CONTRATOS CONSENSUALES II

1. Emptio-venditio (Compraventa)

Concepto

Es un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe, en virtud del cual una de las partes, llamada vendedor, se obliga a entregar una cosa a otra y a garantizarle su pacífica posesión y disfrute, a cambio de un precio cierto en dinero.

• Es un contrato consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento.
• Es bilateral perfecto, ya que hace surgir obligaciones a cargo de las dos partes.
• Es de buena fe porque ofrece la flexibilidad que le otorga la inclusión en la fórmula de la cláusula ex fide bona.
• Es obligacional; hace surgir obligaciones a cargo de las partes.

Elementos

La cosa: Pueden ser objeto de compraventa las cosas más variadas. La única limitación es que se trate de res intra commercium (cosas aptas para el comercio). Se ha discutido si en época clásica podían ser objeto de compraventa los bienes fungibles. Pueden ser cosas corporales e incorporales. También pueden ser cosas muebles, inmuebles, individuales o colectivas, y también la venta de cosas futuras, dentro de la cual existían dos tipos:

• a) Emptio spei: Lo que se está comprando es la expectativa de algo que pueda llegar a ser o a existir.
• b) Emptio rei speratae: Lo que se está comprando tiene que llegar a existir y solo se produce el pago del precio si la cosa llega a existir.

El precio:

• a) Determinado o determinable: La determinación se puede establecer con un criterio objetivo, pero también se puede establecer un criterio subjetivo y, en este caso, se deja al arbitrio de un tercero.
• b) Verdadero: No puede ser simulado. Se discutía, además, si era necesario que el precio fuera en dinero; existía una disputa entre los sabinianos y los proculeyanos. Los sabinianos decían que no era necesario que el precio fuera en dinero (cualquier cosa podía servir), mientras que los proculeyanos exigían lo contrario, puesto que si el precio no fuera en dinero no se trataba de una compraventa sino de una permuta. Este último criterio fue el que se mantuvo hasta la época justinianea.
• c) Justo: Durante la época clásica rigió un criterio de economía de mercado (las cosas valen lo que se paga por ellas). Sin embargo, a inicios de la época posclásica y hasta la justinianea, se fue imponiendo la idea de que las cosas tienen un precio justo al que atenerse. En virtud de este principio, si una persona vendía un inmueble por una cantidad menor de la mitad de su valor, podía pedir la rescisión del contrato. El comprador podía elegir entre la restitución de la cosa o bien la entrega de la cantidad que faltara.

Elementos formales: No existen en la compraventa porque se perfecciona exclusivamente con el consentimiento.

Obligaciones del comprador y del vendedor

Obligaciones del comprador

Pagar el precio. Ese pago da lugar al traspaso de la propiedad del dinero. Un problema que se plantea es el riesgo de la compraventa (periculum); había que determinar si el comprador tenía que pagar el precio o no en el supuesto de que la cosa desapareciese antes de que se realizase la entrega, o si era el vendedor el que venía soportándolo.

En época clásica rigió el principio periculum est emptoris, pero a este principio hay que hacerle algunas matizaciones:

• Con periculum se hace referencia a acontecimientos de fuerza mayor. En estos casos, el comprador tenía que pagar el precio aunque no recibiera la cosa.
• Como contrapartida a ese periculum, existía la obligación de custodia de la cosa por parte del vendedor. Esta obligación implicaba que el vendedor respondía de la pérdida de la cosa en todos los casos en los que no hubiera fuerza mayor. El vendedor respondía siempre y no se libraba de su responsabilidad aunque hubiese actuado con la debida diligencia.
• El momento de traspaso de riesgo al comprador era el de la perfección de la compraventa. En el caso de que se celebrara un negocio condicional, la perfección se producía en el momento del cumplimiento de la condición.

Obligaciones del vendedor

a) Entregar la cosa: El fin de esa entrega es proporcionar al comprador la pacífica posesión y disfrute de la cosa, no necesariamente hacerlo propietario. Sin embargo, se consideró que la obligación de buena fe incluía que el vendedor realizase todos los actos necesarios para convertir en propietario al comprador. Si se trataba de una res mancipi, el comprador se convertiría en propietario si el vendedor lo era y se celebraba una mancipatio o una in iure cessio; si era una res nec mancipi, bastaba con la traditio.

b) Responder por evicción: Hay evicción cuando un tercero, en un proceso judicial, vence al comprador y le priva de la posesión de la cosa, o cuando el juez reconoce la existencia de un derecho real sobre la cosa. El comprador puede reclamar al vendedor incluso si este le vendió una cosa ajena. Esta responsabilidad atravesó varias fases:

1. Primera fase: En la enajenación por mancipatio, el comprador podía ejercitar la actio auctoritatis para exigir el doble del precio pagado. Era necesario notificar al vendedor la existencia del litigio para que este defendiera la cosa.
2. Segunda fase: Cuando no había mancipatio, se celebraba la stipulatio duplae, donde el vendedor se comprometía a pagar el doble del precio en caso de evicción. También se utilizaban garantías como la cautio o la satisdatio secundum mancipium.
3. Tercera fase: A partir del siglo II, la evicción se convierte en un elemento natural del contrato. Mediante la actio empti, el comprador puede obligar al vendedor a asumir la garantía por evicción.
4. Última etapa: Se admite que el comprador pueda aplazar el pago del precio cuando un tercero le perturbe en la posesión.

c) Responder por vicios ocultos: El vendedor responde por defectos ocultos de la cosa. En la mancipatio, las declaraciones del vendedor daban lugar a la actio auctoritatis o la actio de modo agri. Posteriormente, se solía añadir una stipulatio para garantizar cualidades. Desde el siglo I a.C., se admitió que el vendedor respondiese de los vicios que hubiera ocultado a sabiendas, independientemente de si existía stipulatio.

Pactos que pueden agregarse

Al ser un contrato de buena fe, los pactos añadidos son vinculantes:

• a) Lex commissoria: El contrato se tiene por no celebrado si el comprador no paga el precio en el tiempo señalado.
• b) In diem addictio: El vendedor puede rescindir el contrato si en un plazo determinado aparece un comprador con mejores condiciones.
• c) Pactum displicentiae: El comprador puede apartarse del contrato si la cosa no es de su agrado.
• d) Pactum de retroemendo: El vendedor puede rescatar la cosa pagando el mismo precio en un tiempo determinado.
• e) Pactum de retrovendendo: El comprador se compromete a vender la cosa de nuevo al vendedor si decide enajenarla.

Acciones

• Actio empti: A favor del comprador.
• Actio venditi: A favor del vendedor.

CONTRATOS CONSENSUALES III

1. Locatio-conductio (Arrendamiento)

Concepto

Es un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe por el que una persona se obliga a ceder a otra el uso de una cosa, a realizar una obra o a prestar unos servicios a cambio de un precio convenido llamado canon o merced. Existen tres clases:

• Locatio conductio rei: Arrendamiento de cosa.
• Locatio conductio operis: Arrendamiento de obra.
• Locatio conductio operarum: Arrendamiento de servicios.

Elementos personales

• Locator (Arrendador).
• Conductor (Arrendatario).

Su posición varía según el tipo:

• En la rei: El locator percibe el precio; el conductor usa la cosa y paga.
• En la operis: El locator entrega materiales y paga el precio; el conductor realiza la obra y recibe el precio.
• En la operarum: El locator es el trabajador (pone su trabajo) y recibe el salario; el conductor es el empleador y paga el salario.

Elementos reales

Son la cosa y el precio (normalmente en dinero):

• En la rei: La cosa mueble o inmueble.
• En la operis: El resultado de la obra.
• En la operarum: La actividad laboral.

Tipos de Arrendamiento

Locatio conductio rei

Contrato donde el locator cede el uso y disfrute de una cosa al conductor por un precio cierto. La cosa debe ser no consumible. Si es inmueble, puede ser rústico o urbano. El precio debe ser verdadero y cierto, excepto en la coloni partiaria, donde el precio es una cuota de los frutos.

Obligaciones del locator:

1. Poner la cosa a disposición del conductor. Si es imposible, debe indemnizar.
2. Realizar las reparaciones necesarias para la conservación.
3. Reembolsar los gastos necesarios realizados por el conductor.
4. Soportar el periculum por pérdida de la cosa o frutos por fuerza mayor.

Obligaciones del conductor:

1. Pagar la renta. Se admitía una rebaja en fincas rústicas por mala cosecha (compensable en años abundantes).
2. Usar la cosa según su naturaleza y destino.
3. Restituir la cosa al término del contrato. Se admitía la relocatio tacita (prórroga tácita si no había oposición).

Causas de extinción:

• Llegada del plazo, falta de pago (2 años), abuso o deterioro de la cosa, necesidad del locator, renuncia (si no hay plazo), retraso en la entrega o defectos que impidan el uso.
• Nota: No termina por muerte de las partes (salvo pacto) ni por la venta de la cosa.

Locatio conductio operis

El conductor se obliga a realizar una obra para el locator a cambio de un precio. Lo fundamental es el resultado. Los materiales deben ser suministrados por el locator.

Obligaciones del locator: Pagar el precio (al terminar la obra), entregar materiales, soportar el periculum por fuerza mayor e indemnizar daños causados por los materiales.

Obligaciones del conductor: Realizar la obra en el tiempo establecido. Responde por la impericia de terceros contratados (subarriendo) y por custodia (ej. tintoreros y sastres). No se extingue por muerte, salvo que se contratara por cualidades técnicas específicas.

Locatio conductio operarum

El locator se obliga a una actividad a favor del conductor a cambio de un salario. Lo fundamental es la actividad, no el resultado.

El locator debe realizar el trabajo personalmente y con cuidado. El conductor debe pagar el salario incluso si la prestación es imposible por causa ajena al trabajador. Se extingue por muerte del locator (compromiso personal), pero no por la del conductor.

Acciones

• Actio locati: A favor del locator.
• Actio conducti: A favor del conductor.