La Pluralidad de Titulares en el Derecho de Propiedad

La Comunidad: Concepto y Formas de Organización

Como sabemos, el derecho subjetivo puede pertenecer a una sola persona o a varias conjuntamente, que son, pues, cotitulares del mismo. Se trata, simplemente, de una comunidad en la titularidad.

Cuando la titularidad del derecho de que se trata es el de propiedad, de forma que la cosa pertenece no a una sola persona, sino a varias conjuntamente, se dice que se está en condominio o copropiedad, y que sus titulares son codueños o copropietarios.

La propiedad de la cosa puede pertenecer a los codueños de diversas formas:

• Propiedad por cuotas alícuotas: Cada uno tiene una parte no concreta, una cuota alícuota de la cosa. Por ejemplo, la finca X es por entero de A, B y C por terceras partes, de modo que cada uno puede operar separadamente de los otros con su derecho al tercio.
• Propiedad colectiva o en mano común: La cosa es íntegramente de todos, les pertenece colectivamente como grupo, sin constituir persona jurídica cada uno de sus miembros, de forma que no hay fijación de una cuota de participación para cada uno.
• Propiedad dividida por facultades: Es la conocida como propiedad dividida, porque el contenido del derecho se divide entre los codueños. El poder pleno que la propiedad encierra corresponde a varias personas que, entre todas, tienen el conjunto de las facultades que esta encierra. Estas facultades están divididas entre los codueños, correspondiendo a cada uno unas diferentes. Ejemplo: la finca X es de A y B; de aquel para deporte y recreo, y de este para cultivo y explotación.

La Propiedad Horizontal: Clases y Régimen Jurídico

Según el Artículo 396 del Código Civil:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Redactado por la Ley 49/1.960, del 21 de julio (B.O.E. del 23 de julio), de Propiedad Horizontal.”

Esta forma de propiedad se rige por disposiciones legales específicas y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

El objeto de estudio son los pisos de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública. La propiedad horizontal abarca no solo al piso o local objeto de propiedad separada del edificio, sino también a los elementos del mismo que sean necesarios para un adecuado uso y disfrute de aquel piso o local. A estos elementos se les califica como elementos comunes.

La Copropiedad Indivisa: Régimen de Derechos y Extinción

El condueño o copropietario en el modelo del Código Civil tiene una participación alícuota sobre la propiedad expresada en números. Es decir, el derecho del titular parciario se cuantifica a través de una cuota, expresión numérica del contenido de su participación.

Cuando la cosa de propiedad común se divide, cada comunero pasa a tener para él exclusivamente una parte de la cosa (o bien una parte del valor de la cosa si esta no puede dividirse físicamente y ha de enajenarse para repartir su precio) correspondiente a su cuota. En ambos casos, la antigua pluralidad de titulares conjuntos se disuelve para dejar paso a titulares independientes y sin relación entre ellos. Y según el Artículo 400 del Código Civil, el copropietario puede exigir la división de la cosa en cualquier tiempo.

Cuando la cosa es indivisible: según el Artículo 401 del Código Civil, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Se entiende que no podrán exigir que se hagan porciones físicas o materiales de la cosa, pues, en cambio, este género de indivisibilidad no impide la partición en valor: “cuando la cosa fuere esencialmente indivisible y los codueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá su precio”, según el Artículo 404 del Código Civil.

No es esencialmente indivisible un edificio cuando la división se puede hacer mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes ajenos a la fórmula prevista en el Artículo 396.

Pero la enajenación plena de un derecho de un comunero determina la atribución de un derecho de retracto al resto cuando sea enajenada a un extraño.

Respecto al régimen de derechos y obligaciones:

• Uso: Cada partícipe puede servirse de la cosa común, siempre que lo haga conforme a su destino y no perjudique a la comunidad ni impida a los demás utilizarla.
• Administración: Para la administración de la cosa común se utilizará el sistema de las mayorías.
• Gastos necesarios: Si un comunero realiza gastos necesarios, se podrá exigir la contribución de los demás. Además, se exige que se realicen de mutuo acuerdo, salvo que sean urgentes.
• Otros gastos: Para el resto de gastos se requiere acuerdo de mayoría si son para un mejor uso y disfrute, y unanimidad si son de lujo.
• Defensa judicial: Para la defensa judicial, cualquiera puede defenderse, siempre que lo haga en beneficio de todos.