Servidumbres de desague

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PRACTICA 10

1ª. ¿Cuál de las dos acciones prosperará? Responder en función de que concurra una u otra de las circunstancias siguientes:

   a). El acuerdo verbal entre ambos promotores se hizo con ánimo de liberalidad (sin ánimo de lucro): el promotor del edificio > no recibió precio alguno del promotor del edificio >.

   b). El acuerdo verbal entre ambos promotores se hizo con ánimo de lucro: el promotor del edificio > recibió una contraprestación de un millón de pesetas del promotor del edificio >.

El propietario de una finca puede establecer sobre ella todas las servidumbres que asi considere, asi lo declara el art. 594 CC. Las servidumbres voluntarias nacen de un negocio jurídico. Las servidumbres legales nacen voluntariamente o forzosamente. Voluntariamente cuando la norma establece que el propietario de la finca que constituya la servidumbre a su favor, como sucede conla de paso, o bien forzosamente cuando no recibe la colaboración necesaria para su constitución mediante un negocio jurídico por parte de el propietario que tenga que soportar la servidumbre.

La servidumbre voluntaria nace mediante el titulo antecedente que justifica el traspaso posesorio. Ese negocio jurídico en nuestro caso es un contrato, por ejemplo podría ser un testamento. En materia de contratos, la regulación general a la que se encuentran sometidos en el CC proclama en el articulo
1278 CC que los contratos son validos cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado.

Ese es el principio que rige en nuestro ordenamiento en cuanto a la forma de contratos, es el principio de libertad de forma.

A esta regla general se le pueden señalar excepciones, exigiendo una forma determinada para la validez del contrato, en estos casos hablamos de forma esencial o ab solemnitatem. Cuando se trata de un contrato de donación, el articulo 633 CC impone para la validez de see contrato si el bien donado es inmueble que se celebre en escritura publica.

Recae sobre un inmueble porque el articulo 334 CC en su numero 10 dentro de la clasificación, considera también como tales las concesiones administrativas, las servidumbres y demás derechos reales que recaigan sobre inmuebles. Este precepto recoge la clasificación de los inmuebles por naturaleza, incorporación, analogía.

Prosperara la acción negatoria, porque falta un requisito esencial como es que conste en escritura pública.

b) La causa del contrato es onerosa. El propietario del predio dominante retribuye al del predio sirviente con una cantidad de dinero para que le premita evacuar las aguas del edificio que esta construyendo del pozo ciego del edificio contiguo.

En la regulación del contrato de compraventa no encontramos ningun precepto en el que se diga que se requiere de escritura publica para la validez del contrato de compraventa.

2ª. Si el promotor y propietario de ambos edificios era el mismo en el momento de procederse a la instalación de dicha tubería de desagüe, vendiendo posteriormente a otro sujeto el edificio > haciendo constar en la escritura pública de compraventa que “se encuentra libre de toda clase de cargas y gravámenes”, ¿qué acción prosperará?

Las servidumbres además de que se pueden adquirir por titulo mediante negocio jurídico también se pueden adquirir mediante el mecanismo del articulo 541 CC, lo que se conoce como adquisición por caso aparente.

Requisitos:

  • La existencia de dos predios o inmuebles pertenecientes a un mismo propietario
  • Estado de hecho que mediante un signo visible y aparente un inmueble le este prestando un servicio al otro que en el caso de que alguno de ellos se enajenara provocaría el nacimiento de una servidumbre.
  • Ese servicio que le presta un inmueble haya sido establecido por el propietario de ambos inmuebles. Si concurre cuando se instala esa tubería, ya que quien la lleva a cabo es el propietario único.
  • Cuando se proceda a enajenar a alguno de los 2 inmuebles no se haya echo desaparecer ese signo ostensible de que uno le esta prestando un servicio al otro.
  • En el titulo de enajenación de alguno de los inmuebles no se haya constar que no se encuentra gravado por la servidumbre.

3ª. ¿Estaría protegida la comunidad de propietarios del edificio > por el art. 13 de la Ley Hipotecaria al tratarse de una servidumbre no inscrita?

Alegando este precepto podría prosperar la acción negatoria, que se suprima esa tubería de desague. Porque cuando lo compro no figuraba en el RP y no tiene eficacia contra terceros.

El TS hace una interpretación correctora de este precepto, solo es aplicable a las servidumbres no aparentes, es decir, las servidumbres ocultas. En este caso si prosperara la acción negatoria porque el que compro el edificio no tenido forma de saber que le esta prestando un servicio al edificio colindante.

En definitiva, el TS dice que que no puede ampararse en la buena fe porque no lo ha inspeccionado.

4ª. ¿Podría adquirir la comunidad del edificio > la servidumbre de desagüe por usucapión?


Las servidumbres se pueden adquirir por usucapión porque asi lo declara el articulo 537 CC, pero no todas, sino solas las continuas y aparentes y se pueden adquirir en un plazo único de 20 años. A diferencia de la adquisición por usucapión en los demás derechos reales, no se distingue la usucapión ordinaria de la extraordinaria  por tanto hay un único plazo. Porque la servidumbre de desague es aparente y continua.

Para determinar el plazo a partir del cual se empieza a contar el plazo de 20 años hay que distinguir entre servidumbres positivas y negativas ( articulo 533 CC). Se trata de una servidumbre positiva y el articulo 538 indica a partir de que momento a computarse el plazo de los 20 años. Cuando se trata de servidumbres positivas es a partir del momento en que se empezó a ejercitar.

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