Calificación Registral en el Registro de la Propiedad

El Principio de Legalidad

Ante las importantes consecuencias protectoras que la publicidad registral produce respecto de los derechos inscritos, es esencial que solo accedan al Registro los títulos válidos y perfectos, tanto en su forma como en su contenido.

Para ello, los documentos presentados a inscripción han de ser sometidos a un previo examen. A esta actividad se le denomina calificación registral, pudiendo definirla como aquella actividad realizada por el registrador, cuya finalidad es el control de la legalidad de los documentos que pretenden acceder al Registro de la Propiedad (RP) y cuyo objeto es la práctica, suspensión o denegación del asiento solicitado. Por tanto, el principio de legalidad impone el sometimiento de todo título que pretenda su inscripción en el RP a dicha previa calificación registral; todo ello con el fin de que a los libros únicamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

Debe tenerse en cuenta que por la inscripción del título, el cual en principio solo tenía efectos entre las partes otorgantes o intervinientes, este pasa a tener eficacia frente a terceros. Es este valor añadido que aporta la inscripción el que justifica y exige una rigurosa censura sobre los actos inscribibles, pero, además, por mediación de la inscripción, el RP publica erga omnes que la transmisión se ha producido válidamente por consecuencia del principio de legitimación, por el cual los asientos se presumen exactos y válidos.

En definitiva, el principio de legalidad podemos definirlo como aquel en cuya virtud solo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos para ellos según las leyes.

Caracteres de la Calificación Registral

• Función específica del registrador y obligatoria para él una vez presentado el título en el Registro. No cabe la figura del silencio como ocurre con los actos administrativos.
• Se ejerce bajo la responsabilidad del registrador, que responde de los prejuicios que pueda causar.
• Es una función de protección de la legalidad en beneficio de las partes y de los terceros.
• Objeto: practicar, denegar o suspender la inscripción de un título.
• Está sujeta a recursos y control jurisdiccional.
• Debe efectuarse de modo global (respecto a todo el título), ha de ser unitaria (no puede efectuarse por plazos) y ha de ser motivada.
• Imparcialidad: ello se pone de manifiesto por el hecho de que no se puede elegir al registrador, sino que se realiza por el registrador titular del Registro en cuya circunscripción territorial se encuentra la finca a la que afecta la inscripción solicitada.

Medios de la Calificación Registral

En la calificación, el registrador ha de basarse en tres medios:

• Los documentos aportados (art. 18 LH): el registrador debe calificar por lo que resulta del título presentado, no puede fundar su calificación en su conocimiento de la realidad extraregistral, así como tampoco puede tener en cuenta documentos no aportados al RP, aunque pudiera tener acceso a ellos.
• Los asientos del RP: se tendrán en cuenta los asientos que conforman el historial registral de la finca. Además, como consecuencia del principio de prioridad, se deberán tener en cuenta los asientos de presentación relativos a títulos presentados con anterioridad y que afecten a la misma finca.
• Las leyes: como cualquier otro jurista, el registrador deberá tener en cuenta la legalidad vigente (Ley, costumbre y principios generales del derecho, así como la jurisprudencia del TS).

Por lo que respecta a las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), tienen un carácter vinculante para el registrador las resoluciones estimatorias de recursos gubernativos publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE), mientras que no sean anuladas por sentencia firme.

Se discute si solo vinculan al registrador o si vinculan a todos. Un sector considera que solo vincularán al primero.

Plazo

El plazo para calificar, en general y según el art. 18 LH, es de 15 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación. La falta de calificación dentro de plazo conlleva tres consecuencias:

• Legitima al interesado para instar la intervención de un registrador sustituto.
• Legitima al interesado para solicitar la reducción del arancel del 30%.
• Puede conllevar una responsabilidad disciplinaria para el registrador.

En cualquier caso, podemos diferenciar entre cuándo la calificación sea:

• Positiva: la consecuencia será la práctica de la inscripción.
• Negativa: esta ha de ser por escrito y motivada y será notificada. Contra ella, los interesados podrán:
  • Instar una nueva calificación ante otro registrador sustituto.
  • Interponer un recurso gubernativo ante la DGRN en el plazo de 1 mes.
  • Interponer un recurso ante los órganos del orden jurisdiccional civil en el plazo de dos meses.
  • Acudir a los Tribunales de Justicia para que resuelvan sobre la validez o nulidad de los títulos.