¿Qué es la SUNARP y por qué es importante registrar nuestros bienes?
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es una entidad clave en el sistema legal peruano, encargada de garantizar la seguridad jurídica de los bienes y derechos de los ciudadanos.
Creación y Función de la SUNARP
- Mediante la Ley N° 26366, se crea el Sistema Nacional de Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
- Es el organismo encargado de inscribir y publicitar actos, contratos, derechos y titularidades de las personas de manera oportuna, inclusiva, transparente, predictible y eficiente.
Solicitud de Inscripción
La inscripción de actos y derechos en la SUNARP se rige por principios fundamentales que aseguran la legalidad y la publicidad registral.
Principio de Rogación y de Titulación Auténtica
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquel haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien este representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de este.
Proceso de Calificación Registral
- El procedimiento registral inicia con la presentación del título[1] por el Diario.
- La solicitud debe contener la naturaleza de los documentos presentados (parte notarial, parte judicial, planos, entre otros). Se debe acompañar copia simple del DNI, salvo para dependientes debidamente acreditados por notarios o entidades públicas.
- La calificación registral se realiza en 7 días desde su presentación (5 días si es por reingreso). Los registradores, bajo su responsabilidad, pueden extender este plazo por la complejidad del título. El registrador puede:
- Inscribir.
- Observar (por defecto subsanable).
- Tachar (por causal sustantiva, caducidad del plazo de vigencia del asiento, falsedad documentaria).
- Solicitar la liquidación de derechos registrales.
Tipos de Registros en SUNARP
La SUNARP organiza la información registral en diversas categorías para facilitar la búsqueda y la seguridad jurídica.
Registro de Personas Naturales:
Se inscriben testamentos, mandatos, poderes, sucesiones intestadas, divorcios, uniones de hecho, entre otros.
Registro de Personas Jurídicas:
Se inscriben asociaciones, cooperativas, sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad limitada (S.R.L.), sucursales, empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), aumentos de capital, fusiones, modificación de estatutos, comunidades campesinas, entre otros.
Registro de Bienes Muebles:
Se inscriben vehículos, la constitución y preconstitución de garantías mobiliarias, cesión de derechos, fideicomisos, arrendamientos, medidas cautelares, entre otros.
Registro de Propiedad Inmueble:
Se inscriben casas, departamentos, terrenos, declaratorias de fábricas (construcciones que se realizan en la propiedad), hipotecas, urbanizaciones, subdivisiones, independizaciones y otros.
Importancia de Registrar Nuestros Bienes
El registro de bienes en SUNARP ofrece múltiples beneficios que garantizan la protección y el valor de su patrimonio.
Seguridad Jurídica:
Con la inscripción, se defienden los derechos inscritos porque ninguna otra institución o persona podrá desconocer el derecho de propiedad, ya que al momento de inscribir un predio en SUNARP, este ya estará publicitado ante los demás.
Principio de Publicidad
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
Oponibilidad de Derechos sobre Inmuebles Inscritos
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común.
Acceso a Préstamos:
Se mejora la condición para obtener préstamos de instituciones financieras o bancarias (normalmente se solicita documentación para acreditar la propiedad – título, copia certificada de la partida). En el caso de las personas jurídicas, la inscripción permitirá acreditar su existencia (personería jurídica, representantes, poderes) y contratar con el Estado o, en caso de asociaciones, recibir ayuda de otras instituciones.
Aumento del Valor de la Propiedad:
Una propiedad registrada facilita su transferencia adecuada y sencilla, evitando problemas de herencia y brindando seguridad en las transacciones.
Riesgos de No Registrar
No registrar sus bienes puede acarrear serias consecuencias, como:
- No poder demostrar ante terceros que la propiedad es suya.
- Si el predio queda como herencia, nadie en la familia sabrá lo que le corresponde a cada heredero.
- Dificultades para acceder a un crédito bancario o financiero.
Recomendaciones Clave para la Compraventa de Inmuebles
La compra o venta de un inmueble es una decisión importante debido a la inversión que implica. Considere las siguientes recomendaciones:
a) Al Comprar un Inmueble:
- Si es un inmueble que aún se encuentra en planos (bien futuro), solicite a la empresa constructora el plano del departamento con las medidas de todos los espacios para su revisión.
- Tener un crédito aprobado para un mayor poder de negociación frente al vendedor.
- IMPORTANTE: Revise la partida registral del inmueble o terreno matriz. Verifique que el inmueble esté inscrito a nombre del vendedor y revise las cargas.
- La Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) del inmueble deben estar inscritos a nombre del vendedor.
- Vigencia de poder del vendedor (si es una persona jurídica): quien firme el documento de transferencia debe estar debidamente acreditado.
- Anteproyecto o proyecto aprobado: En caso de bienes futuros, estos documentos verifican la aprobación municipal para la construcción del proyecto.
- Asegúrese de que los servicios públicos y arbitrios estén pagados hasta el mes de la transacción.
- Verifique que el inmueble esté desocupado; de lo contrario, confirme la voluntad de salida de los ocupantes.
- El comprador del inmueble está sujeto al pago de la Alcabala al SAT.
- Luego de la transacción, acérquese a la municipalidad del distrito correspondiente al inmueble y solicite la «descarga» de la propiedad (vigencia máxima de un mes después de firmada la minuta).
- Después de la transacción (minuta, escritura pública, parte notarial, asiento), verifique en los Registros Públicos que el inmueble figure inscrito a su nombre.
b) Al Vender un Inmueble:
- Solicite una valorización o tasación para conocer el valor real de la propiedad.
- Revise la partida registral: asegúrese de que no existan cargas o gravámenes y que usted sea el facultado para realizar la transferencia.
- Si hay ocupantes, cerciórese de su voluntad de salida.
- El vendedor está obligado a pagar el Impuesto a la Renta por la venta de su inmueble.
- Luego de la transacción, acérquese a la municipalidad del inmueble y solicite que se «cargue» la propiedad (vigencia máxima de un mes después de firmada la minuta).
- No es recomendable manejar grandes sumas de dinero en efectivo; utilice cheques o transferencias bancarias.
- Dado que no hay dos transacciones inmobiliarias iguales, es recomendable contar con los servicios de una empresa especializada.
Mecanismos de SUNARP contra el Fraude y las Estafas
La SUNARP ofrece herramientas para proteger su patrimonio de posibles fraudes inmobiliarios.
1. Alerta Registral:
Es un servicio gratuito por el cual la SUNARP le alerta mediante un correo electrónico o un mensaje de texto a su celular, cada vez que se presente un título al registro para transferir o inscribir un acto o derecho sobre la partida registral de su interés.
Este servicio está disponible para los cuatro grandes registros.
Para inscribirse, basta con acceder a la página web de la SUNARP e ingresar al módulo de Alerta Registral. Es importante tener a la mano el número de partida registral.
Si no cuenta con el número, puede solicitarlo en cualquier oficina a nivel nacional a través del servicio de publicidad en línea (búsqueda de índice).
2. Inmovilización de Partidas:
Mecanismo de seguridad que tiene como objetivo generar el cierre temporal de la partida registral referida a un predio. Constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida.
La finalidad es impedir que se inscriba cualquier acto, disposición, gravamen o carga hasta su posterior comprobación o levantamiento. Tiene una vigencia de 10 años.
Ejemplo: Alguien que salió de viaje y no piensa transferir su predio.
Requisitos para la Inmovilización de Partidas:
- Formulario
- Escritura pública
- Declaración jurada
- Pago de derechos registrales.
Además, la SUNARP puede cancelar una inscripción cuando esta ha sido extendida con documentos presuntamente falsos o producto de una suplantación, sin necesidad de que el usuario acuda al Poder Judicial, lo que evita un largo proceso para lograr la cancelación del asiento.
3. Oposición al Procedimiento Registral:
Si una autoridad o funcionario que presentó un título para su inscripción se percata o es advertido por un interesado de la presentación de un título falso o en el que se ha suplantado a una de las partes, puede oponerse a la inscripción, y el registrador no inscribirá el título.
4. Cancelación Administrativa de Asiento Registral:
Si alguien transfiere una propiedad con documentos falsos o suplantando la identidad de otra persona para despojarla del bien o derecho inscrito, el interesado tendrá que acudir a la autoridad o funcionario que emitió el documento que dio sustento a la inscripción. Este solicitará a la SUNARP que se cancele dicha inscripción, evitando que el ciudadano acuda al Poder Judicial y ahorrando tiempo y dinero.
Notas al Pie
[1] Artículo 7.- Definición
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice.
No constituyen título inscribible las copias simples de los documentos que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán susceptibles de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario.
[2] “Los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la venta del bien afectado, como sería el caso de la hipoteca; en cambio, con las cargas, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien, como sería el caso de las servidumbres, que se constituyen como limitación a la propiedad predial” http://enfoquederecho.com/civil/carga-o-gravamen-he-ahi-un-dilema/