Práctica Jurídica: Estudio de Servidumbres Prediales
1. Determinación de la Pretensión Prevalente en la Constitución de Servidumbres
Para abordar la cuestión sobre cuál de las dos pretensiones prosperará, es fundamental analizar las vías de constitución de servidumbres según el Código Civil español.
1.1. Constitución de Servidumbre por Negocio Jurídico Gratuito (Donación)
En primer lugar, el artículo 536 del Código Civil (CC) establece que las servidumbres pueden ser voluntarias o forzosas. En relación con las primeras, el artículo 594 del CC confiere una amplia facultad al propietario de un predio para gravarlo con las servidumbres que estime convenientes. Esto incluye la posibilidad de constituir servidumbres no tipificadas, como en el caso planteado, las de desagüe.
Al tratarse de una servidumbre voluntaria, su nacimiento requiere un acuerdo de voluntades entre los propietarios del predio sirviente y del predio dominante, manifestado a través de un título. Es importante destacar que por «título» no solo se entiende un documento escrito, sino la causa jurídica que justifica la constitución de la servidumbre, derivada del acuerdo de voluntades entre quien presta el servicio y quien lo recibe. En el caso que nos ocupa, este acuerdo podría ser incluso verbal.
No obstante, si la servidumbre se pretende constituir a través de un negocio jurídico gratuito, sin que el propietario del predio sirviente reciba contraprestación alguna, se estaría adquiriendo la servidumbre por donación. En este contexto, cobra relevancia la importancia de la forma ad probationem y ad solemnitatem. Para que la adquisición de un derecho real de servidumbre de forma gratuita sea válida, equiparándose a una donación inmobiliaria, el artículo 633 del CC exige que conste en escritura pública. Por lo tanto, en nuestro caso práctico, la servidumbre de desagüe no pudo constituirse válidamente por esta vía si el acuerdo fue meramente verbal.
1.2. Constitución de Servidumbre por Negocio Jurídico Oneroso (Compraventa)
En segundo lugar, si se trata de un contrato de carácter oneroso, como la compraventa de una servidumbre, deben concurrir los requisitos esenciales del contrato establecidos en el artículo 1261 del CC: consentimiento libremente prestado, objeto posible, lícito y determinado, y causa existente, verdadera y lícita.
A diferencia de la donación, ni la normativa específica de la compraventa ni la de las servidumbres exigen para la validez de este tipo de contrato ningún requisito esencial de forma. En principio, un acuerdo verbal sería suficiente para que la servidumbre de desagüe quedara válidamente constituida por esta vía.
2. Constitución de Servidumbres Prediales por Signo Aparente (Artículo 541 CC)
Las servidumbres prediales pueden constituirse mediante acuerdo de voluntades (título), por usucapión (cuando sean aparentes y continuas), o forzosamente (cuando exista una razón de necesidad y se cumplan los requisitos legales). El artículo 541 del Código Civil regula la constitución de servidumbres por signo aparente, estableciendo cinco requisitos fundamentales:
- Existencia de dos predios pertenecientes al mismo propietario: Es decir, dos fincas bajo una única titularidad. El Tribunal Supremo (TS) ha interpretado extensivamente este requisito, declarando que también se cumple si existe una única finca y una porción de ella presta un servicio a otra, y posteriormente se procede a la segregación o división de la finca, convirtiéndola en dos predios distintos.
- Un estado de hecho del que resulte evidente, por la existencia de signos que lo exterioricen, que una de las fincas está prestando un servicio a la otra: Este servicio debe ser determinante de una servidumbre si alguna de ellas pasara a propiedad de otro sujeto. En el caso planteado, el signo externo es la tubería que atraviesa la pared medianera entre ambos edificios a la altura del techo del garaje, a través de la cual se evacuan las aguas.
- Que los signos exteriores de la servidumbre hayan sido establecidos por quien era propietario único de ambas fincas: El TS también ha realizado una interpretación extensiva de este requisito, indicando que no es indispensable que quien haya establecido estos signos sea el propietario inmediatamente anterior a la enajenación de una de las dos fincas, pudiendo haber sido alguien de quien el actual enajenante traiga causa.
En nuestro caso práctico, los tres requisitos mencionados anteriormente se cumplen.
- Que antes de proceder a la enajenación de alguno de los dos edificios, no se haya hecho desaparecer el signo externo de la servidumbre o del servicio que uno presta al otro: Este requisito también se cumple en el caso planteado, ya que al vender uno de los edificios (ya sea el que recibe el servicio o el que lo presta), no se ha procedido a eliminar o cegar la tubería de desagüe para que deje de prestar el servicio.
- Que en el título de enajenación de cualquiera de los predios (en nuestro caso, de los edificios), no se indique claramente la voluntad de extinguir la servidumbre: Es decir, que no se manifieste explícitamente que el servicio que uno de los edificios está prestando al otro no persistirá.
En relación con el quinto requisito, puede surgir la duda sobre su cumplimiento, dado que en el contrato de compraventa de uno de los edificios (específicamente, el predio sirviente), se indica que se vende «libre de cargas y gravámenes». El Tribunal Supremo interpreta que las cláusulas genéricas como «libre de cargas y gravámenes» son ambiguas y, por tanto, no surtirán efectos extintivos de la servidumbre por signo aparente, a menos que mediante otras declaraciones contenidas en el contrato o hechos posteriores, se disipe cualquier duda sobre la voluntad de que, con la transmisión de una de las fincas, no naciera esa servidumbre por signo aparente.