Propiedad Horizontal: Clasificación de Elementos y Alteraciones

1. Elementos Afectados por Alteraciones: ¿Comunes o Privativos y de Qué Clase?

Partiendo del supuesto de que existiera una propiedad horizontal constituida sobre dicho edificio, es fundamental identificar, de todos los elementos afectados por las alteraciones, cuáles son comunes (y de qué clase) y cuáles son privativos.

Todos los elementos mencionados son, en principio, comunes. Sin embargo, es crucial distinguir entre:

• Elementos comunes por naturaleza o esenciales: Son aquellos imprescindibles para el uso y aprovechamiento adecuado de los elementos privativos por parte de sus propietarios. Sin ellos, los propietarios no podrían ejercer plenamente su derecho de propiedad, ni usar y disfrutar del piso o local.
• Elementos comunes por destino o accidentales: Son aquellos de los que se puede prescindir, pero que han sido puestos al servicio de la comunidad. Solo los elementos por destino pueden desafectarse y, eventualmente, convertirse en elementos privativos.

Las escaleras de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal (PH) son uno de los elementos comunes por naturaleza más representativos, ya que resultan imprescindibles para que los propietarios de los elementos privativos puedan ejercer su derecho de propiedad. No obstante, en el caso planteado, dado que no existe una azotea común, la escalera y el hueco de la última planta se consideran un elemento común por destino.

En cuanto a la pared divisoria entre las dos viviendas de la última planta, que el propietario único y constructor del edificio se reservó, es importante señalar que el sostén del edificio no lo constituyen las paredes (ya sean las de cierre del edificio, las divisorias entre pisos o locales, o las divisorias entre pisos y elementos comunes), sino la estructura que soporta el edificio. Respecto a la pared de cierre entre los dos edificios colindantes, si no es un muro de carga, será un elemento común por destino o accidental. Por último, la cubierta del edificio sobre la que se construye una terraza es un elemento común esencial o por naturaleza del edificio.

2. Fundamentos Legales para la Ilicitud de las Alteraciones

La ilicitud de estas alteraciones se fundamenta en la relación entre lo que el Registro de la Propiedad (RP) publica respecto al edificio (que debe indicar en el título qué partes son elementos privativos y cuáles comunes) y la protección que merecen los terceros adquirentes de pisos y locales en dicho edificio que han confiado en la información registral.

La principal finalidad del título constitutivo de la Propiedad Horizontal es delimitar y distinguir qué objetos del inmueble son de propiedad individual y cuáles son elementos comunes puestos al servicio de los privativos. Cuando Don Bernardino procedió a transmitir un piso o local, no modificó la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

• Artículo 1468.1 del Código Civil (CC): Según este precepto, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cosa comprada en las condiciones en que se encontraba en el momento de celebrarse el contrato. La principal finalidad del Registro de la Propiedad es proteger a quien confía en él. En este caso, el RP publica una realidad distinta a lo que ha sucedido fuera del registro debido a las alteraciones.
• Artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH): Este artículo es una manifestación de la buena fe registral y de la protección que merece quien confía en el Registro de la Propiedad. Se trata de una presunción iuris tantum, lo que significa que puede ser destruida mediante prueba en contrario. En este sentido, a Don Bernardino le corresponderá la carga de la prueba para demostrar que los compradores conocían la realidad extrarregistral. Esta destrucción de la presunción puede lograrse a través de prueba directa o indirecta. El Tribunal Supremo (TS) ha declarado que la buena fe puede quedar destruida mediante pruebas directas y también indirectas o indiciarias, cuando existan circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetiva.

3. Facultades para Realizar Alteraciones Post-Venta

En el supuesto de que estas alteraciones se hubieran pretendido realizar por el constructor, promotor y propietario de la última planta con posterioridad a la venta de los demás pisos, se requerirían las siguientes autorizaciones:

• Escaleras y hueco: Para cualquier alteración en las escaleras y el hueco, se habría necesitado, conforme al Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
• Apertura de hueco entre pisos de la última planta para unirlos: Según el Artículo 10.3 LPH, se habría necesitado contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este precepto también impone la necesidad de contar con licencia de obra o autorización administrativa, y que la obra no perjudique a otros propietarios de elementos privativos ni modifique la cuota de los demás copropietarios. Además, el Artículo 7.1 LPH establece que dicha obra de comunicación no debe afectar ni perjudicar la seguridad y la estructura general del edificio, lo cual es especialmente relevante si se tratara de un muro de carga.
• Unión de pisos de la última planta con un piso de edificio colindante: En estos casos, el Artículo 10.3 LPH no es directamente aplicable. Cuando se trata de unir pisos y locales existentes en dos edificios contiguos, el Tribunal Supremo ha declarado que es necesario constituir una servidumbre de paso. Para ello, se requiere el acuerdo unánime de las Juntas de Propietarios de ambos edificios, así como autorización administrativa, y que no se trate de un muro de carga cuya obra pueda perjudicar la seguridad o estructura del edificio.
• Construcción de una terraza sobre la cubierta: También se requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, según el Artículo 17.6 LPH. Tanto en el caso de la terraza como de la obra para convertirla en elemento privativo, quienes la adquieran como elemento privativo deberán soportar una servidumbre de paso por la escalera para acceder a la terraza, así como de inspección y, en su caso, de obra de conservación, conforme al Artículo 9.1 d) LPH.

4. Validez de las Cláusulas Contenidas en los Estatutos

Ambas cláusulas son válidas:

• Cláusula de colocación de carteles en la fachada: Es válida porque representa una utilidad accesoria sobre un elemento común por naturaleza (la fachada) que no impide el cumplimiento de su función principal (de cierre del edificio).
• Cláusula de reserva de los bajos con una única cuota y división en locales comerciales: Es válida la reserva de los bajos otorgándole una única cuota como planta diáfana, estableciendo que, sin necesidad de contar con la autorización de la Junta de Propietarios, se pueda proceder a dividirla en locales comerciales. Esto es válido siempre y cuando la configuración de distintos locales de la planta no modifique la cuota de los demás propietarios de elementos privativos.