1. ¿Obstan los actos posesorios del aparcero y la pretensión de subasta por parte de la Fundación a la calificación de pacífica de la posesión del demandado?
El poseedor de la finca no es el verdadero propietario porque quién se la vendió a él tampoco lo era. La verdadera propietaria de la finca es la fundación cultural ya que a esta se la había dejado mediante legado la que era propietaria de esa finca. La acción reivindicatoria es la que interpone el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, no tiene título que legitime esa posesión, el tribunal de instancia resuelve la acción reivindicatoria y falla a favor de esta, el poseedor alega que el es el verdadero propietario y como no lo es en base al principio de eventualidad procesal, formula una pretensión subsidiaria que sino era propietario cuando adquirió la posesión de la finca si lo es posteriormente o ha llegado a serlo porque adquirió esa finca por usucapión. Evidentemente ha de tratarse de usucapión ordinaria porque desde el momento del cual el demandado toma posesión de la finca en 1999 hasta que queda interrumpida la posesión porque se interpone la demanda por parte de la fundación han transcurrido 13 años y para que concurra la usucapión ordinaria son 6 requisitos, los 4 generales más dos requisitos extras para adquirir por usucapión ordinaria. Estos requisitos vienen en el art. 1941 del cc (poseer en concepto de dueño, de forma física, de forma pacífica e ininterrumpidamente) con los dos añadidos se puede ser poseedor en 10 años (de buena fe y con justo título). El tribunal de instancia tampoco acepta esta pretensión subsidiaria, declarando que no ha podido adquirir por usucapión ordinaria porque no ha poseído de forma pacífica, entiende el tribunal que no ha existido posesión pacífica porque se trata de una posesión que le ha sido cuestionada o discutida por el verdadero propietario que es la fundación y le ha sido discutida por dos actos jurídicos, por constituir una aparcería y por intentar venderla en pública subasta. Podemos afirmar con toda rotundidad que la posesión discutida o controvertida porque alguien distinto lo está poseyendo dice tener mejor derecho a poseer y en un procedimiento judicial consigue probarlo. La doctrina del TS no es uniforme porque encontramos algunas sentencias en las que el alto órgano declara que la existencia de contienda implica que la posesión no es pacífica, en cambio, hay otras muchas sentencias también del TS en las que se dice que posesión pacífica no es equivalente a posesión no discutida sino a posesión no violenta, de estas dos vías las más correcta es la segunda porque lo contrario a posesión pacífica no es posesión discutida, cuestionada o controvertida sino que lo contrario es posesión violenta. En cuanto que se ha despojado o se ha perturbado al poseedor por otro utilizando la fuerza o la violencia, esto es, aunque se trate del verdadero propietario, aunque tenga derecho, cuando el despojo se produce sin utilizar los medios legales y siempre y cuando se mantenga la violencia, es decir, se siga impidiendo que reaccione el despojado acudiendo a los tribunales para ejercitar la acción posesoria y recuperar la posesión de la que fue privado por otro contra su voluntad y sin acceder a los tribunales. Una vez que desaparece la violencia física o psíquica el que adquirió la posesión de forma violenta se convierte en poseedor pacífico. Hay que extraer dos conclusiones, por violencia no solo hay que entender el empleo de la fuerza física sino también el empleo de la fuerza psíquica lo que se conoce como intimidación y el art. 1267.2 cc la define en los siguientes términos: “el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o en sus bienes, o en la persona o en los bienes de su cónyuge, descendientes y ascendientes”.
2. ¿Cuál es el título en que se apoya la usucapión de don Juan Arenas? ¿Se trata de un título verdadero y válido?
Para adquirir por usucapión ordinaria en el plazo de 10 años establece el art. 1957 del cc que es necesario además de que se cumplan los 4 requisitos generales que el poseedor posea de buena fe y con justo título según establece el art. 1940 del cc. El término se presta a confusión por eso conviene explicar que se entiende por justo título para ver como lo ha interpretado el TS. En primer lugar, para que exista justo título el que posee tiene que haber adquirido esa posesión de forma derivativa, no originaria, es decir, que su posesión traiga causa de un anterior poseedor, esto es lo que nos dice el art. 1952 del cc, según este precepto entiéndese por justo título el que legalmente baste para preferir el dominio o derecho real del que se trata. Entiéndese por justo título que exista un negocio jurídico en base al cual se ha transmitido la posesión, sólo que el que la transmitió no tenía poder de disposición, por lo que solo transmite la posesión y no la propiedad. La usucapión cumple la función de consumar por el transcurso del tiempo y cumpliendo unos requisitos la adquisición de los derechos reales cuando existe un defecto de titularidad por parte del que posee la cosa, en definitiva, lo que viene es a purgar el defecto de titularidad. El justo título hay que entenderlo como que ha habido un traspaso posesorio en base a un título que no va a surgir efecto porque el que trasmite no es el propietario. En nuestro caso, existe justo título porque hay un contrato de compraventa y otra cosa es que ese contrato no surta el efecto de que una vez transmitido el objeto se convierta en propietario. El art. 1953 del cc indica que el justo título nunca se presume, siempre hay que probarlo por parte de quien se ampara en el para adquirir por usucapión ordinaria. Ahora bien, el art. 1952 del cc señala dos requisitos que han de concurrir para que se entienda que existe justo título y también los términos de estos dos requisitos se prestan a confusión dice este precepto que el justo título ha de ser verdadero y válido. Por título verdadero no ha de entenderse que sea verídico el contenido del mismo sino que tenga existencia real, en nuestro caso, el título existe, es un contrato de compraventa pero su contenido no es verídico porque el que vendió en el contrato dijo ser propietario, se considera que no hay título verdadero cuando el título es falso, esto es, cuando, tampoco hay título verdadero cuando el título es absolutamente simulado, es decir, aunque exista el contrato de compraventa no han querido las partes ni vender ni comprar, se han confabulado para defraudar o engañar a alguien. Tampoco hay título válido cuando el que posee cree tener un título que realmente no existe. Por título válido es que el título reúna todas las condiciones de otorgamiento y de contenido, es decir, los requisitos intrínsecos de validez de cualquier título, en el caso de un contrato, como el de compraventa en base a la cual adquiere la posesión D. Juan Arenas tiene que contar con consentimiento, objeto y causa y el que transmite la posesión no tiene que estar limitado por una prohibición de disponer. Se trataría nuestro contrato de compraventa de un contrato válido pero e ineficaz porque no surte efectos porque se interpone un principio que rige en todas las adquisiciones derivativas el de que nadie puede transmitir más derecho que el que tiene el que se lo transmite. El TS ha precisado que los contratos anulados son a los efectos de adquirir por usucapión justos títulos que reúne el requisito de ser válidos, porque no hay que confundir el contrato nulo con el contrato anulado. Un contrato es nulo cuando le falta alguno de los tres requisitos (consentimiento, objeto y causa). En cambio, existe consentimiento cuando una de las partes consigue que la otra llegue a un acuerdo con ella a través del dolo o cualquier otro tipo de maquinación. Cuando un contrato es anulable porque ha intervenido dolo como vicio del consentimiento ese contrato empieza a surtir todos sus efectos y es un contrato válido salvo que antes de que concurran 4 años desde su celebración el que fue víctima de engaño lo impugna. Los contratos anulables también serían válidos a los efectos del justo título, lo cual es trasladable según el TS a los contratos resolubles, los contratos rescindibles y los contratos revocados. En nuestro caso, existirá justo título porque hay una adquisición derivativa de la posesión y ese justo título sería verdadero, no es un contrato falso ni simulado. Es un contrato válido porque reúne los requisitos de consentimiento objeto y causa.
3. ¿Hay algún dato que demuestre que el demandado ha poseído en concepto de dueño?
Hay dos datos, en primer lugar, el requerimiento que le hace al aparcero que contrata la fundación para que abandone la posesión de la finca. En segundo lugar, cuando la fundación intenta vender la finca en subasta pública.
4. ¿Ha existido buena fe por parte de don Juan Arenas durante toda la posesión o, por el contrario, ha dejado de ser poseedor de buena fe cuando la Fundación empieza a perturbarle en su posesión?
La buena fe a los efectos de adquirir por usucapión ordinaria requisito que ha de concurrir junto al justo título ha de ser entendida en los mismos términos que explicábamos como se entiende al buena fe en la posesión en los mismos términos. El art. 1950 del cc define la buena fe a los efectos de la usucapión ordinaria en términos similares a como lo hace el art. 433 para la posesión de buena fe. Dice el art. 1950 que la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de que recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. El art. 1951 para colaborar esto se remite en cuanto a las condiciones exigidas para que exista buena fe por parte del usucapiente a lo que establecen los arts. 433 a 436 cc donde se regula la buena fe en la posesión, y el art. 434 dice que la buena fe siempre se presume. Por tanto, en base a lo que establecen estos dos preceptos podemos señalar que D. Juan Arenas es un poseedor de buena fe, este ignora que no tiene título para poseer y además la buena fe se presume y no ha sido probado por el demandante que haya actuado de mala fe.
5. A resulta de todo lo anterior, ¿cumple o no todos los requisitos para adquirir por usucapión?. En caso afirmativo, ¿de qué tipo?
Es una posesión pública porque no se puede tener una posesión clandestina al tratarse de un bien inmueble. Es una posesión de buena fe porque se presume y no se ha acreditado por parte del reivindicante que tuviera conocimiento de que el título con el que poseía no era válido y por último también es una posesión con justo título.