Práctica 11: Cuestiones Fundamentales de Derecho Hipotecario
1º. ¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R”, y por tanto, la garantía de su crédito?
En toda hipoteca hay que distinguir dos fases:
- Fase de seguridad: Se inicia en el momento en que queda constituida la hipoteca hasta que se cumple la obligación o se incumple. En este momento, puede suceder que se cumpla, con lo cual queda extinguida la hipoteca, o que se incumpla, y se deba ejercitar el ius distraendi.
- Fase de realización del valor: En el momento en que se ha incumplido la hipoteca, y dado que la hipoteca es un derecho que no conlleva el traspaso posesorio del bien sobre el que recae (del poseedor, que es el hipotecante, al acreedor), este último corre el riesgo de que el primero, mediante actos dolosos, perjudique el bien, desvalorizándolo.
Para evitar que la explotación del bien por parte del hipotecante perjudique la expectativa de cobrar el crédito garantizado, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) le atribuye al acreedor una acción conocida como “acción de devastación”. El tercer párrafo del artículo 117 establece: «En todos estos casos…» (referencia a los artículos 720 y siguientes de la LJC). Cabe señalar que esta referencia corresponde a la Ley de Enjuiciamiento Civil anterior a la vigente, ya que el artículo no ha sido modificado después de la aprobación de la Ley 1/2000. Por lo tanto, sería necesario actualizar la referencia del precepto o la mención a dichos artículos.
2º. ¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?
Sobre una de las fincas se construye un edificio. ¿La hipoteca alcanzaría también a este edificio? El artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que la hipoteca no se extenderá a las nuevas construcciones realizadas en la finca hipotecada, excluyendo así las nuevas edificaciones. La finalidad que persigue el legislador es fomentar la edificación.
El problema de este precepto es que resulta incompleto, principalmente porque no define la situación jurídica que se crearía si se procede a ejecutar la finca por incumplimiento de la obligación que garantiza la hipoteca, respecto al edificio que no responderá de esa obligación. Entonces, ¿qué situación jurídica tendrá el adjudicatario de la finca? El precepto deja indefinida esta situación jurídica que puede surgir de la ejecución de la hipoteca sobre esa finca, por lo que se considera incompleto.
La doctrina, para evitar situaciones de concurrencia de derechos no deseadas e incidentales, entiende que, si se produce el incumplimiento de la obligación, debe procederse a ejecutar la hipoteca sobre la finca y el edificio conjuntamente. No se debe ejecutar la finca sin incluir el edificio. Con el dinero obtenido de la ejecución en pública subasta del conjunto, habrá de procederse a pagar, en primer lugar, el valor del edificio al deudor hipotecario (ya que la hipoteca no se extiende al edificio), y con el resto se atenderá al pago del crédito de la obligación que garantiza la finca.
Cabe advertir que esta norma del artículo 110 de la LH es dispositiva y, por tanto, mediante pacto contenido en el título constitutivo de la hipoteca, se puede establecer que la hipoteca se extienda a las nuevas construcciones.
3ª. Adjudicada la finca “J” a D. Domingo por ejecución de la segunda hipoteca, ¿subsiste la primera hipoteca constituida?
Sobre la finca “J” se constituye una segunda hipoteca. Sobre una misma finca se pueden constituir sucesivas hipotecas, tantas como esté dispuesto el titular de la finca y quien desee garantizar con ello el cobro de un crédito. El artículo 107.3 de la LH considera ineficaz el pacto contenido en el contrato de hipoteca que prohíba al hipotecante constituir ulteriores o posteriores hipotecas sobre esa finca.
En nuestro derecho, las hipotecas se suceden y no concurren, basándose en una jerarquía establecida en función del momento en que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad (RP). En materia de hipotecas, no rige el principio de que todos los acreedores son de la misma condición, sino el principio de «primero en el tiempo, primero en el derecho» (prior tempore, potior iure), lo que significa que el primero en inscribir la hipoteca es el preferido para ejercitar el ius distraendi, que es la facultad más relevante del contenido de este derecho.
Conforme a lo expuesto, la hipoteca subsistiría, ya que el adjudicatario adquiere la finca gravada con la primera hipoteca. Al adjudicatario de la finca hipotecada con una primera hipoteca se le denomina “tercer poseedor”.
4º. ¿Cómo puede afectar a D. Domingo el hecho de que la deuda de D. Bienvenido frente a D. Alfredo no está cubierta por el valor de la finca “R”?
El artículo 119 de la LH establece que, cuando se hipotequen varias fincas en garantía de un único crédito, deberá especificarse en el título constitutivo qué parte del crédito va a responder cada finca. Lo que el legislador ha ordenado en este artículo es para proteger a un tercer poseedor.
Así, si el tercer poseedor adquiere la finca “J” hipotecada y, con posterioridad, se incumple la primera hipoteca, y hay que ejecutar la finca adquirida por el tercer poseedor (obteniéndose mediante esa adjudicación 500.000 euros) y también se ejecuta la finca “R” (obteniéndose por ella 100.000 euros), ¿en qué medida no se podría ver perjudicado el tercer poseedor? Cuando existe un tercer poseedor, lo que no se obtenga por una finca no puede ser cubierto por lo que se obtenga en la otra, ya que el tercer poseedor está protegido.
5º. Si el valor en venta de ambas fincas fuese insuficiente para hacer efectivo su derecho, ¿qué podría hacer D. Alfredo?
El artículo 105 de la LH establece que la hipoteca podrá constituirse en toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal del deudor. El acreedor hipotecario está protegido por la responsabilidad patrimonial universal del deudor.
La acción hipotecaria es una acción que ofrece más probabilidades de cobro de la deuda.