El Contrato de Compraventa en el Derecho Civil
El contrato de compraventa es aquel por el cual uno de los contratantes, denominado vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente. Esta definición se encuentra en el Artículo 1445 del Código Civil (C.C.).
Características Esenciales del Contrato de Compraventa
- Bilateral
- Del que nacen obligaciones recíprocas para ambas partes: tanto para el comprador como para el vendedor.
- Consensual
- Para su perfeccionamiento, basta con el acuerdo sobre la cosa y el precio, es decir, un consenso entre las partes.
- Obligatorio
- Genera una duplicidad de obligaciones: el vendedor se obliga a transmitir la cosa, y el comprador se obliga a pagar el precio pactado.
- Conmutativo
- Se tiende a que cada parte entregue una cosa a cambio de otra, existiendo una equivalencia de prestaciones.
Elementos del Contrato de Compraventa
Elementos Personales
Intervienen dos partes principales en el contrato de compraventa: el vendedor y el comprador. Pueden serlo todas las personas que reúnan la capacidad legal para asumir obligaciones, conforme al Artículo 1459 del Código Civil (C.C.). Los menores e incapacitados, por ejemplo, necesitan la intervención de quien ejerza la patria potestad o tutela, según el caso. Es importante destacar que no solo las personas naturales pueden comprar y vender, sino también las personas jurídicas.
Elementos Reales
Los elementos reales del contrato de compraventa son el objeto y el precio.
- Objeto: Puede ser tanto cosas como derechos, siempre que sean transmisibles. Por lo tanto, quedan excluidos ciertos derechos, como el uso o la habitación, y las cosas que están fuera del comercio.
- Precio: Ha de ser determinado o determinable, y puede consistir en dinero o un signo que lo represente.
Elementos Formales
En el Derecho Civil español, rige el principio de libertad de forma, lo que significa que el contrato de compraventa no exige una forma específica para su validez. Puede celebrarse de palabra, mediante documentos privados o a través de documentos públicos (con la intervención de un notario).
Cuando realizamos una compra en una tienda, la operación suele hacerse de palabra, sin que las partes firmen ningún documento, aunque cada vez se extiende más la costumbre de que el vendedor entregue un justificante. Si la entrega de la cosa o el pago del precio no se realizan en el momento de celebrar el contrato, este suele otorgarse por escrito, ya que constituye un mejor medio de prueba por su mayor fijeza.
En ciertos casos, resulta necesario reflejar la operación en una escritura pública, especialmente si se desea inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, dado que los documentos privados no tienen acceso a este registro. Además, mediante una ficción legal, la venta realizada mediante escritura pública equivale a una entrega, sirviendo para transmitir la propiedad al haberse efectuado la entrega simbólica o ficticia de la cosa.
Efectos del Contrato de Compraventa: Obligaciones de las Partes
Obligaciones del Vendedor
- Transmisión de la Propiedad y Entrega de la Cosa: La obligación principal del vendedor es entregar la cosa vendida y custodiar el objeto hasta su entrega o puesta a disposición del comprador. No obstante, el vendedor no estará obligado a entregarla si no se le hubiese pagado su precio, salvo que se pactase el pago aplazado.
- Obligación de Saneamiento: El vendedor se obliga al saneamiento de la cosa vendida, lo que implica que es responsable de la posesión legal y pacífica de la misma, así como de los vicios o defectos ocultos que tuviere, salvo pacto en contrario.
- Saneamiento por Evicción: Este supuesto se da cuando el comprador es vencido, por sentencia firme, y se le priva de la cosa vendida debido a la existencia de un derecho preferente a favor de un tercero con anterioridad a la venta. Cuando esto ocurre, el vendedor está obligado al saneamiento por evicción, siempre que no exista pacto en contrario y que el comprador hubiese notificado oportunamente al vendedor sobre la demanda judicial para privarle de la cosa comprada.
- Gastos de Entrega y Transmisión: Salvo estipulación especial, los gastos de entrega serán a cuenta del vendedor hasta situar la cosa en el lugar acordado. También serán a cargo del vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura pública, pero no la primera o posteriores copias de la misma, que correrán a cargo del comprador, salvo que se pacte expresamente otra cosa. De no existir estipulación en contrario, el impuesto que grava la plusvalía en las fincas urbanas es de cuenta del vendedor, lo que significa que, si luego lo paga el comprador, podrá este repetir contra aquel, siempre que el comprador hubiese notificado previamente al vendedor la incoación de las actuaciones por parte de la Administración fiscal. Sin embargo, en la práctica notarial, es usual que se pacte que el comprador asuma los gastos de la escritura y de toda clase de impuestos derivados de la transmisión, incluso los que corresponderían pagar al vendedor.
Obligaciones del Comprador
Fundamentalmente, la obligación principal del comprador es pagar el precio acordado en el contrato, en el lugar y fecha convenidos. También le corresponden los intereses legales en caso de mora o demanda por impago. Asimismo, le corresponde el pago de los impuestos asociados al bien y el abono de los gastos de inscripción registral, según corresponda.