La Usucapión

El artículo 609 del Código Civil, en su segundo párrafo, establece: “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.”

Concepto de Prescripción

La prescripción es la adquisición de la propiedad por el transcurso del tiempo. Hay que entenderla en sentido positivo: es la adquisición de determinado bien porque transcurre un determinado periodo de tiempo.

En sentido negativo: es perder determinado bien o derecho por el no uso de ello.

Los derechos se pueden perder o adquirir por su utilización o no. El ordenamiento dice que el principio básico es el de seguridad jurídica, se pretende evitar las situaciones de incertidumbre, de saber si es o no propietario. Con la usucapión, se le intenta dar contenido a la apariencia jurídica.

La usucapión, como modo de adquirir la propiedad, solamente tendrá cabida en la adquisición de derechos reales susceptibles de posesión mediante la tenencia de la cosa, el ejercicio del derecho y el transcurso de un tiempo preestablecido por la ley.

Se basa en dos pilares básicos:

• Posesión
• Tiempo.

Modos de Usucapión

Existen diferentes modos de usucapión:

Usucapión Ordinaria

Para que esta tenga lugar, se exigen requisitos especiales:

• Buena fe.
• Título.

Así lo establece el artículo 1940 del Código Civil, lo que ocasiona una ventaja. El tiempo de la posesión se establece por la ley y será menor que en la usucapión extraordinaria.

Usucapión Extraordinaria

No se exige Buena fe ni título, pero el tiempo de posesión es superior.

Clasificación por Objeto

Otra clasificación en materia de usucapión es en relación al objeto:

1. Usucapión mobiliaria
2. Usucapión inmobiliaria.

La diferencia principal entre ambas es el transcurso del tiempo. A continuación, indicaremos cuándo se adquiere por usucapión un bien, distinguiendo entre la ordinaria y la extraordinaria.

Plazos para Bienes Muebles

Según el artículo 1955 del Código Civil:

• Usucapión ordinaria: 3 años con buena fe.
• Usucapión extraordinaria: 6 años.

Este artículo puede parecer contradictorio si solo se atiende al título, pero el motivo se encuentra en el artículo 464 del Código Civil, donde la apariencia jurídica es equivalente al título. Así, con buena fe son 3 años, y sin ella (mala fe) son 6 años. Con independencia de la buena fe, para que se pueda adquirir de acuerdo con el artículo 1941, la posesión debe ser:

• En concepto de dueño: cuando el poseedor se comporta como titular del correspondiente derecho real, igual que lo haría el auténtico dueño. Para determinar si lo hace en concepto de dueño, hay que acudir a un concepto de hecho que determinará el juez.
• Pública: no es hábil para adquirir la usucapión la posesión clandestina. Debe ser pública para que el auténtico propietario tenga conocimiento de que una persona está poseyendo.
• Pacífica: en contraposición a la violenta, que es contra la voluntad de un titular anterior. No obstante, la posesión que haya sido violenta puede subsanarse si cesa la violencia y transcurre el plazo de un año y un día (artículo 460.4 del Código Civil).
• Ininterrumpida: la posesión no debe verse interrumpida. Si se procede a la reclamación por parte del dueño, la posesión deja de ser pacífica e ininterrumpida a efectos de usucapión.

Estos requisitos son predicables también para la Usucapión inmobiliaria; debe cumplir los mismos requisitos de la posesión.

Plazos para Bienes Inmuebles

Las reglas generales vienen en:

• Artículo 1957 CC: La usucapión ordinaria será por tiempo de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes.
• Artículo 1958 CC: Es una regla especial que se debe a que nos encontramos en un Código de 1889 (no 1858), donde todavía España tenía colonias. Viene a solucionar este tema, considerando ausente a aquella persona que reside en el extranjero o en ultramar. Establece que dos años de ausencia se computan como uno de presencia para completar los 10 años, y la ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta.

La usucapión extraordinaria, aparte de que se exige que la posesión sea ininterrumpida, tiene un transcurso de tiempo, a tenor del artículo 1959 del Código Civil, de 30 años sin necesidad de título ni buena fe, a excepción de lo dispuesto para las servidumbres en el artículo 539 del Código Civil (que no se adquieren por prescripción adquisitiva, salvo las continuas y aparentes). Se pueden adquirir por usucapión todos los derechos reales susceptibles de posesión, salvo la servidumbre discontinua o no aparente.

En esta usucapión extraordinaria, el Código Civil establece reglas para el cómputo del tiempo en el artículo 1960:

1. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
2. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario (artículo 459 CC).
3. El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad (cómputo civil del artículo 5 CC).

Interrupción y Suspensión de la Usucapión

También hay que tener en cuenta que puede haber una interrupción o suspensión en materia de usucapión. Hay que distinguir entre interrupción y suspensión:

• Interrupción: significa que el plazo transcurrido queda a cero. Para poder adquirir por usucapión, se comienza a contar el plazo de nuevo desde el día después de la interrupción.
• Suspensión: cuando se da un fenómeno en el que se debe tener en cuenta el plazo que ha transcurrido, este se suspende y después continúa desde donde se quedó. El Código Civil español no regula la suspensión de la usucapión de forma general, solo la interrupción.

Hay tres tipos de interrupción regulados en el Código Civil:

1. Interrupción Civil: artículos 1945-1946 del Código Civil.

• Existe interrupción por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente.
• La citación judicial no producirá efecto interruptivo si fuera nula por falta de solemnidades legales, si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia, o si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Interrupción mediante Actos de Conciliación: artículo 1947 del Código Civil. El simple acto de conciliación, si dentro de los dos meses de celebrado se presenta ante el Juez la demanda sobre la posesión o propiedad de la cosa, interrumpe la posesión. Interrupción Natural: artículo 1944 del Código Civil. Tiene lugar cuando por cualquier causa se cesa en la posesión por más de un año (remisión al artículo 460.4 CC). Interrupción por Reconocimiento: artículo 1948 del Código Civil. “Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”.

Elementos Esenciales de la Usucapión Ordinaria: Buena Fe y Justo Título

Junto a los requisitos de la posesión, hemos dicho que también son elementos esenciales para la usucapión ordinaria la buena fe y el justo título.

Buena Fe

Según el artículo 1950 del Código Civil, la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. Por tanto, esta buena fe se basa en una creencia errónea pero excusable. Pero también hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 433 del Código Civil: se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Por tanto, el poseedor debe ignorar que el título con el que adquiere esté viciado, lo que invalidaría la usucapión ordinaria.

La buena fe se tiene que dar desde que se inicia la posesión hasta que termina el tiempo requerido para usucapir.

Se presume la buena fe en la posesión (artículo 434 CC), y la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (artículo 435 CC). En la buena fe se aplica, por tanto, el principio de continuidad establecido en los artículos 434 y 435 del Código Civil.

Justo Título

Para efectos legales de la usucapión ordinaria, podemos catalogar como justo título aquel hecho o acto jurídico que sería suficiente para haber producido la adquisición del derecho real de que se trate, si bien no se produjo eficazmente por razones ajenas a su validez intrínseca (por ejemplo, porque el transmitente no era el verdadero dueño).

En relación al título, el artículo 1953 del Código Civil (no 1952) dice que debe reunir los siguientes requisitos:

• Que sea justo: justo es aquel que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate (artículo 1952 CC). Es decir, que sea adecuado para haber dado lugar a la adquisición si se hubiera transmitido por el verdadero dueño.
• Que sea verdadero: tiene que tener una existencia real, por lo que no puede ser válido el título simulado o inexistente.
• Que sea válido: que no sea nulo de pleno derecho. Un título anulable sí puede servir de base para la usucapión ordinaria, siempre que no haya sido anulado judicialmente.
• Tiene que ser probado: el justo título no se presume nunca, debe ser probado por quien lo alega (artículo 1954 CC), salvo la excepción del artículo 464 del Código Civil para bienes muebles (la posesión de buena fe equivale al título).

El título no requiere necesariamente documento escrito; puede ser verbal, aunque su prueba será más difícil.

Efectos de la Usucapión

Podemos distinguir tres efectos principales:

1. El usucapiente se convierte en propietario (o titular del derecho real) con las mismas facultades que tenía el anterior titular, una vez que se cumplen todos los requisitos establecidos por la ley.
2. La sentencia que declara la usucapión tiene eficacia retroactiva. Una vez que la sentencia declare la usucapión ganada, se considera que el usucapiente ha sido propietario desde que se inició la posesión ad usucapionem.
3. Se establece la posibilidad de renunciar a la usucapión adquirida. Pueden renunciar a ella las personas con capacidad para enajenar sus bienes (artículo 1935 CC). Esta renuncia puede ser expresa o tácita (por ejemplo, abandonando la cosa o reconociendo el derecho del antiguo propietario).

Lo único que está prohibido es la renuncia a una usucapión futura.

En materia de usucapión, la regulación principal se encuentra en el Código Civil, sin que exista una ley especial que la regule de forma autónoma.