Se puede definir el RP como un sistema de información territorial que tiene por finalidad la administración de la información jurídica sobre los bienes inmuebles. Se trata de una institución pública y estatal, que forma parte de la Administración Pública del Estado y se encuadra en el Ministerio de Justicia a través de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP)

El objeto del RP, según la ley, es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles

El RP español es un registro descentralizado, ya que no hay única sede, sino una red distribuida por todo el país

Los libros del RP pueden clasificarse en dos categorías: los libros principales, que son los que contienen datos fundamentales relativos a los derechos publicados, de manera que solo los asientos en ellos practicados tienen eficacia registral propiamente dicha; y los libros auxiliares, que son los que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines fiscales o estadísticos 

Tienen el carácter de libros principales: 1º Libro de inscripciones. Consiste en una serie de libros, numerados correlativamente y denominados Tomos, en los que se inscribe el historial jurídico de las fincas registrales (art.
242 LH). 2º Diario de operaciones del Registro. En él se hace constar la entrada, por orden de llegada y a través del asiento de presentación, de los documentos en cuya virtud se van a practicar las inscripciones para determinar la prioridad entre ellos (art. 249 LH). 3º Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, en virtud de lo dispuesto por el art. 242 bis LH20.

TIPOS DE REGISTROS

– De folio personal: la información se ordena por personas, haciendo constar en la ficha de cada persona las propiedades de que es titular. 

– De folio real:
La información se ordena por las fincas registrales inscritas, haciendo constar en la ficha de cada inmueble las modificaciones jurídico-reales que sufra. Este el sistema seguido por el RP español, en el que se dedica (“se abre”, en el lenguaje de la Ley Hipotecaria) un folio a cada finca (y no a cada persona, como hace el Registro civil), en el libro correspondiente (art. 243 LH), y en tal folio21 se cuenta la historia registral de cada finca.

– De actos: el acto inscribible sobre un bien inmueble (transmisión de propiedad, constitución de una servidumbre, etc.) ha de tener lugar en el propio registro ante el funcionario encargado del mismo, que procede seguidamente a inscribirlo. 

– De documentos: el acto inscribible sobre un bien inmueble se lleva a cabo fuera del registro y posteriormente se lleva a este el título que lo contiene. De ahí que, en un registro de documentos como es el RP español (arts. 2 y 3 LH), la inscripción (en sentido amplio) tiene generalmente un valor meramente declarativo y no constitutivo; es decir, no supone un cambio sustancial o sustantivo, sino que simplemente declara lo que en la realidad extrarregistral se ha producido (LACRUZ BERDEJO). Es por ello que la inscripción en el RP tiene, como regla general, carácter voluntario

– De transcripción: el documento que contiene el acto inscribible se copia literalmente en el registro.

– De inscripción: se extrae del documento y se hace constar en el Registro, mediante un asiento, únicamente la información inscribible (la que tiene trascendencia jurídico-real) y no la totalidad del documento. En efecto, en este sistema, seguido por el RP español, el asiento contiene solamente un extracto del contenido del título, un resumen –que debe hacerse por el Registrador– de aquellas circunstancias que se consideran fundamentales para la publicidad jurídico-real

PRINCIPIOS HIPOTECARIOS FORMALES

1. Principio de rogación: el procedimiento registral solo puede iniciarse a instancia de parte interesada o en virtud de mandamiento judicial o administrativo, sin que el Registrador puedan iniciarlo de oficio, salvo casos excepcionales23. 2. Principio de legalidad: exige que el Registrador, antes de inscribir un título en el RP, se cerciore de la validez legal tanto material como formal del mismo (p. Ej., que el título lo emite el órgano competente, que no se trata de un documento privado, que las partes tienen capacidad para celebrar el negocio, si se trata de documento notarial…). 3. Principio de tracto sucesivo: para la inscripción de la transmisión de un derecho a favor del adquirente es preciso que dicho derecho figure previamente inscrito en el RP a nombre de quien lo transmite (a excepción de los supuestos de inmatriculación24, lógicamente). 4. Principio de especialidad: implica concretar en la inscripción registral los elementos de la publicidad registral: a) la finca, que debe describirse con los datos necesarios para su perfecta individualización y delimitación; b) el derecho, respecto del cual se ha de expresar su naturaleza, extensión y condiciones, así como su valor, si constare en el título; c) los sujetos, de modo que aparezca con exactitud quién es el propietario de la finca y quiénes son, en su caso, los titulares de los derechos reales limitados existentes sobre la misma; d) el título presentado, su fecha, el tribunal, notario o funcionario que lo autorice, la fecha de su presentación en el Registro y la fecha de inscripción; y e) el asiento: en él, además de todas las circunstancias anteriores y las específicas previstas para determinados casos, debe recogerse el acta de inscripción y la firma del registrador

PRINCIPIOS HIPOTECARIOS MATERIALES

1. Principio de prioridad: aquel en virtud del cual el acto que primeramente ingresa en el RP se antepone, con preferencia excluyente o superioridad en rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o contradictorio, no se hubiera presentado en el Registro o se hubiera presentado con posterioridad, aunque dicho acto sea de fecha anterior. (Roca Sastre). Este principio determina el rango de los derechos inscritos cuando son compatibles (p. Ej., dos derechos de hipoteca sobre la misma finca) en función de cuál llega primero al Registro, o bien el cierre registral para uno de ellos cuando son incompatibles entre sí (p. Ej., dos derechos de propiedad sobre el mismo bien), de manera que el primero que accede cierra el acceso al RP al segundo. 2. Principio de exactitud y legitimación: se presume, salvo prueba en contrario, que el contenido del RP es exacto, por lo que el titular registral puede actuar en el tráfico jurídico en la forma que el asiento determine. 3. Principio de fe pública registral: con carácter excepcional y para proteger a los terceros de buena fe que han confiado en lo que publica el RP, en ocasiones este se considera exacto, aunque no lo sea, y sin que se admita prueba en contrario.

CATASTRO

El Catastro es, por tanto, un inventario o censo descriptivo y estadístico de los bienes inmuebles de nuestro país25, en el que todos ellos deben inscribirse, con el objetivo principal de proporcionar al Estado el conocimiento necesario sobre la división y las carácterísticas de la propiedad inmobiliaria a fin de hacer posible la recaudación de los impuestos que recaen sobre la misma26. El Catastro tiene un importante punto de conexión con el RP: los bienes inmuebles como objeto de su actividad. Pero son instituciones independientes, con diferentes funciones y técnicas de actuación. En efecto, mientras que el RP tiene por finalidad la protección del tráfico jurídico inmobiliario, a través de la publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles, el Catastro tiene una función fiscal, atribuyendo a las fincas un valor patrimonial a efectos tributarios. Esto no quiere decir que el catastro carezca de datos de transcendencia jurídica (el catastro fija, por ejemplo, quién es el propietario -titular catastral), pero en caso de discrepancia jurídica entre el Catastro y el RP prevalece el último, como dispone el art. 3.3 TRLCI

COORDINACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL RP

1) Incluir la referencia catastral de forma obligatoria en todos los documentos públicos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento, proyectos técnicos o cualesquiera otros concernientes a bienes inmuebles, así como en el RP, en los supuestos legalmente previstos (art. 38 TRLCI), y a salvo las excepciones del art. 39 TRLCI. 2) Incorporar al RP (a las fincas) la representación gráfica georreferenciada29 que complete su descripción literaria, a fin de lograr la identificación indubitada de la finca y lograr así mayor seguridad del tráfico inmobiliario. Esto debe hacerse, obligatoriamente, en las inmatriculaciones y en los actos de modificación de entidades hipotecarias (agrupación, agregación, segregación, división) y en general en cualquier acto de reorganización del territorio. Además, fuera de esos supuestos, de forma potestativa se puede aportar la representación gráfica georreferenciada para completar la descripción literaria de la finca al formalizarse cualquier acto inscribible (p. Ej., una donación) o como operación específica de coordinación (art. 9. B LH)30