Análisis Jurídico de la Constitución de Servidumbres: Aspectos Formales y Sustantivos

A) Constitución Gratuita: La Donación de Servidumbre

En el caso planteado, la servidumbre constituida sobre un inmueble en beneficio de otro, al haberse establecido gratuitamente, equivale a una donación. Esto se fundamenta en el artículo 334.10 del Código Civil (CC), que al enumerar los bienes inmuebles, menciona expresamente las servidumbres y demás derechos reales que recaen sobre un inmueble. Estaríamos, por tanto, ante la donación de un inmueble por analogía.

Si quien va a prestar el servicio lo hace sin recibir nada a cambio, es equivalente a la adquisición de una cosa inmueble sin tener que pagar contraprestación, lo que jurídicamente se conoce como donación. Constituir una servidumbre con carácter gratuito implica que alguien está prestando un servicio que le va a implicar gastos, y se encuentra sometido a las mismas reglas que regulan el tráfico de inmuebles.

Para la validez de las donaciones que recaen sobre inmuebles, nuestro Código Civil establece, además del consentimiento, la causa y el objeto, un requisito formal específico. El artículo 633 del CC exige para la validez de las donaciones inmobiliarias un requisito esencial de forma: que conste tanto la voluntad del donante como la aceptación del donatario de adquirirlo en escritura pública. Se trata de una excepción al principio general de libertad de forma de los contratos recogido en nuestro Código Civil.

La Forma en los Contratos: Ad Solemnitatem vs. Ad Probationem

Mediante un acuerdo verbal, no pudo quedar válidamente constituida dicha servidumbre de desagüe. El título constitutivo, al ser un contrato de donación inmobiliaria, solo producirá efectos y será válido si consta en escritura pública. Es por ello que, al hablar de la forma de los contratos, se distingue entre:

• Forma ad solemnitatem o esencial: Es un requisito exigido para la validez del contrato, sin el cual este no produce efectos jurídicos.
• Forma ad probationem: No es un requisito esencial para la validez, pero sí facilita la prueba si las partes contratantes discuten sobre la celebración del contrato y, en su caso, las condiciones contenidas en él.

Es más fácil probar un contrato por escrito que verbalmente (cuya prueba se limita a la confesión judicial y testigos). En derecho, lo que no se puede probar es como si no existiera. En cambio, si se trata de un contrato por escrito, será más sencillo probar su existencia y contenido. Son muy pocos los contratos tipificados en los que se exige, como requisito para su validez, una determinada forma con carácter esencial o ad solemnitatem.

B) Acuerdo Verbal con Ánimo de Lucro: La Compraventa de Servidumbre

En este escenario, el acuerdo verbal entre ambos promotores se hizo con ánimo de lucro: el promotor del edificio “Escambray” recibió una contraprestación de 6.000 euros del promotor del edificio “Turquino”.

Aquí se configuraría un contrato de compraventa de servidumbres. El propietario del predio dominante, que se sirve del desagüe a través del inmueble sirviente para evacuar las aguas de su inmueble en el pozo del inmueble contiguo (el sirviente), ha pagado un precio por ello; en definitiva, ha comprado la servidumbre.

Ni en la regulación especial o particular del contrato de compraventa, ni en la regulación del derecho de servidumbre, se establece para su validez que dicho contrato conste de una forma determinada (ni en escritura pública ni en documento privado). Por tanto, al no existir una regla especial que derogue la general, será esta la que rija: el principio de libertad de forma. Si nos atenemos a esto, en principio, ese contrato de compraventa estaría válidamente celebrado, ya que cumple con los requisitos esenciales generales (consentimiento, objeto y causa).

Obstáculos a la Prueba y la Presunción de Plenitud del Dominio

Sin embargo, el hecho de que se haya celebrado ese contrato verbalmente puede representar un obstáculo o inconveniente para la existencia de esa servidumbre. El Tribunal Supremo (TS) ha declarado como principio general de nuestro derecho, y por tanto que ha de inspirar la interpretación de todas las normas existentes en nuestro ordenamiento jurídico (tal y como establece el artículo 1.4 del Código Civil), que el dominio o derecho de propiedad se considera o se presume libre de cargas y gravámenes; se presume la plenitud del dominio.

De tal manera que solo habrá que considerar gravado el derecho de propiedad cuando el titular de ese derecho que grava el dominio lo acredite de forma clara y, por tanto, que esa acreditación no se preste a ningún tipo de duda.

Dudas sobre la Constitución de la Servidumbre Verbal

En el caso analizado, ese acuerdo verbal puede plantear algunas dudas sobre la verdadera intención de las partes, aun recibiendo la contraprestación el propietario del predio sirviente.

La primera duda, que jugaría en favor de la plenitud del dominio y de ese principio general, es que pudo haber sido un acuerdo establecido con una finalidad transitoria y momentánea, en espera de que aquel que se servía del pozo construyera uno en su finca. Por tanto, la voluntad de las partes pudo no haber sido la de gravar una servidumbre de forma permanente.

Existe otra duda que, junto con la primera, provocaría que no hubiese quedado destruida la presunción iuris tantum de plenitud del derecho de propiedad. Esta segunda duda es que, de haberse querido constituir dicha servidumbre, lo normal es que esa voluntad de quienes celebraron el contrato se hubiera hecho constar en los respectivos títulos de propiedad de ambos inmuebles.