Derechos Reales de Garantía
La Hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes o derechos de carácter inmobiliario y que no conlleva la transferencia de la posesión al acreedor hipotecario. Su régimen está contenido fundamentalmente en la Ley Hipotecaria.
La hipoteca puede ser de diferentes clases:
- A) Hipotecas voluntarias: Son aquellas que se constituyen por voluntad de las partes, fundamentalmente mediante la celebración de un contrato. El nacimiento del derecho real de hipoteca requiere en este caso el otorgamiento de escritura pública notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- B) Hipotecas legales: Son aquellas que vienen establecidas directamente por la ley para garantizar el cumplimiento de ciertas obligaciones. En ocasiones, su existencia no requiere un acto de constitución expresa; son las llamadas “hipotecas legales tácitas”. En otros casos, se requiere un acto de constitución expresa, que puede ser exigido por un sujeto determinado a quien la ley atribuye ese derecho; son las “hipotecas legales expresas”.
- C) Hipotecas judiciales: Actualmente han sido sustituidas por el embargo de los bienes del deudor seguido de su anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, que produce efectos parecidos a la hipoteca.
La hipoteca puede recaer, no solo sobre la propiedad de bienes inmuebles, sino también sobre otros derechos reales inmobiliarios, siempre que estos puedan ser enajenados de forma independiente (p. ej., se puede hipotecar el usufructo o el derecho de superficie, pero no una servidumbre predial). También puede hipotecarse un bien o derecho que ya estuviera previamente hipotecado, aunque la hipoteca posterior será cancelada si se procede a ejecutar la hipoteca anterior.
Se puede garantizar con hipoteca cualquier tipo de obligación, aunque en la práctica suele tratarse de obligaciones pecuniarias. La hipoteca puede garantizar, no solo la obligación principal, sino también los intereses, tanto retributivos como de demora, así como las costas y gastos del procedimiento que haya de seguirse para cobrar la deuda.
Fase de Seguridad y Ejecución Hipotecaria
Durante la llamada “fase de seguridad de la hipoteca” (es decir, mientras esta no se ejecuta), la finca hipotecada sigue en poder de su propietario, que puede usarla, disfrutarla e incluso enajenarla libremente. Los actos de enajenación o gravamen que pueda realizar no perjudican en ningún caso al acreedor hipotecario, por ser su derecho anterior; pero sí le pueden perjudicar los actos que impliquen una disminución del valor de la finca.
Si el deterioro de la finca se debe a dolo, culpa o voluntad del dueño, poniendo en peligro la garantía del acreedor, este puede utilizar la “acción de devastación” para que el juez adopte las medidas necesarias, incluyendo la posibilidad de imponer una ampliación de la hipoteca o la administración judicial de la finca. Si el propietario de la finca hipotecada obtiene alguna indemnización como consecuencia de la destrucción o deterioro de la misma, la garantía del acreedor hipotecario pasará a recaer sobre dicha indemnización, en virtud del principio de “subrogación real”.
Vencida la obligación, si el deudor incumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca, sea quien sea el propietario o poseedor actual de la finca.
La Prenda y Garantías Reales Mobiliarias
A) La Prenda: Es un derecho real de garantía que se caracteriza por recaer sobre un bien mueble y porque supone un desplazamiento posesorio, ya sea entregando el bien al propio acreedor, o a un tercero designado de común acuerdo. Dicho desplazamiento tiene una doble función: de publicidad del gravamen y de seguridad para el acreedor, y constituye un presupuesto ineludible para el nacimiento del derecho real de prenda.
En la práctica son muy habituales ciertos tipos especiales de prenda, que están sometidos en parte a normas peculiares: p. ej., la prenda de dinero, la de créditos, o la de títulos-valores.
Derechos Reales de Adquisición Preferente
Son aquellos derechos reales que, recayendo sobre una cosa ajena, facultan a su titular para adquirir su propiedad con preferencia respecto a cualquier tercero.
Tanteo y Retracto
Tanteo y retracto son dos fases de un mismo derecho. Cuando un sujeto tiene los derechos de tanteo y retracto sobre una cosa, el propietario actual, en el caso de que decida venderla, tiene la obligación de notificar a aquel su intención y las condiciones en que pretende vender.
El titular puede entonces optar por:
- Ejercitar el tanteo para quedarse con la cosa pagando el precio ofrecido.
- No ejercitarlo, en cuyo caso el propietario quedará en libertad para vender a un tercero en las mismas condiciones.
Si el propietario vende a un tercero sin hacer la previa notificación al titular del tanteo, este podrá entonces ejercitar el retracto directamente contra el tercero comprador, reembolsándole el precio pagado, así como los gastos y pagos realizados para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El tanteo y el retracto pueden tener un origen negocial, pero habitualmente tienen su origen en la ley, que los concede en diferentes supuestos especiales. El ejercicio del tanteo y del retracto está sometido a plazos de caducidad que suelen ser muy breves.
El Derecho de Opción
Es un derecho de origen contractual en virtud del cual un sujeto se reserva, durante un plazo determinado, la facultad de adquirir un bien determinado perteneciente a otro por el precio y en las condiciones pactadas. La concesión de la opción puede ser gratuita o mediante el pago de un precio o “prima”.
Se ha discutido tradicionalmente si el derecho de opción es un derecho real o un derecho personal. En el caso de los bienes inmuebles, se entiende que la opción será oponible frente al tercero adquirente cuando haya sido debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.