Contrato de Promesa

Definición: Es un contrato preparatorio por el que una o dos partes se obligan a celebrar un contrato futuro en un plazo determinado, cuyos elementos esenciales se establecen previamente (Art. 2243 del Código Civil). Su naturaleza jurídica consiste en una obligación de facere (obligación de hacer).

Clasificación

• Preparatorio
• Accesorio
• Formal: Debe constar por escrito, aunque no necesariamente en escritura pública.
• Unilateral o bilateral
• Neutro: No es oneroso ni gratuito.
• Consensual: En oposición a real.
• No oponible a terceros.

Figuras Afines

• Policitación: Oferta sin aceptación; no constituye un contrato.
• Negociaciones previas: Tratos orales que no constituyen una promesa formal.
• Carta de intención: Documento sin acuerdo de voluntades vinculante.
• Contrato de corretaje: Intermediación por comisión.
• Contrato de persona a nombrar: Cláusula de sujeto alternativo, no es una promesa per se.

Especies y Limitaciones

• Unilateral: Intervienen un promitente y un beneficiario.
• Bilateral: Intervienen dos promitentes.

No puede haber promesa de:

• Depósito, comodato ni mutuo: Al ser contratos consensuales, la promesa ya constituiría el contrato mismo.
• Donación: Solo puede versar sobre bienes presentes.
• Promesa de promesa: Considerado fraude a la ley.
• Esponsales: Figura derogada.

Elementos del Contrato

Elementos Personales

Se requiere únicamente capacidad general; no es necesaria una capacidad especial ni legitimación específica. Por ejemplo, un extranjero puede prometer comprar un inmueble sin tener aún el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), ya que la legitimación se exige para el contrato futuro, no para la promesa.

Elementos Reales

• Objeto: Celebrar el contrato futuro con sus elementos esenciales determinados. Genera exclusivamente obligaciones de hacer.
• Plazo: Es un elemento esencial; la promesa no puede ser indefinida. Su ausencia genera nulidad relativa, aunque puede fijarse posteriormente si consta fehacientemente (según la doctrina de Sánchez Medal).

Elementos Formales

Debe constar por escrito. No requiere escritura pública y no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP), por lo que no es oponible a terceros. Realizarla en escritura pública puede generar impuestos locales de adquisiciones, lo cual no es conveniente.

Contenido Obligacional

Genera exclusivamente obligaciones de hacer (celebrar el contrato futuro). Las cantidades entregadas se consideran «arras» y nunca anticipos de precio (de lo contrario, se consideraría una compraventa). No genera derechos reales, solo personales.

Incumplimiento

• Rebeldía del vendedor: Si el vendedor se niega a cumplir, se procede a un juicio ordinario civil donde el juez firma en rebeldía como sustituto (no como representante).
• Venta a tercero de buena fe y a título oneroso: La venta es válida; el beneficiario de la promesa solo puede reclamar daños y perjuicios.
• Venta a tercero de mala fe: La venta es nula.
• Venta a título gratuito: La venta es nula, independientemente de la buena o mala fe.

Cláusula Penal:

• Mínimo sugerido: 1/3 del valor.
• No puede rebasar el valor de la operación (Art. 1843 CC).
• Se puede exigir el cumplimiento o la pena, pero nunca ambos (Art. 1846 CC).
• La caducidad del plazo no genera automáticamente la pena, pues no implica necesariamente un incumplimiento voluntario.

Terminación

• Celebración del contrato futuro (agotamiento natural).
• Caducidad del plazo.
• Mutuo acuerdo.
• Muerte de un contratante (si el contrato es intuitu personae).

Contrato de Compraventa

Definición: Contrato por el cual una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa o derecho, y la otra a pagar un precio cierto y en dinero (Art. 2248 CC). Si no hay precio, se considera donación.

Clasificación

• Sinalagmático
• Esencialmente oneroso
• Conmutativo
• Consensual en muebles / Formal en inmuebles
• Efectos reales: La transmisión de propiedad se da por mero efecto del contrato (Art. 2014 CC).
• Contrato tipo: Rige supletoriamente a la permuta y la donación.

Figuras Afines

• Permuta: Regulada por el Art. 2250 CC.
• Obra a precio alzado: El empresario realiza la obra con sus propios materiales.
• Arrendamiento: Solo transmite el uso, no la propiedad.

Especies

• Civil o Mercantil
• Pública o Privada
• Judicial o Extrajudicial
• Voluntaria o Necesaria
• Compraventas obligacionales: Cosa futura, cosa alternativa, bajo condición suspensiva, de géneros y con reserva de dominio.

Elementos del Contrato

Elementos Personales

Se requiere capacidad general. Existen restricciones:

• Convencionales: Pacto de no vender, derecho del tanto. La retroventa está prohibida.
• Legales y Judiciales: Impedimentos para extranjeros en zona restringida, jueces, abogados o peritos en juicios donde intervengan, y tutores, mandatarios o albaceas respecto a bienes que administran.

Elementos Reales

• Cosa: Debe existir, ser determinable y estar en el comercio.
• Precio: Debe ser cierto, en dinero (puede ser en divisas), justo (de lo contrario hay lesión) y verdadero.
• LFPIORPI: Es obligatorio dar aviso si la operación supera las 16,000 UMAs.
• Entrega virtual: El vendedor permanece como depositario de la cosa.

Elementos Formales

• Muebles: Contrato consensual.
• Inmuebles ≤ 365 UMAs: Escrito privado con dos testigos y ratificación de firmas.
• Inmuebles > 365 UMAs: Requiere escritura pública.
• Oponibilidad: Solo tras su inscripción en el Registro Público de la Propiedad (registro declarativo, no constitutivo).

Contenido Obligacional

• Vendedor: Conservar la cosa, entregarla, transmitir la propiedad, garantizar el hecho propio, responder por vicios ocultos (plazo de 1 año) y por evicción.
• Comprador: Pagar el precio, cubrir gastos de escrituración y recibir la cosa.

En la compraventa en abonos, la rescisión implica devolver las prestaciones, más una renta del 5% y un interés del 9% anual.

Modalidades Especiales

• A ensayo: Bajo condición suspensiva.
• Ad gustum / Ad vistas: Funciona como una promesa unilateral.
• Ad mensuram: Por metro cuadrado; admite rectificación de medidas.
• Ad corpus: Por linderos; no admite rectificación.
• Sobre muestras: Los peritos dirimen controversias sobre la calidad.

Terminación

• Resolución bilateral por incumplimiento.
• Imposibilidad superveniente.
• Teoría de la imprevisión.
• Rescisión en compraventa en abonos.
• Mutuo consentimiento.
• Nulidad por vicios del consentimiento.

Contrato de Permuta

Definición: Contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra (Art. 2327 CC). Si se entrega dinero y este representa el 50% o más del valor, es compraventa; si es menor al 50%, es permuta (Art. 2250 CC). Actualmente está en desuso debido a la doble carga fiscal.

Clasificación y Especies

• Clasificación: Sinalagmático, oneroso, conmutativo, consensual en muebles, formal en inmuebles y obligacional (dare).
• Especies: Civil, Mercantil (Art. 388 Código de Comercio), Estimatoria (requiere avalúo) y Simple.

Elementos del Contrato

• Personales: Capacidad general y mismas restricciones que en la compraventa. Cada permutante actúa simultáneamente como vendedor y comprador.
• Reales: Las dos cosas objeto del intercambio (corpóreas o incorpóreas). No se pueden permutar servicios ni el uso de una cosa.
• Formales: Idénticos a la compraventa. Escritura pública para inmuebles que excedan las 365 UMAs y oponibilidad mediante inscripción en el RPP.

Contenido Obligacional

Cada permutante tiene las 6 obligaciones del vendedor, con dos agravaciones especiales:

• Justo temor: El permutante no está obligado a entregar la cosa si teme fundadamente perder la que recibiría, incluso si el otro garantiza la entrega (a diferencia de la compraventa).
• Evicción: Se responde por daños y perjuicios independientemente de la buena o mala fe.

Terminación

• Devolución por cosa ajena (Art. 2328).
• Evicción (Art. 2329).
• Resolución por incumplimiento.
• Imposibilidad superveniente.
• Mutuo consentimiento.

Contrato de Donación

Definición: El donante transmite gratuitamente parte de sus bienes presentes al donatario, reservándose lo necesario para subsistir y cumplir con sus obligaciones (Art. 2332 CC). Requiere un contrato, el empobrecimiento del donante y el enriquecimiento del donatario.

Clasificación

• Traslativo de dominio
• Gratuito
• Unilateral: (Bilateral en sentido amplio si es onerosa).
• Formal: Es el contrato más formal del Código Civil.
• Principal e Instantáneo: Por excepción puede ser de tracto sucesivo.

Figuras Afines

• Remisión de deuda: No hay contrato ni empobrecimiento real.
• Mandato gratuito: No existe transmisión de propiedad.
• Legado (mortis causa): Es revocable y no constituye una donación entre vivos.
• Propina: No requiere formalidad contractual.

Especies

• Inter vivos: Irrevocable, salvo los casos previstos por la ley.
• Mortis causa: Equivale al legado y es esencialmente revocable.
• Pura y simple / Condicional.
• Onerosa: Con carga (sub-modo).
• Remuneratoria: No es revocable por superveniencia de hijos.
• Antenupcial y entre consortes.

Elementos del Contrato

Elementos Personales

• Donante: Requiere capacidad general y poder con facultades de actos de dominio que incluya cláusula especial para donar.
• Donatario: Solo requiere capacidad de goce. Puede ser un nasciturus (el cual tiene derecho a ser donatario y legatario).

Elementos Reales

Solo puede versar sobre bienes presentes, nunca futuros. Está prohibido donar la totalidad de los bienes. El donatario responde de las cargas solo hasta el valor de lo donado.

Elementos Formales

• Muebles ≤ $0.20: Verbal.
• Muebles $0.20 – $5.00: Escrito privado.
• Muebles > $5.00 o Inmuebles: Escritura pública.
• Inmuebles: Sigue las mismas reglas de cuantía que la compraventa (365 UMAs).

Contenido Obligacional

• Donante: Transmitir la propiedad, entregar la cosa y no revocar arbitrariamente. Responde por evicción y vicios ocultos solo en donaciones onerosas.
• Donatario: Cumplir con las cargas impuestas (hasta el valor de lo recibido) y pagar alimentos al donante si este cae en pobreza (Art. 2360 CC).

Terminación

• Revocación por ingratitud.
• Superveniencia de hijos (no aplica en donaciones onerosas o remuneratorias).
• Incumplimiento de cargas.
• Nulidad por exceso (donación inoficiosa).
• Acción pauliana (fraude a acreedores).
• Caso fortuito: Libera al donatario de las cargas (Art. 2368 CC).