Vender finca hipotecada sin el consentimiento de acreedor

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PRÁCTICA 11


1.La finca
R ha resultado perjudicada por haber procedido el propietario de ella, y deudor hipotecario a explotarla desordenadamente. Hay que señalar que en el derecho real de hipoteca inmobiliaria hay que distinguir dos fases:

La fase de seguridad.

La fase de realización de valor o de ejecución hipotecaria.

La fase de seguridad: transcurrirá desde que queda constituida la hipoteca, que precisa de su inscripción en el RP para que nazca y despliegue todos sus efectos, hasta el momento del vencimiento de la obligación que dicha hipoteca garantiza, en el que habrá que proceder al pago. 

La fase de realización de valor: cuando no se cumple la obligación de proceder al pago, siempre y cuando así lo demande el acreedor hipotecario. 

Como el derecho real de hipoteca inmobiliaria se caracteriza, además de un derecho de constitución registral, porque el bien objeto de la hipoteca continua en posesión del deudor hipotecario o en su caso, del hipotecante.
Como no es un requisito para la constitución de la hipoteca del traspaso posesorio del hipotecante al acreedor hipotecario, puede resultar que el hipotecante realice actos materiales o jurídicos sobre el objeto de la hipoteca que lo perjudique; con lo que puede ver mermada la garantía el acreedor hipotecario. Por eso, en la fase de seguridad se le reconocen determinadas facultades y acciones para impedir esos comportamientos lesivos al derecho real de hipoteca al acreedor hipotecario. Una de las acciones con las que cuenta el acreedor hipotecario es la que contiene el art.
117 LH que es la acción de devastación. Interpuesta la acción y acreditado por el acreedor hipotecario, el juez procederá a requerir al hipotecante para que cese el comportamiento que perjudica y desvaloriza el inmueble hipotecado, y si es posible a que ponga remedio y por tanto a que restaure el inmueble a la situación que tenía con anterioridad a el ejercicio de esas conductas perjudícales para el inmueble. Si el hipotecante incumple esto, y persiste con su actitud, entonces el juez podrá incluso poner la finca en administración judicial. 

El art. 117 LH en el último párrafo señala que esta acción se ventilará a través del procedimiento que establecen los arts. 720 y ss. LEC. Estos artículos se refieren al juicio verbal en la regulación que recibíó la LEC de 1981 ya derogada. Por lo que habrá que reinterpretar ese párrafo conforme a la vigente LEC (7 de Enero de 2000), en la que el juicio verbal aparece regulado en los arts. 437 y ss. LEC.

2.En los arts. 110 a 112 LH se establece a qué otros bienes existentes en la finca hipotecada se extiende la garantía hipotecaria. En estos preceptos se distingue entre la extensión natural y la convencional (mediante acuerdo o pacto):

Extensión natural: los bienes mencionados en estos preceptos formaran parte de la garantía hipotecaria, siempre y cuando no se haya pactado lo contrario. 

Extensión convencional: implica que los bienes mencionados existentes en la finca hipotecada, quedaran excluidos de la garantía hipotecaria, salvo que se pacte lo contrario. Es consecuencia del principio de especialidad. El objeto tiene que estar claramente determinado cuando se inscribe en la RP, de no ser así, el registrador denegará la inscripción. 

Art. 110.1 LH – se establece que la hipoteca no se extenderá las nuevas construcciones o edificios que se levanten en la finca hipotecada, ni a las nuevas agregaciones de terreno. En relación a nuestro caso, nos interesan las nuevas construcciones sobre la finca hipotecada, no formara parte del objeto de la hipoteca. Mediante el juego de la autonomía privada, al constituir la hipoteca, puedan pactar acreedor e hipotecante que dicha hipoteca sobre la finca también se extienda a las nuevas construcciones que se realicen en ellas, no se dice expresamente en el precepto. El principio de autonomía privada como principio general de nuestro derecho no solo es una fuente subsidiaria de aplicación del derecho privado, sino también como expresamente dice el art. 1.4 CC, es un principio informador de nuestro ordenamiento jurídico: es un criterio de interpretación de las normas.

El problema que plantea este precepto en el caso de que se establezca expresamente que la hipoteca se extiende a las nuevas construcciones, es que se trata de una norma incompleta, porque no dice cómo ha de llevarse a cabo la ejecución hipotecaria en el caso de que resulte incumplida la obligación que esa hipoteca garantiza, habiéndose construido el edificio en la finca después de constituir la hipoteca. Lo que sí está claro es que el legislador quiso excluir del objeto de la hipoteca, salvo pacto en contrario, las nuevas construcciones sobre la finca hipotecada; tal vez porque quiso fomentar la edificación incentivando al propietario de la finca a que invirtiera en ella. 

La conclusión de la doctrina es que habrá de procederse si resulta incumplida la obligación, a ejecutar el conjunto, tanto la finca como la edificio existente en ella, y con lo obtenido, habrá que pagarle el valor de la edificación al hipotecante; y luego, y el montante que sobra que ira dirigido al acreedor hipotecario hasta cubrir el crédito garantizado.


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