Caso práctico 6
1) Validez de las cuotas asignadas a las viviendas reservadas por D. Marcelo
D. Marcelo se reserva 4 viviendas y les asigna una cuota muy inferior a las demás, lo que plantea dudas sobre su validez a la luz del artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal del 21 de julio de 1960.
Para la constitución del título constitutivo, se requieren elementos esenciales:
- Descripción de los inmuebles: elementos privativos y comunes.
- Cuota de participación de cada elemento privativo en el complejo inmobiliario (art. 5, párrafos 1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
El artículo 5, párrafo 2, establece los criterios para determinar la cuota, considerando la superficie útil, emplazamiento, situación y uso de los servicios o elementos comunes. En este caso, D. Marcelo asigna una cuota inferior a la que correspondería, con la finalidad de contribuir menos a los gastos de mantenimiento y cargas.
Los artículos 3 b) 2º párrafo y 9 e) y f) establecen que los propietarios contribuirán a los gastos de la comunidad y al fondo de reserva conforme a su cuota. La finalidad de D. Marcelo de pagar menos configura una cuota abusiva o injusta, que puede ser impugnada por los demás propietarios.
El artículo 5, párrafo 2, establece criterios imperativos para las cuotas. La cuota de las viviendas de D. Marcelo debería ser similar a las demás. El Tribunal Supremo ha declarado nulas cuotas similares por considerarlas abusivas.
2) Validez de las cláusulas de los estatutos
Se analizan dos cláusulas:
A) Consentimiento de uso
Esta cláusula es válida.
B) División y segregación de la planta baja
Esta cláusula establece que la planta baja se dividirá en cuotas sucesivas a medida que se vendan los locales, siempre que no afecte a las demás cuotas. Esto choca con el artículo 8, párrafo 2, de la Ley de Propiedad Horizontal, que requiere el consentimiento unánime para la división y segregación.
Aunque esta cláusula podría vulnerar el artículo 8, se ha admitido su inscripción en el Registro de la Propiedad al interpretarse que el consentimiento unánime puede prestarse mediante la adhesión a los estatutos al comprar un elemento privativo. Por lo tanto, la cláusula es VÁLIDA, siempre que no afecte a las cuotas ya establecidas.
3) Validez de las actuaciones de D. Marcelo tras la venta
Se analiza la siguiente actuación:
C) Unión de dos viviendas reservadas
D. Marcelo une dos viviendas que se había reservado. En las construcciones modernas, los muros interiores no suelen ser muros de carga, sino tabiques que pueden ser alterados o suprimidos. En este caso, el muro sería un elemento privativo y D. Marcelo podría eliminarlo, comunicándolo al presidente de la comunidad (art. 7.1 Ley P.H.).