1. Cuestiones sobre Bienes, Frutos y Gastos

a. ¿El derecho protege todas las cosas, aunque no sean apropiables?

Falso. El derecho no protege todas las cosas, solo aquellas que son apropiables, como establece el concepto de «apropiabilidad». Por ejemplo, las estrellas del cielo no son apropiables y, por tanto, no están protegidas como objeto del derecho.

b. ¿Las rentas son bienes inmuebles?

Falso. Las rentas se consideran bienes muebles por analogía, ya que son derechos patrimoniales no reales sobre inmuebles.

c. ¿Son frutos civiles los producidos directamente por la cosa madre?

Falso. Los frutos civiles son los obtenidos de una relación jurídica vinculada a la cosa fructífera, como alquileres o intereses, mientras que los frutos naturales son los producidos directamente por la cosa madre.

d. ¿Los gastos de mejora se abonan a toda persona que los efectuó?

Falso. Los gastos de mejora se abonan solo al poseedor de buena fe con derecho de retención. No se abonan al poseedor de mala fe o a quien no justifique la buena fe en la tenencia de la cosa.

e. ¿El patrimonio de destino está transitoriamente sin titular?

Verdadero. El patrimonio de destino está destinado a un fin específico, y su titularidad se adquiere cuando dicho fin se cumple.

2. Seguridad Jurídica en la Compraventa de Inmuebles: El Rol del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica al vendedor y al comprador en una operación de compraventa de bienes inmuebles. Su utilidad se basa en los principios hipotecarios y su función de publicidad.

Para Julieta (vendedora):

Le permite acreditar que es la legítima propietaria del inmueble gracias a la inscripción de su derecho en el Registro. Según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH), el Registro presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma establecida, salvo prueba en contrario.

Para Matías (comprador):

Puede comprobar si la casa tiene cargas o gravámenes (como hipotecas o embargos) y si Julieta es la verdadera titular. Además, el artículo 34 LH garantiza que, como tercero adquirente de buena fe, será protegido si inscribe su derecho, incluso si existiera un conflicto anterior no inscrito.

3. Resolución de Disputa de Titularidad: Aplicación del Principio de Fe Pública Registral

En esta disputa de titularidad sobre el local, el Registro aplicará el principio de fe pública registral (art. 34 LH).

Hechos:

• Lucas compró el local el 14 de febrero de 2010, pero no inscribió su derecho.
• Rogelio compró el local el 23 de abril de 2010 e inscribió su adquisición inmediatamente.

Protección del Registro: El Registro protegerá a Rogelio, ya que adquirió de buena fe, inscribió su derecho y no tenía conocimiento de la venta previa. Según el artículo 34 LH, «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición» aunque el derecho del vendedor sea posteriormente anulado.

Posiciones:

• Rogelio: Protegido por el principio de fe pública registral y su inscripción válida.
• Lucas: Aunque compró primero, no inscribió, por lo que no puede oponer su derecho frente a terceros como Rogelio.
• Tomás: Actuó de forma incorrecta al vender el local dos veces, pero la protección del Registro se enfoca en proteger la seguridad jurídica del adquirente inscrito.

4. El Notario y la Seguridad Jurídica Preventiva

El notario, como funcionario público, proporciona seguridad jurídica preventiva. Funciones del notario:

• Autorización de documentos públicos: Según la Ley del Notariado, estos incluyen compraventas, hipotecas, testamentos, etc.
• Asesoramiento jurídico: Proporciona asesoramiento imparcial, adaptando los actos jurídicos a la normativa vigente.
• Conservación documental: Guarda los protocolos notariales, permitiendo obtener copias de documentos autorizados en cualquier momento.

El notario desempeña una función esencial en la seguridad jurídica preventiva. Entre sus principales tareas están:

Funciones principales:

1. Autorización de documentos públicos: Compraventas, hipotecas, testamentos, poderes, etc.
2. Asesoramiento jurídico: Asegura la legalidad y equilibrio en los acuerdos, protegiendo especialmente a la parte más vulnerable.
3. Custodia documental: Conserva los protocolos notariales, garantizando la disponibilidad de copias en el futuro.
4. Actas notariales: Acreditan hechos (presencia, manifestaciones, notificaciones), constituyendo pruebas incontestables.

Impacto social: El notario garantiza la legalidad en los actos jurídicos, ofreciendo confianza en transacciones importantes, como la compraventa de inmuebles, y facilitando la resolución pacífica de conflictos.

5. La Escritura Pública: Seguridad Jurídica y Fuerza Probatoria

La escritura pública se regula bajo el principio de seguridad jurídica y publicidad formal, características que le otorgan plena fuerza probatoria:

• Encabezado: Detalla la intervención del notario, la fecha y el lugar.
• Cuerpo: Incluye la identificación de las partes, el objeto del contrato y las cláusulas del acuerdo.
• Autorización: Firma del notario que certifica la validez del documento conforme a lo establecido en la Ley del Notariado y el Reglamento Notarial.

6. Informes Registrales: Valor y Tipos

a. ¿Qué valor tienen los informes registrales?

Los informes registrales, como las notas simples, tienen un valor puramente informativo y no constituyen prueba plena. Según el artículo 248 LH, estos documentos reflejan la situación registral de un inmueble en un momento específico, pero carecen de fuerza probatoria frente a terceros.

b. ¿Qué es un certificado de dominio y cargas?

Es un documento público emitido por el Registro que acredita el titular del dominio y las cargas existentes sobre un inmueble. A diferencia de la nota simple, tiene plena fuerza probatoria y puede utilizarse como prueba legal en tribunales.

c. ¿Qué es un certificado literal?

Es una reproducción exacta de los asientos registrales, incluyendo inscripciones, cancelaciones y anotaciones. Según la Ley Hipotecaria, este documento tiene fuerza probatoria plena frente a terceros y garantiza la exactitud de los datos registrados.