Caso Práctico Nº 5
Primera Pretensión: Adquisición por Usucapión
La primera pretensión es que esa parte del suelo invadido la ha adquirido por usucapión. Para que esto sea cierto, ha de tratarse de una usucapión ordinaria y, por tanto, además de cumplir los requisitos generales del artículo 1941 del Código Civil (CC) para adquirir por usucapión, debería cumplir los requisitos especiales que establece el artículo 1940 CC: justo título y buena fe. Esto se debe a que desde que adquirió la posesión (cuando el primo abandona la comarca) hasta que regresa e interpone la demanda han transcurrido 24 años, y el artículo 1959 CC exige un plazo de 30 años para la usucapión extraordinaria, plazo que no concurre en nuestro caso para la ordinaria si faltan sus requisitos.
En este supuesto, si pudiera adquirir por usucapión ordinaria, tendría que haber poseído cumpliendo los cuatro requisitos generales y los dos especiales en un plazo de 20 años como mínimo, porque el artículo 1957 CC señala el plazo necesario de posesión y establece una doble distinción entre presentes (10 años) y ausentes (20 años respectivamente).
Por persona ausente se entiende aquella cuyo titular del derecho (usucapido) se encuentra en el extranjero o en territorio de ultramar. En nuestro caso, el demandante estaba en el extranjero. El término ‘territorio de ultramar’ responde al contexto histórico de aprobación del CC y actualmente este término carece de efecto jurídico. Al referirse al usucapido ausente (el titular del derecho contra quien se puede estar usucapiendo un inmueble de su propiedad), solo se considera a aquellos que se encuentren en el extranjero.
Para haber podido adquirir en el plazo de 20 años por usucapión ordinaria, se requiere justo título, además de la presunción de buena fe. Dicha posesión debería haberse adquirido de forma derivativa, es decir, que quien tiene la posesión del bien la haya recibido del anterior poseedor (quien, evidentemente, no sería el verdadero dueño, pues de lo contrario no sería necesaria la usucapión). ¿Se cumpliría el requisito del justo título? ¿Hay adquisición derivativa de esa franja? No hay adquisición derivativa; esa franja de terreno se ha ocupado. Si bien la finca original pudo adquirirse mediante un negocio jurídico testamentario (ya que la recibieron por un testamento de su antepasado), la ocupación de la franja específica no se ampara en dicho título para esa porción. La referencia a una ‘adquisición’ de esta franja en relación con el artículo 334 CC (que define los bienes inmuebles) alude a su incorporación material. Una vez ocurrido eso, al comprobar la verdadera extensión y límites de las fincas heredadas, se verificaría que el límite entre las fincas de ambos primos no incluye, respecto al demandado, la franja de terreno invadida. Para que exista justo título, es necesaria una total y absoluta coincidencia entre la finca que figura en el título y la que se está usucapiendo. Si se coteja el catastro y se comprueba que no existe tal identidad, se puede conocer que el límite entre ambas fincas no es el que creía el usucapiente (quien invade la finca ajena al construir el hotel), aunque sea por un error excusable.
Al no existir justo título, no puede haber adquirido por usucapión ordinaria. Por lo tanto, esta primera pretensión del demandado que construye el hotel invadiendo la finca colindante no prosperará.
Segunda Pretensión: La Accesión Invertida por Construcción Extralimitada
En caso de que no prospere la primera pretensión, la segunda, planteada en la reconvención a la demanda interpuesta para demoler la parte del hotel construida en suelo ajeno, consiste en que el juez obligue al propietario del suelo invadido a venderle la franja de terreno ocupada por la construcción. En definitiva, al tratarse de una construcción extralimitada, se plantea la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Existe una laguna legal cuando una construcción se realiza parte en finca propia y parte invadiendo la finca ajena colindante. El artículo 1.6 del Código Civil atribuye a la jurisprudencia la función de complementar el ordenamiento jurídico, rellenando los vacíos legales a través de instrumentos como la analogía legis o los principios generales del derecho (tercera fuente subsidiaria o de cierre de nuestro ordenamiento jurídico).
Esta doctrina jurisprudencial de la accesión invertida para la construcción extralimitada es una doctrina consolidada, sin que el Tribunal Supremo (TS) haya dictado sentencias contradictorias. Se aplica esta doctrina, con más de 70 años de antigüedad. El TS ha declarado en esta jurisprudencia consolidada que, para que prospere la pretensión del constructor extralimitante (que se imponga en sentencia al propietario del suelo invadido la venta del mismo y no tener que demoler la parte del edificio que invade suelo ajeno), se deben cumplir cuatro requisitos. Si alguno no se cumple, no podrá aplicarse la accesión invertida, que favorece al constructor extralimitante, ya que el propietario invadido se verá obligado a vender el suelo ocupado por el edificio en terreno ajeno.
Requisitos para la Aplicación de la Accesión Invertida
Que la extensión del suelo invadido por la construcción sea inferior a la del suelo que la misma construcción ocupa en la finca del constructor. En nuestro caso práctico, sí se cumple este requisito.
Que las dos partes del suelo (propio e invadido) y la construcción constituyan un todo indivisible o indisoluble. Este requisito justifica que no se pueda aplicar esta doctrina de accesión invertida al supuesto de plantación en suelo ajeno, aunque parte de ella esté en suelo propio, ya que no hay ninguna indisolubilidad, puesto que los árboles son individuales. En nuestro caso, no hay duda de que se cumple este requisito, porque se trata de una instalación hotelera integrada en un único edificio. Sin embargo, pueden existir casos en los que no suceda esto, como cuando es un complejo hotelero configurado por distintos edificios.
Que la parte del edificio que invade suelo ajeno tenga más importancia o valor que el suelo invadido. Este tercer requisito también se cumple: tiene más valor la suite construida que el suelo en finca ajena.
Según el TS, que el constructor haya actuado de buena fe, es decir, que ignore que no tiene título o que este está viciado para poseer ese trozo de suelo que ha invadido con la construcción. La buena fe se presume según el artículo 433 CC (al que se remite para regular la usucapión), y esa presunción solo cabe destruirla mediante prueba en contrario, que no puede basarse en meros indicios. Podría considerarse que el constructor no actuó de buena fe si, al ocupar parte de la finca ajena con la construcción hotelera, no consultó el catastro de la propiedad, pues esto podría haberle generado dudas o evitado que ocupara suelo ajeno, ya que así habría salido de cualquier duda al saber que el límite con la finca no era donde él creía.
La Buena Fe del Constructor y la Consulta al Catastro
Es decir, ¿habría que entender que ha actuado de mala fe por no haber observado la diligencia debida (diligencia media, la que observa cualquier persona en su vida cotidiana)? ¿Hubiera podido saber dónde estaba el límite entre una finca y otra? La respuesta sería negativa. Aun cuando podría haber salido de esa duda acudiendo al catastro y solicitando la información necesaria, esto no constituye un elemento que determine el objeto de la propiedad ni produce efectos de fe pública registral. El catastro de la propiedad es un registro que no determina las propiedades y no tiene carácter declarativo respecto a quién figura como propietario de una finca. No tiene incidencia en las relaciones jurídico-privadas porque el catastro no es un instrumento dirigido a proteger el derecho de propiedad ni a quienes confían en lo que en él se publica.
El catastro es de naturaleza administrativa, y su finalidad es ofrecer información a las administraciones públicas sobre las fincas y sus titulares, a efectos puramente fiscales (para que la administración sepa a quién dirigir el recibo del impuesto). Aunque hubiera podido consultar el catastro, lo que en él se publica no tiene trascendencia a efectos de la propiedad.
Esto queda reflejado en el artículo 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Dicha ley mantiene la definición del catastro como un registro puramente administrativo que, respecto a sujetos particulares, no produce ningún efecto jurídico. Otra cosa sería que la finca hubiera figurado inscrita en el Registro de la Propiedad, que sí es un registro de naturaleza de derecho civil y, por tanto, sí produce efectos de publicidad registral y protección de la propiedad.
Conclusión del Caso Práctico
Sí prosperará esta segunda pretensión. Si el juez aplica la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida, dictará sentencia imponiendo al propietario del suelo invadido la obligación de venderle ese suelo a quien lo invadió extralimitándose en su construcción. El constructor deberá pagar el valor de mercado del suelo invadido y, además, si se consigue probar, la indemnización por la disminución de valor o desvalorización que sufra la finca invadida por haberse visto privada de una parte de ella (por haberse reducido su extensión).