Supuesto de Hecho
Pedro otorgó escritura pública, el 10 de junio de 2010, por la que donó a su hijo Juan una finca familiar rústica de 200 hectáreas. La finca tras la donación siguió siendo poseída y explotada por todos los miembros de la familia. Juan no inscribió la donación en el Registro de la Propiedad.
El 10 de marzo de 2011 Juan fallece, dejando viuda y una hija de seis años llamada Inés. Pedro, el 10 de abril de este año, vende mediante escritura pública la finca a Roberto, quien inmediatamente toma posesión de la finca e inscribe su titularidad en el Registro de la Propiedad.
La heredera única de Juan es su hija Inés.
Cuestiones Planteadas y su Resolución
1ª. ¿A quién corresponde defender los intereses de Inés?
Inés, como menor de edad que es y con un grado de madurez insuficiente, está sometida a la patria potestad de la mujer de Juan y debe ser ella quien vele por sus intereses (art. 156.IV CC).
Solo en caso de conflicto de intereses entre su madre en calidad de representante y la propia Inés entra en juego la institución del defensor judicial (art. 163 CC).
2ª. ¿Qué acciones se pueden ejercitar contra Pedro (civiles y penales)?
Como acciones civiles, contra Pedro se pueden ejercer:
- Acciones rescisorias y resolutorias: cuya pretensión es dar ineficacia al contrato de compraventa entre Roberto y Pedro, para que la finca pueda ser adquirida por el título de donación, si bien nada se menciona acerca de si Pedro ha hecho efectiva la entrega de la finca.
- Ejercicio de los retractos legales: Inés puede reclamar que tiene un mejor derecho para adquirir la propiedad, a través de la herencia recibida por Juan, a quien fue donada la finca. Hablamos de retracto legal (y no convencional) por su proveniencia de la ley (arts. 1521 y ss. CC).
- Ejercicio de la acción reivindicatoria: Esta es la acción de que más difícil resulta que prospere, dada la tendencia jurisprudencial hacia la razonable protección del tercero hipotecario, garantizando el principio de seguridad jurídica en nuestro Derecho Civil aplicado al tráfico jurídico y siempre dándose unas determinadas condiciones.
Por esta acción, Inés reclama (en calidad de propietaria) le sea devuelto el bien inmueble que heredó. En caso de que prosperase, Roberto podría accionar contra Pedro por incumplimiento de contrato a través del saneamiento por evicción.
La acción reivindicatoria también puede dirigirse a reclamar el precio de la compraventa (con las correspondientes indemnizaciones por daños y perjuicios), ya que de lo contrario, estaríamos quebrantando el principio de enriquecimiento injusto.
Como acción penal se podría accionar contra Pedro por un delito de estafa, dado que el propio vendedor sabía que el inmueble objeto del contrato de compraventa no estaba bajo su dominio y, por tanto, no tenía el poder de disposición del mismo. Existe claramente un comportamiento doloso en Pedro.
3ª. ¿Inés puede recuperar judicialmente la finca?
Puede ejercer acción reivindicatoria ante el juez para recuperar la finca, al igual que puede ejercer la acción rescisoria y la restitutoria, para que el contrato devenga ineficaz y haya una devolución de prestaciones.
La tendencia de la jurisprudencia española es a reconocer la protección del tercero hipotecario que ha confiado en el negocio jurídico de buena fe, por lo que resulta casi imposible desposeerle de la finca, si bien sí es posible reclamar el precio e indemnizaciones a Pedro por el daño cometido.
4ª. Pedro al vender a Roberto ya no era propietario. ¿Concurre causa para anular esta compraventa?
Para adquirir una propiedad, según lo dado por la teoría del título y el modo, es necesaria la causa remota: el justo título, seguida de la causa próxima: la entrada, el modo o la traditio.
La primera causa ya es incumplida de por sí, no hay justo título ya que Pedro no ostenta el dominio del inmueble y, por tanto, puede ser declarada nula la compraventa.
Sin embargo, el que el contrato devenga ineficaz no significa que Roberto se vea obligado a restituir el bien inmueble. Él, de buena fe objetiva y subjetiva (objetiva por la confianza que le suscitó el negocio jurídico y subjetiva por creer razonadamente en que Pedro era su dueño o, al menos, ignorar la situación de que no lo fuera), compró el inmueble, pagando su precio e inscribiendo la propiedad en el Registro, cumpliendo todos los requisitos necesarios para ostentar el título que obligue al vendedor a entregar la cosa y así, adquirir la propiedad.
No podemos, por tanto, quitarle el inmueble a Roberto. Sin embargo, hasta que el precio no sea pagado a su auténtica dueña: Inés, Roberto no deviene propietario del bien inmueble, aunque ya lo esté poseyendo y sea imposible desposeerlo del mismo. Se ha producido a través de esta situación un caso similar al pacto de reserva de dominio, en el cual hasta que el dueño no reciba el precio de la cosa, la propiedad no queda transmitida. Debe ser Pedro, por tanto, por ser quien se ha enriquecido injustamente, el que restituya el precio (más indemnizaciones) a Inés.
5ª. ¿Roberto es un tercero hipotecario? ¿Cómo tal tiene que ser mantenido en su propiedad? Argumentar jurídicamente la solución, con cita de la jurisprudencia (en sentido estricto: sentencias del Tribunal Supremo) más reciente que existe en la materia.
Roberto debe ser mantenido en su propiedad siempre y cuando el pago se haga a su verdadera dueña: Inés, bajo amparo del principio de fe pública registral que extraemos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Roberto ha confiado de buena fe en el negocio jurídico que se le presentaba, que le suscitó una confianza razonable y objetiva (buena fe objetiva), bajo la creencia de que Pedro era el auténtico dueño del inmueble o, al menos, ignorando la ausencia de este requisito (buena fe subjetiva).
Además, no debemos olvidarnos que se cumple otro de los grandes requisitos forjados en nuestro Derecho Civil para proteger al tercero: se trata de una transmisión onerosa y no gratuita.
Tenemos como referencia la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 26-10-2005, nº 828/2005, que protege a un matrimonio como terceros hipotecarios en la compraventa de un bien inmueble de una persona que no era su dueña, pero que lo fue en su momento (se trata de un marido que por el convenio regulador pierde ese derecho de propiedad en favor de su mujer). La STS decide proteger la confianza que el negocio suscitó en el matrimonio, si bien el precio debe ir a parar a manos de la mujer y no del marido.
6ª. ¿Qué es lo que solicitaríamos judicialmente para defender la posición de Inés?
Para defender la posición de Inés, podemos ejercer una acción rescisoria del contrato o una revocación de la compraventa, para que esta quede sin efecto, actuación que debe ser ejercida por Inés (representada legalmente, claro).
Sin embargo, lo más que podría conseguir de tal acción es que el precio de la cosa le sea entregado, ya que no podemos desposeer del bien a quien lo obtuvo por un negocio que le suscitó esa confianza de la que hablábamos, merecedora de protección.
7ª. En la reclamación de Inés, ¿en qué medida afectaría la insolvencia de Pedro?
Una insolvencia de Pedro significa que no podría pagar el precio de la cosa, más indemnizaciones, a su auténtica propietaria: Inés. Sin embargo, ello no es excusa para poder desposeer del bien a Roberto que sí pagó el precio que solicitó Pedro. Recordemos que este precio deberá ser ciertamente objetivo; un precio irrisorio o rayano a una transmisión gratuita facultaría a Inés para recuperar el inmueble de forma íntegra por haberse realizado tal contrato en fraude de ley (art. 37 LH).
Por tanto, en el caso planteado, podría imponérsele una pena a Pedro de 6 meses a 3 años por un delito de estafa. Sin embargo, dada la situación de insolvencia, cualquier apremio (multa, indemnización, etc.) sobre el patrimonio de Pedro sería inútil, dada su incapacidad para responder a tal medida.