Resolución de Pretensiones sobre Propiedad Inmobiliaria
Este documento examina la viabilidad de dos pretensiones legales en un caso relacionado con la propiedad de bienes inmuebles.
Primera Pretensión: Adquisición por Usucapión
La primera pretensión plantea la posibilidad de haber adquirido la propiedad por usucapión.
Usucapión Extraordinaria
En ningún caso podría haberse adquirido por usucapión extraordinaria, ya que, aun cumpliendo los requisitos generales o los exigidos para la usucapión extraordinaria mencionados en el artículo 1941 del Código Civil, no ha transcurrido el tiempo suficiente para ello.
El artículo 1959 del Código Civil exige 30 años para la usucapión de bienes inmuebles. En el caso planteado, Don Antonio, el demandado, procedió a ocupar parte de la finca del demandante en 1989, momento en que este se ausenta (emigra). El demandante regresa e interrumpe la usucapión interponiendo la demanda, lo cual es una de las causas de interrupción admitidas en el artículo 1945. Desde 1989 hasta la interrupción, solo han transcurrido 24 años.
Por lo tanto, la usucapión extraordinaria queda descartada.
Usucapión Ordinaria
Examinaremos si podría haberse adquirido por la vía ordinaria. En este caso, debe haber transcurrido el plazo del artículo 1957 del Código Civil, que en nuestro caso es de 20 años.
Este precepto distingue si la persona contra quien se usucape se encuentra en territorio nacional o extranjero. El precepto establece que para usucapir un bien inmueble, concurriendo buena fe y justo título, se necesitan 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.
El artículo siguiente, el 1958, aclara qué ha de entenderse por «ausente»: no es que se encuentre en paradero desconocido, sino que se encuentre en el extranjero o, como dice, «en ultramar».
Para no examinar todos los requisitos necesarios para la usucapión ordinaria, nos centraremos en uno: el justo título.
El concepto de justo título aparece definido en el artículo 1952 del Código Civil. Se refiere a la situación en la que el usucapiente posee el objeto de la usucapión porque lo ha adquirido de forma derivativa, es decir, porque su posesión deriva de un anterior poseedor que se la ha transmitido.
¿Concurre este requisito en nuestro caso? El título de adquisición del demandado en este caso no es un título que surta el efecto de transmitir la propiedad (no adquiere de un non domino). Solo podría haberse convertido en propietario mediante la usucapión.
El Tribunal Supremo (TS) tiene declarado que ha de existir identidad e igual extensión en la finca que se está usucapiendo.
En este caso, el demandado solo ha podido adquirir por ocupación, lo que sería una adquisición originaria.
Por lo tanto, tampoco podía haber adquirido por usucapión ordinaria, ya que no concurre el requisito del justo título. En consecuencia, esta primera pretensión del demandado no prosperaría.
Segunda Pretensión: Aplicación de la Accesión Invertida
La segunda pretensión consiste en que el juez imponga al demandante la obligación de venderle la franja de terreno que ha invadido al construir el hotel en su finca.
Con esta pretensión, el demandado solicita que, tratándose de una construcción extralimitada, se aplique la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida.
Esta doctrina es de elaboración jurisprudencial, con fundamento en el artículo 1.6 del Código Civil, que atribuye a la jurisprudencia la función de complementar el ordenamiento jurídico. Así, ante una laguna legal, el Tribunal Supremo (TS) y los Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) de las Comunidades Autónomas (para aquellas con competencia en materia de Derecho Civil) pueden «rellenar» esa laguna mediante la jurisprudencia.
Los artículos 361 a 364 del Código Civil están pensados y dirigidos al supuesto en el cual la construcción se realiza íntegramente en suelo ajeno.
La jurisprudencia que ha regulado esta situación es uniforme y consolidada, y arranca de la sentencia de 31 de mayo de 1949.
Esta doctrina aplica en estos casos el principio contrario al que inspira la normativa del Código Civil sobre accesión de muebles a inmuebles. Aplica la accesión invertida, invirtiendo el principio solo superficie cedit, de modo que es el dueño de lo construido quien adquiere el suelo invadido.
Para que se aplique dicha doctrina, deben concurrir una construcción extralimitada y cuatro requisitos adicionales:
- Que el suelo ajeno invadido sea de superficie inferior al suelo propio en el que se asienta esa construcción.
¿Concurre este requisito en nuestro caso? El suelo propio es de 1000 m², y el invadido de 200 m². Sí, concurre.
- Que el suelo propio y el ajeno ocupado, junto con la construcción, constituyan una unidad indivisible o inseparable.
También concurre este requisito en nuestro caso, ya que el hotel es un único edificio.
- Que la parte de la construcción que invade suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido.
Valor del suelo invadido: 200 m² a 500 euros/m² = 100.000 euros. Coste de la construcción realizada en suelo ajeno: 200.000 euros. También concurriría este requisito.
- Que el constructor haya actuado de buena fe.
En el caso planteado, sí, porque desconoce la ubicación exacta de los linderos entre su finca y la de su primo. Está en el error de creer que ha construido el hotel íntegramente en su finca, un error que se disipa cuando su primo lo demuestra mediante los documentos catastrales inscritos en el Registro del Catastro.
Nos debemos plantear si ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe (que se presume según el artículo 434 del Código Civil, correspondiendo la carga de la prueba a quien la niegue).
¿Produce el Registro Catastral efectos de fe pública registral? ¿Quien no lo consulta no puede ampararse en un error excusable, actuando de mala fe? Aunque su comportamiento al no consultarlo pudiera considerarse una negligencia (no actuar con la diligencia debida), el Tribunal Supremo ha declarado que el Registro Catastral no afecta ni determina el derecho de propiedad y, por tanto, no protege a quien figura en dicho registro como propietario de una finca.
Esto se desprende del artículo 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Se establece que el Registro Catastral es puramente administrativo, por lo que no produce efectos civiles. Se trata de un registro que solo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las Administraciones Públicas (AAPP), principalmente a efectos fiscales.
Su finalidad es que la Administración Pública tenga conocimiento de quiénes son los titulares de las fincas y de sus datos, con el único objetivo de saber a quién dirigirse para la liquidación de impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero en el ámbito jurídico-civil no produce efectos, y mucho menos el de la fe pública registral.
Por lo tanto, cumpliéndose también este requisito, no ha quedado desvirtuada la buena fe del demandado.
En consecuencia, el juez podrá (y de hecho, deberá) aplicar la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida.
Si la aplica, para el propietario del suelo invadido nacerá un derecho de crédito, y para el constructor que lo invade, una obligación: la de pagar el precio del suelo invadido y adquirirlo.
Además, si el demandante (propietario del suelo) puede acreditar que, como consecuencia de la disminución de la cabida de su finca al tener que enajenar forzosamente la parte invadida por el constructor extralimitante, el resto de la finca ha quedado desvalorizada o ha sufrido algún otro quebranto, también podrá exigir los daños y perjuicios derivados de ello, y el constructor estará obligado a pagarlos.