ y abono 90.000$ por los 10.000$ restante el acreedor Puede ejecutar todo y cada uno de los bienes afectados a la garantía.

Especiales:

En Cuanto al objeto: las cosas sobre los que recae el DR de garantía tienen que Ser actuales e individualizados en el contrato constitutivo

En Cuanto al crédito: la especialidad esta ligada a la responsabilidad respecto de La cantidad de dinero, o en subsidio un valor estimativo.

Plazo: No debe exceder los 10 años contados desde el acto, vencido el plazo la Garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

HIPOTECA

Es el DRG que recae sobre uno o más inmuebles Individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al Acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y Preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

El deudor constituye hipoteca sobre un inmueble propio y Lo pone como garantía para que en caso de su incumplimiento el acreedor se Cobre de ella.

Objeto: Recae sobre cosas inmuebles

FORMA DEL CONTRATO PARA CONSTITUIR HIPOTECA

Se constituye por escritura publica (en caso que no lo Sea, las partes a través de otro acto denominado “promesa de hipoteca” se Obligan que a hacerlo por escritura publica o a realizar en otro acto las Formas impuestas por la ley)

No es necesaria la Tradición ya que no se ejerce por la Posesión.

La inscripción registral es declarativa, al solo efecto De hacer oponible el derecho a terceros interesados de buena fe.

Duración DE LA Inscripción

El plazo del asiento registral es de 20 años si antes no Se renuevan, durante ese tiempo la hipoteca es oponible frente a 3ros Interesados de BF

Si pasa ese tiempo caduca automáticamente el asiento Registral pero NO el DR ni el crédito garantizado.

LEGITIMADOS

Pueden Constituir hipoteca los titulares de DR de Dominio- Condominio- PG – CI- Superficie.

LETRAS Y PAGARÉS HIPOTECARIOS

Las Letras y pagarés hipotecarios son títulos valores con garantía hipotecaria.

El Que tenga en su poder las letras o pagarés hipotecarios (sea el deudor o un Tercero) podrá solicitar la cancelación, sin que sea necesaria ninguna otra Prueba de que se ha pagado la obligación. La cancelación podrá ser total o Parcial según la cantidad de pagarés que se presenten al Registro.

Ejemplo: Si se firmaron 10 pagarés hipotecarios y se presentan todos, la cancelación Será total. Si sólo se presentan algunos, la cancelación será parcial.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

A)Por Vía de consecuencia

Como Es sabido, como ocurre con los derechos reales de garantía, la hipoteca es Accesoria de uno o más créditos. Por ende, la extinción total de la obligación Garantizada (v. Gr.: por pago) determina el fin del derecho real accesorio. Ésta es la regla que puede sufrir alguna excepción, como en el caso de la Novación, o del pago hecho por un tercero.

La Extinción del crédito debe ser total, pues su cancelación parcial hace que Subsista la hipoteca, por ser indivisible.

B)Por vía principal

Pueden Darse situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la Hipoteca se extinga.

Cabe Mencionar a la renuncia formalizada en escritura pública, esto es, al abandono Del derecho real, a la consolidación, que se presentaría si confluyen la Propiedad de la cosa y el derecho de hipoteca en la misma persona (v. Gr.: Acreedor hipotecario que hereda el in- mueble hipotecado). También la Destrucción de la cosa, pero aquí cabe hacer la salvedad de que la hipoteca Subsistirá sobre el suelo, y que se extenderá a la indemnización, si es que se Obtiene alguna.

También Se extinguirá la hipoteca si se resuelve con efecto retroactivo el derecho del Constituyente, como sucede en los casos de dominio revocable.

ANTICRESIS

Es El DRG que recae sobre COSAS REISTRABLES individualizadas, cuya posesión se Entrega al acreedor  o un tercero Designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para Imputarlos a una deuda.

El Deudor debe usar y gozar de la cosa para el cumplimiento de una obligación (a Diferencia de lo que ocurre con el usufructo, uso y habitación)

Objeto: Cosas muebles o inmuebles registrables

¿Cómo Puede percibir los frutos?

Ej: Alquilando el inmueble y quedándose con el dinero del alquiler. Dichos frutos Son descontados de lo que el deudor le deba al acreedor por los intereses del Crédito que éste le dio (no se debe intereses) y si sobra se descuenta del Crédito en si (del capital).

Se Ejerce por la Posesión por eso debe haber Tradición, para que el acreedor Adquiera el derecho.

LEGITIMADOS

Los Titulares de Dominio- Condominio- PH- Superficie- Usufructo

PLAZOS

Máximo                  10 años               para los inmuebles

                                  5 años                para las cosas muebles Registrables

(las Partes pueden pactar plazos menores)

DERECHOS  DEL ACREEDOR

Derecho de usar y gozar de la cosa para Percibir los frutos imputándolo a gastos e intereses de la deuda.

Hacer vender la cosa una vez vencido el Plazo establecido e incumplido la obligación garantizada (tiene el privilegio De cobro sobre lo obtenido por la venta)

Usar las acciones posesorias para Mantener la posesión del objeto frente a actos de turbaciones o despojo Causados por el dueño o un 3ro.

A que le paguen tanto gastos de Administración y conservación, mejoras necesarias de la cosa durante la Vigencia de la garantía: se descuenta lo percibido por los frutos.

Mejoras y gastos que el acreedor no esta Obligado a hacerlas, pero si las hizo cobrara o puede pedir el reembolso.

DEBERES

Conservar la cosa

No puede modificar el destino

Administrar conforme al mandato

Responder por los daños que ocasiona el Deudor

Rendir cuentas al deudor

Pago de contribuciones y cargas

Restituir la cosa

Duración DE LA Inscripción

20 años: inmuebles

10 años: muebles registrables

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