Requisitos para adquirir la propiedad

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Teoría DEL TITULO Y EL MODO La expresión “modos de adquirir los derechos reales” alude a los distintos hechos o circunstancias que producen el efecto jurídico de atribuir a un sujeto concreto y determinado la titularidad de un derecho real sobre una cosa o sobre otro derecho. Esta adquisición de un derecho, puede ser:
adquisición originaria “ex novo”, que tiene lugar cuando una persona se convierte en titular de un derecho subjetivo con independencia de que ese derecho haya tenido o no un anterior titular.

Por el contrario, hay adquisición derivativa de un derecho subjetivo cuando una persona se convierte en titular de un derecho subjetivo que hasta entonces pertenecía a otro sujeto que se lo transmite al nuevo titular. En la adquisición derivativa hay siempre una transmisión de un derecho que pasa de un sujeto a otro y que a su vez puede revestir varias formas: 1.
Adquisición derivativa traslativa, el derecho pasa del antiguo titular al nuevo en las mismas condiciones que hasta entonces tenía, en realidad lo que se produce es un mero cambio subjetivo, se traslada el derecho de un titular actual a otro, el que lo adquiere, que será el nuevo titular, pero el contenido del derecho no se altera, solo se modifica la persona titular del derecho. 2.
En la adquisición derivativa constitutiva, el nuevo titular, adquiere del titular anterior un derecho de menor entidad o extensión que el que aquel tiene, de modo que el transmitente del derecho conserva parte de su derecho y sólo cede al nuevo titular una parte de su derecho. La adquisición derivativa del derecho real puede ser onerosa o gratuita.

El libro III del Código Civil, lleva como epígrafe general “De los diferentes modos de adquirir la propiedad” y el artículo 609 contiene una formulación general de los modos de adquirir al establecer que “la propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por la donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

[Este precepto, no ha recibido buenas críticas pues ha sido tachado de asistemático (mezcla modos de adquirir originarios con derivativos), incompleto y poco riguroso.]


En el derecho moderno, la adquisición de un derecho real, parte del sistema romano de la traditio pero modificándolo, dando lugar a tres sistemas de adquisición: 
Sistema consensual, el derecho se adquiere o transmite con el simple acuerdo de voluntades entre el que transmite el derecho y el que lo adquiere. Basta con las dos voluntades acordes sin que se exija ningún otro acto formal. Es el sistema seguido por el Código Civil francés y por la mayor parte de los Códigos que se inspiran en él.
Sistema del acuerdo abstracto traslativo, es el que supone que en la adquisición de un derecho real se pueden distinguir 3 fases: un acuerdo obligacional por el que transmitente y adquirente se obligan a transmitir; un acuerdo real por el cual las partes realmente transmiten el derecho con independencia del acuerdo obligacional y por último un acto formal que si se trata de cosas muebles será la entrega de la cosa y si son cosas inmuebles su inscripción en el Registro de la Propiedad (acto formal que tiene carácter constitutivo que si no se realiza no se adquiere el derecho). Se dice que es un sistema abstracto porque al derecho no le importa la razón por la que alguien adquiere o transmite el derecho, lo que importa es el acto forma de entrega o inscripción registral.
Sistema causal seguido de la tradición, para que se adquiera un derecho real, es preciso un previo acuerdo entre transmitente y adquirente al que debe seguir la entrega de la cosa. Es el llamado sistema del título y el modo que sigue el CC español. 

El modo más normal y más frecuente de adquisición de los derechos reales en nuestro ordenamiento jurídico es por consecuencia de ciertos contratos seguidos de la tradición y es una manifestación de la llamada teoría del título y el modo, que no es otra cosa que la manifestación del modo de adquirir del derecho romano llamado traditio y que exige para adquirir un derecho real un doble acto:

  1. Un acuerdo de voluntades entre el transmitente y el adquirente que se recoge en un contrato (título).
  1. y la posterior entrega –real o ficticia- de la cosa cuya titularidad se transmite (modo).

La teoría del título y el modo se recoge en los arts 609 y 1095 CC (dentro de obligaciones y contratos).

Dice el art 1095 “El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.


LA TRADICIÓN


A) concepto y alcance

La tradición, no es otra cosa que la entrega de una cosa o un derecho a un nuevo titular, como consecuencia de un previo acuerdo traslativo, que produce la adquisición del derecho real. No hay adquisición del derecho real sin un acuerdo previo de voluntades que recoja la intención de transmitir y de adquirir y sin la posterior entrega o tradición.

Aunque la adquisición de un derecho real puede ser consecuencia de diversos tipos de contratos, el Código Civil regula la tradición con ocasión del contrato de compraventa, a partir del art 1462, dentro de la obligación de entregar la cosa que tiene el vendedor.

C)formas legales de tradición

Tradición real


La idea básica subyacente en el concepto de tradición es la de entrega real y efectiva de la cosa que se transmite, lo que a su vez supone la puesta en posesión material de la cosa en poder del adquirente. Esta forma de entrega es cada vez menos frecuente no sólo porque muchos objetos no son susceptibles de una entrega material sino también porque no es útil ni económico hacerlo.

Tradición simbólica o ficticia


El derecho ha considerado como tradición actos o conductas a las que sin necesidad de la entrega material de la cosa se le atribuye el mismo efecto.

La tradición simbólica admite en el CC las siguientes variedades:

  • Tradición instrumental


    ; supone que la entrega material se sustituye por la entrega de un documento al que se atribuye el mimo valor que si se entrega la cosa.
  • Traditio brevi manu y constitutum possessorium


    ; con estas dos expresiones romanas, se alude a dos formas de tradición ficticia o simbólica, en las que no hay necesidad de entrega real porque la cosa está ya en poder del que la adquiere o va a permanecer, por otra razón en poder de quien la transmite. En el primer supuesto, traditio brevi manu, el adquirente del derecho real ya tenía en su poder la cosa, pero en otro concepto distinto del dueño. En el segundo supuesto, constitutum possessorium, el que transmite el derecho continúa con la cosa pero con otro título jurídicodistinto.
  • Tradición por acuerdo de las partes, la permite el art 1463 cuando la cosa no puede trasladarse a poder del comprador; no es preciso que se trate de una imposibilidad absoluta, basta con la mera dificultad de la entrega y que las partes estén de acuerdo en prescindir de la entrega.


LAS ADQUSICIONES A NON DOMINO DE BIENES MUEBLES


Uno de los efectos de la posesión de buena fe cuando el objeto poseído es una cosa mueble es la aplicación al poseedor la presunción del artículo 464.

Conviene tener presente que este artículo es uno de los del CC que más abundante bibliografía ha originado y desde su publicación ha sido objeto de discusiones doctrinales y jurisprudenciales sin que pueda decirse que se ha llegado a una solución aceptada por todos. Se ha discutido incluso su situación sistemática, pues se mantiene que está defectuosamente situado dentro de las normas que regulan la posesión ya que debería estar o dentro de los medios de defensa del propietario o en las llamadas adquisiciones a non domino. Dispone el art 464:: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

Tmpoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

La dificultad radica en determinar el sentido y alcance del párrafo primero que además debe ponerse en relación con el artículo 1955 que regula la adquisición por usucapión de los bienes muebles.

Art 1955: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe También se prescribe el dominio de las cosas por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición. En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código”Para tratar de comprender el art 464 hay que tener en cuenta los siguientes principios o reglas tomados del derecho romano: 1. Nadie puede transmitir a otro aquello que no tiene. 2º Allí donde se encuentre mi cosa la reivindico. Frente a estas reglas, el derecho germánico sostiene otras totalmente opuestas: la mano guarde la mano y allí donde se ha dejado la confianza allí debe buscarse.

El supuesto de hecho que el art. 464 contempla tiene lugar cuando alguien, un tercero, recibe la posesión de una cosa mueble y quien se la entrega no es propietario de ella; lo que hay que determinar es que ha recibido jurídicamente el tercero: la propiedad de la cosa mueble o sólo su posesión.

 concretando aún más los términos del problema lo que debe aclararse es el sentido de la frase inicial la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título”; cuál es el significado de la palabratítulo.as diversas posturas doctrinales sobre el tema pueden resumirse en los siguientes términos:

Tésis romanista:


Considera que “la posesión equivale al título” significa justo título de posesión como vehículo necesario para que el tercero adquirente de la cosa llegue a ser propietario por usucapión en los términos del artículo 1955.

Tesis germanista


Es la que predomina en la doctrina y jurisprudencia más reciente. Considera que lo que regula el art 464 es la llamada adquisición a non dominio. La frase “la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título” significa título igual a propiedad, de modo que el tercero de buena fe que recibe la cosa, adquiere la propiedad porque el derecho protege su buena fe convirtiéndole en dueño de la cosa aunque la hubiese recibido de quien no era dueño y por ello no podía transmitirla, adquiere la propiedad de forma inmediata sin necesidad de la usucapión.


Las diferencias y las consecuencias de una y otra posición son evidentes y dependen del significado que se atribuya a la palabra título.

En la tesis romanista, se entiende como título de posesión para poder usucapir de forma ordinaria en los términos de los art. 1952 y 1955.

En la tesis germanista, la palabra título equivale a título de propiedad de modo que el hecho de poseer de buena fe la cosa mueble convierte al poseedor en propietario aunque la haya recibido de un poseedor anterior que no era propietario, adquiere a non domino, de un no dueño.

La regla general del párrafo primero del art. 464 tiene a su vez una excepción recogida en el inciso segundo del mismo apartado. En efecto aquella regla no opera cuando la cosa mueble que adquiere el tercero de buena fe provenga de un acto de privación ilegal de la cosa al anterior propietario. Por privación ilegal puede entenderse cualquier tenencia no justificada de la cosa (tesis romanista) o la procedente de robo o hurto (tesis germanista).

Esta excepción tiene un alcance distinto:

Si se sigue la tesis romanista (posesión igual a titulo para usucapir) el tercero que adquiere de buena fe de la cosa, de la cual fue privado ilegalmente el anterior poseedor no puede adquirirla por usucapión ordinaria porque carece de justo título y por tanto solo puede adquirirla por usucapión extraordinaria de seis años. 

Si se acepta la tesis germanista (posesión igual a título de propietario) la excepción supone que el tercero que adquiere la cosa mueble de la que fue privado de forma ilegal su anterior propietario, no se convierte en propietario porque fue privado de ella ilegalmente puede reivindicarla, pero como tiene buena fe, ahora su posesión equivale a justo título y cumple con las exigencias del art 1952 para poder convertirse en propietario por la usucapión ordinaria de tres años.

A su vez esta excepción tiene una excepción recogida en los párrafos segundo y tercero del art 464:

El propietario que quiere recuperar la cosa perdida o sustraída, que tiene en su poder el tercero que a su vez la adquiríó en una venta o subasta pública o de un Monte de Piedad donde la cosa fue empeñada por quien se la quitó al verdadero dueño, tiene que abonar al tercero lo que pago por ella en la subasta pública y al Monte de Piedad lo que haya abonado por el empeño.

Cuando la cosa se adquiere por el tercero en Bolsa, feria o mercado o de un comerciante legalmente establecido, el párrafo final del artículo 464 remite a lo que disponga el Código de Comercio. La seguridad en el tráfico mercantil impone que el tercero de buena fe que adquiere una cosa mueble si lo hace en Bolsa, feria, mercado o de un comerciante, adquiere la propiedad de la cosa sin que el dueño pueda reclamársela.

Así lo dispone el art 85 del Código de Comercio con total claridad: “la compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público, causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas, quedando a salvo en su caso los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que las vendiese indebidamente”.

Art 545 Código de Comercio: Los títulos al portador serán transmisibles por la tradición del documento. No estará sujeto a reivindicación el título cuya posesión se adquiera por tercero de buena fe y sin culpa grave. Quedarán a salvo los derechos y acciones del legítimo propietario contra los responsables de los actos que le hayan privado del dominio.


PROHIBICIONES DE DISPONER entre las facultades que lleva consigo el propietario tenemos La facultad de disposición.
Es la manifestación más importante del poder del titular en cuanto le permite ceder o transmitir su derecho a otra persona. La facultad de disposición no es exclusiva del propietario pues también se reconoce a los titulares de otros derechos limitados si bien su eficacia se concreta al contenido concreto del respectivo derecho. Aunque la facultad de disposición es consustancial al derecho de propiedad, en algunos supuestos el titular está privado de ella, dando lugar a las prohibiciones de disponer, las cuales pueden tener distinto origen, pueden ser: legales, voluntarias, de un acto administrativo o de un juez y a su vez pueden ser, totales o parciales

Las prohibiciones de disponer de origen legal, estas prohibiciones legales, las que establece el legislador, son prohibiciones concretas y tienen su razón de ser, su justificación. Son válidas y de carácter absoluto, afectan a cualquiera y si se realiza un acto contraviniendo esa prohibición el acto sería nulo.

Ej. Art 196.2 CC: “Los herederos no podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración del fallecimiento”

Ls prohibiciones de disponer que derivan de un acto administrativo o judicial
Por ejemplo, las medidas cautelares que se toman en un procedimiento que intentan garantizar que el día que llega la resolución judicial oportuna, va a poderse ejecutar, que el día que se dicte sentencia, el demandado pueda cumplir la sentencia y no haya dispuesto de los bienes en juego.

Las prohibiciones de disponer voluntarias
En virtud de la declaración de voluntad del propietario es posible que se establezca una prohibición de disponer. Con relación a este tema el CC no hace una regulación sistemática, en algún precepto, el CC en materia de derecho de sucesiones (arts 785.2 y 781) dispone la invalidez de disposiciones testamentarias que contengan una prohibición perpetua de enajenar o una prohibición temporal que exceda de los límites que señala el art 781 en la medida que permite las sustituciones fideicomisarias. Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador”.

En nuestro derecho, las prohibiciones de disponer absolutas se contemplan en relación con el testamento y la donación que son actos gratuitos. Para que las impuestas por el testador o donante al heredero, legatario o donatario sean eficaces si recaen sobre bienes inmuebles es preciso que la prohibición conste en el Registro de la Propiedad. Por eso el art. 26.3ª de la Ley Hipotecaria dispone:

“Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:….

Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez”.

Por otra parte, el art 27 de la LH excluye la eficacia de las prohibiciones de disponer que no sean las citadas Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.”

El sentido de estas dos normas es que la prohibición de disponer de un bien inmueble solo produce efectos reales si se da en relación con los actos que enumera el art 26.3 siempre que la prohibición se haya inscrito en el Registro del a Propiedad; si no se inscribe o se refiere a otro tipo distinto de actos el incumplimiento de la prohibición no afecta a la validez del acto dispositivo, pero da lugar al nacimiento de una acción de responsabilidad frente a quien incumple la prohibición.

Requisitos para que tengan eficacia las prohibiciones de disponer voluntarias:


Que se establezcan en actos a título gratuito. Que no sean perpetuas. Será necesario si se trata de bienes inmuebles que se inscriban en el Registro de la Propiedad, con lo cual van a tener una eficacia erga omnes Que tengan una justa causa, una razón que lo justifique.


Clases de posesión


El CC enumera diversos tipos de posesión: Posesión natural y posesión civil Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño. Posesión mediata e inmediata. Posesión que se ejerce por el propio poseedor y posesión en nombre de otro. Posesión viciosa y posesión tolerada, posesión de buena o mala fe, posesión civilisim

Posesaion natural y posesión civil


La posesión natural, es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. La posesión civil, es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. Doctrina y jurisprudencia, estiman que esta norma recoge la distinción entre el “corpus”, que será la posesión natural o mera tenencia física de una cosa; y el “animus” que es la posesión civil o tenencia material de la cosa a la que se una la intención de tener la cosa como propia. Ambas formas de posesión tienen el mismo sistema protector que es el que se recoge en el artículo 446.

Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño


Se refiere a esta distinción los art 432 y 436: la posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para consérvalos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona

por otra parte el art 436 establece que se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiere mientras no se pruebe lo contrario.

Posee en concepto de dueño el que tiene la cosa por ser propietario de la misma; quien posee por ser titular de otro derecho real lo hace en concepto distinto del de dueño.

Ambas clases de poseedores tienen el mismo tipo de protección y ambos poseedores pueden adquirir por usucapión el tipo de derecho que poseen, pues ambos son poseedores civiles.

La única diferencia que puede encontrarse entre los dos tipos de posesión está en el art 448, cuando dispone que el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo (precepto cuyo alcance es dudoso porque precisamente en relación con la usucapión ordinaria el art. 1954 establece que el justo título debe probarse, no se presume nunca.

Posesión mediata e inmediata


Sobre una misma cosa o derecho pueden concurrir al mismo tiempo varios poseedores siempre que lo sean en conceptos diversos.

Poseedor inmediato, es la persona que tiene directamente bajo su poder la cosa o derechos poseídos. Poseedor mediato, es la persona que posee por medio del poseedor inmediato y por lo tanto no tiene el “corpus” o tenencia material de la cosa y sin embargo está protegido.

Posesión que se ejerce por el propio poseedor y posesión en nombre de otro


En relación con el ejercicio de la posesión el art. 431 dispone: la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene o disfruta o por otra en su nombre; su sentido no es otro que la posesión puede ejercerse por el propio poseedor o por otra persona que actúa en su nombre.

El que posee por otro no es un verdadero poseedor sino una persona que realiza actos posesorios por otra, es un representante del poseedor.


En el CC alemán se recoge la figura del servidor de la posesión, que no está expresamente recogida en nuestro Código Civil; sin embargo un sector de la doctrina española considera que esa figura puede encontrar apoyo en el art 431 del CC.

Servidor de la posesión es la persona que posee la cosa en exclusivo provecho del verdadero poseedor con quien está ligado por un vínculo de dependencia. Es un poseedor de hecho, que sin embargo no está protegido directamente, subordinado a las órdenes de la persona que es el verdadero poseedor.

Posesión viciosa y posesión tolerada


Hay posesión viciosa, cuando una persona tiene la tenencia material contra la voluntad de otro poseedor que tenía la cosa con anterioridad o con un mejor derecho para ello. Es decir, hay un despojo o privación de un anterior poseedor. El poseedor despojante (que posee viciosamente) es también un poseedor protegido frente a terceros pero no frente al poseedor despojado que acredite tener un mejor derecho.

Es poseedor tolerado aquel que posee sin oposición de otro poseedor con mejor derecho, sin que éste le haya concedido la posesión, no tiene título para poseer. Se posee sin título porque se lo permite quien podría impedirlo. Es la situación llamada precario, el precarista no puede usucapir porque carece de justo título para ello.

A ambas clases de posesión se refiere el art. 444: los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de la cosa, o con violencia no afectan a la posesión.

Posesión de buena o mala fe. (art 433 y ss)


Es la distinción más importante, por los efectos jurídicos que produce la posesión que sea calificada de una u otra forma. Es poseedor de buena fe el que tiene o cree tener un título para poseer.

Es poseedor de mala fe quien posee sabiendo que carece de título para ello. El CC configura la buena fe posesoria: De una parte, en sentido negativo en el art 433: se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalida. Se reputa poseedor de mala fe el que se halla en el caso contrario.De otra, en sentido positivo en el art. 1950: la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibíó la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.

La regla general es que se posee de buena fe, por eso el art 434 establece la buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor, corresponde la prueba y se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiríó, mientras no se pruebe lo contrario.

Además la buena fe debe existir desde el momento inicial de la posesión y mantenerse durante todo el tiempo que dura (art 435: la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente).

Posesión civilísima


Con esta expresión se hace referencia a la disposición contenida en el art 440 del CC que reconoce una situación de posesión a favor del heredero respecto de los bienes que recibe del causante: la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.

Por el contrario, (párrafo 2º art 440) el que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.

Es una ficción legal porque realmente el heredero no entra en posesión de los bienes que hereda hasta que acepta la herencia y entre el momento de la muerte del poseedor anterior y su aceptación puede transcurrir un plazo de tiempo más o menos extenso durante el cual los bienes no tienen poseedor. Para favorecer al heredero la ley considera que una vez que acepta es como si los bienes los hubiese estado poseyendo desde el momento de la apertura de la sucesión.


Medios de protección de la posesión. ART 464

Se refiere a ellos con carácter general el artículo 446 cuando dispone que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

El poseedor puede ver alterada su situación o porque se le impide realizar sobre la cosa los derechos que la ley le reconoce o porque se le ha privado por un tercero de la tenencia de la cosa, para hacer frente a esos actos se le reconoce dos acciones: una tendente a evitar los actos que perturben su derecho y otra cuya finalidad es recuperar la posesión indebidamente perdida.

En Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, estas acciones recibían el nombre de Interdictos, que tenían un procedimiento específico con varias modalidades que tenían en común su rapidez y que la sentencia no producía efectos de cosa juzgada.

Esa denominación desaparece en la nueva Ley de Enjuiciamiento del año 2000, que no tiene un nombre específico para los medios de protección de la posesión ni un procedimiento especial.

En la actualidad la defensa procesal de la posesión se realiza, según dispone el art 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el procedimiento del juicio verbal en el que se puede solicitar:

  • Recobrar la posesión perdida;
  • Defenderse de los actos de perturbación de un tercero;
  • Adquirir la posesión de bienes hereditarios
  • O paralizar una obra nueva

Para que prospere la demanda se requieren una serie de requisitos:

  1. que se pruebe la posesión por parte del demandante.
  1. que se pruebe que el demandado ha perturbado o ha despojado de esa posesión al actor.
  1. Que no haya transcurrido el plazo del año, que exige el CC para que se mantenga la posesión, desde que se produjo el despojo.

La carácterística de estas acciones es que no producen el efecto de la cosa juzgada, en ese juicio solo se ha debatido sobre el hecho de la posesión, no el derecho a poseer.

(También dentro de estas acciones o medios de protección de la posesión, en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, también se reconoce lo que antiguamente se conocía como interdicto de obra nueva y el interdicto de adquirir.

El interdicto de obra nueva, tiene por objeto la suspensión de una obra en construcción (obra nueva), porque esa obra perturba o altera el estado de posesorio del actor.

El interdicto de adquirir, viene referido al caso de los bienes hereditarios, el heredero podrá aceptar la herencia a través de este juicio verbal, pudiendo hacerse con la posesión real de los bienes hereditarios). Se discute por la doctrina si además de estos medios de protección puede el poseedor utilizar en defensa de su derecho otro tipo de acciones, en concreto si tiene a su favor la llamada acción publiciana, que era una acción que en el derecho romano se reconocía a un poseedor frente a otro poseedor de peor título, dirigida a que se declare su mejor derecho a poseer. Esta acción no está expresamente reconocida en el derecho positivo español y la tesis dominante es que está subsumida en la acción reivindicatoria del propietario.


MODOS DE Constitución  DE LA SERVIDUMBRE Voluntaria.
El art. 536 alude al establecimiento de las servidumbres por la ley o bien por la voluntad de los propietarios de los fundos. Una primera posibilidad es que las servidumbres se constituyan por la propia voluntad de los sujetos interesados a través de la formalización del pertinente negocio jurídico, ya sea inter vivos o mortis causa. Es lo que se denomina adquisición en virtud de título. Los sujetos que la acuerdan, deberán poseer la capacidad de obrar que corresponda al acuerdo o negocio (compraventa, donación, permuta, testamento). El titular del predio sirviente debe tener la facultad de libre disposición sobre él, así se deduce del art 594, que nos viene a decir que todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien el pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. El CC prevé también las reglas aplicables para la constitución voluntaria de las servidumbres cuando no se posee el dominio pleno: En el supuesto en el que en la finca sobre la que se va a constituir la servidumbre exista un usufructo, podrá el propietario del predio sirviente establecer la servidumbre sin el consentimiento del usufructuario si el usufructo no se ve perjudicado por aquella.Si el dominio útil y el directo sobre la finca pertenece a sujetos diferentes será necesario el consentimiento de ambos para la constitución de la servidumbre.Si se trata de un fundo indiviso es preciso el acuerdo de todos los copropietarios.

Legal


Al hablar de servidumbres legales, muchas de las así consideradas suponen en realidad límites al derecho de propiedad y en consecuencia es más apropiado referirnos a servidumbres forzosas. Sin embargo en ciertas ocasiones, sí que es posible considerar la existencia de servidumbres legales, es decir, aquellas reconocidas directamente en la ley y que no requieren de ningún acto específico para su nacimiento: es el caso de la contemplada en el art 552 en materia de aguas. En la mayor parte de las ocasiones, por el contrario, la ley atribuye al particular el derecho para solicitar la constitución de la servidumbre. Es decir, no se la reconoce directamente, pero se le faculta para exigir su nacimiento. Será preciso entonces un acto que ejecute la previsión legal (ya sea un acuerdo de los interesados, o una resolución administrativa o judicial) para que la servidumbre quede constituida. 

Por usucapión

El art 537 dispone que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años. El art 539 por su parte, señala que las continuas no aparente y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. De ello se deriva, que no todas las servidumbres son susceptibles de constituirse por medio de prescripción adquisitiva o usucapión: queda reservada únicamente para las continuas y aparentes. Se requiere una utilización pública, pacífica e ininterrumpida durante un plazo de 20 años del contenido de la futura servidumbre, no siendo necesaria la buena fe, ni el justo título. El cómputo del plazo se efectúa (art 538): En las positivas: desde el día en que el dueño del predio dominante o el que haya aprovechado la servidumbre hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente. En las negativas: desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Este acto formal revestirá normalmente, la forma de un requerimiento a través del cual se exige la no realización de una determinada conducta.    POR DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA Esta forma de constitución se recoge en el art. 541. El punto de partida de este supuesto es la existencia de dos fincas que pertenecen al mismo dueño, una de las cuales presta un servicio o utilidad a la otra que se revela al exterior a través de signos o indicios, pero sin existir servidumbre porque la tratarse de predios pertenecientes a un mismo dueño falta el presupuesto de toda servidumbre. Ahora bien, en el caso de que se enajene una de las fincas por cualquier acto de disposición se dará por cumplido el requisito de ajeneidad, constituyéndose de forma automática la servidumbre salvo en aquellos casos en los que se haya expresado lo contrario en el negocio de enajenación o se hubiese hecho desaparecer el signo externo de la relación de servicio entre predios. Esta forma de adquisición de las servidumbre queda restringida a las aparentes y requiere también una relación de servicio o utilidad entre predios.


3.EL DERECHO DE SUPERFICIE

A)CONCEPTO Y NATURALEZA

El CC no lo regula pero en la práctica actual tiene importancia. Ha surgido al amparo de la práctica notarial, de la autonomía de la voluntad para dar respuesta a nuevas necesidades de la sociedad actual, necesidades del mundo urbanístico y rústico.

Puede definirse el derecho de superficie como un derecho real sobre una finca ajena que confiere a su titular, a cambio de una contraprestación, la posibilidad de edificar o sembrar sobre el suelo adquiriendo quien construye o siembre la propiedad de lo construido o sembrado, conservando el dueño de aquella la propiedad de la superficie sobre la que se construye o siembra.

El art 1611 del CC lo menciona, solamente para expresar que no le son aplicables las reglas de la redención de los censos.

Alguna vez se ha querido ver una regulación del derecho de superficie en algún precepto del CC dentro del campo de los censos, como es el caso del art 1655, pero no parece aceptable considerar que el derecho de superficie pueda incluirse dentro de los que este artículo denomina otros graváMenes de naturaleza análoga a la enfiteusis, dado que el derecho de superficie es distinto de la enfiteusis.

En el ordenamiento jurídico español la primera regulación del derecho de superficie aparece en la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, que establecía la normativa básica del derecho de superficie que se configura como un instrumento jurídico vinculado a los Planes de Ordenación Urbana (sobre fincas y solares destinadas a la construcción).

Al lado de la superficie urbana, tradicionalmente se ha reconocido también un derecho de superficie rústico (derecho a plantar o sembrar sobre suelo ajeno).

En cuanto a la superficie urbana, la regulación actual, partiendo de esa primera Ley del Suelo del año 56 y posteriores y sucesivas leyes del suelo, lo siguen regulando y consideran un instrumento adecuado para conseguir la construcción de los edificios abaratando en gran medida, dado que el constructor no necesita adquirir la propiedad del suelo. Partiendo de esa figura que utiliza la ley del suelo, incluso por parte de los organismos públicos, se regula en este ámbito la superficie urbana.

En un principio, en las leyes del suelo anteriores a la vigente en estos momentos, hay dos modalidades de superficie urbana, la constituida por los entes públicos y la constituida por los particulares.

En este momento el texto vigente de la Ley del Suelo es el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, del 30 de Octubre de 2015, que recoge prácticamente lo dispuesto en el anterior Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 (el contenido es el mismo).

Ya en la Ley del Suelo de 2008, se unifican los dos derechos de superficie urbana, tanto el constituido por los entes públicos como por particulares, en cuanto a su régimen jurídico.

El derecho de superficie de carácter rústico, tiene una regulación más escasa en alguna ley especial como la Ley de Montes Vecinales en Mano Común.

Además de leyes especiales debemos de tener en cuenta las normas establecidas en la Ley Hipotecaria y en su Reglamento, en las que se establecen los requisitos para la inscripción de estos derechos en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, además estas normas habrá que atenerse a lo establecido en el Titulo Constitutivo.


Caracteres generales del derecho de superficie Es un derecho real, de goce, sobre cosa ajena. Su objeto es siempre un bien inmueble por naturaleza, es decir una finca urbana o rústica.Implica la existencia de una doble titularidad: la del dueño de la finca que concede a otro el derecho; y la del que edifica o siembra en la superficie ajena que adquiere sólo la propiedad de lo que eleva o siembra pero sin tener derecho alguno sobre el suelo. Supone una clara derogación del principio general de accesión sobre bienes inmuebles, que se consagra en la fórmula superficies solo cedit (que el dueño del suelo o superficie es también dueño de lo que sobre ella se edifica o siembra). Por tanto la concesión del derecho de superficie supone una excepción a ese principio ya que el dueño del suelo no adquiere lo edificado que pertenece al titular del derecho de superficie. Es un derecho de carácter transmisible y normalmente de carácter temporal.

El derecho de superficie urbana de acuerdo con el art. 53 del actual Texto Refundido de la Ley del Suelo yRehabilitación Urbana, establece quee Su contenido básico es el derecho a construir en un terreno ajeno y además una vez que se construye hacernos con la propiedad temporal de lo que hemos construido. Y finalmente al concluir el plazo de duración, la edificación o siembra revierten en el propietario del suelo.

En la actualidad este contenido se ha ido ampliando, se incluye también el derecho de sobreelevación, es decir el derecho a sobreedificar, construir nuevas plantas sobre un edificio que ya está construido; y el derecho de subedificación, obras en el subsuelo.

El régimen jurídico de este derecho: Ley del Suelo, legislación civil y por el título constitutivo.

Respecto a los elementos personales, nos encontramos con dos sujetos: el concedente y el superficiario.

El concedente es el propietario del suelo, con capacidad general para contratar y de disponer de sus bienes.

El superficiario, es el titular del derecho de superficie, sólo precisa capacidad general para contratar.

En cuanto elementos reales, el suelo puede ser público o privado, y actualmente se puede constituir sobre un edificio ya existente dando lugar a una propiedad separada del edificio de una parte y del suelo de otra, o sobre viviendas o locales o elementos privativos de los edificios en régimen de propiedad horizontal atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas sin perjuicio de la propiedad separada de la propiedad del suelo. La constitución del derecho puede ser onerosa o gratuita.

Elementos formales, se requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad con carácter constitutivo. El Reglamento Hipotecario regula los requisitos de esta inscripción, no obstante el art 16 del Reglamento Hipotecario, ha sido objeto de reformas que incluyen el requisito de la inscripción para la constitución del derecho de superficie, pero posteriormente por sentencias del TS se anulan estas reformas, porque se considera que no puede un reglamento regular todas estas cuestiones. Con lo cual el texto vigente del art 16 del Reglamento Hipotecario, no es el texto de la última reforma, si no el texto aprobado en el año 1998 y por otra parte tampoco se adecua exactamente a la regulación que hace actualmente la ley del suelo pero nos puede servir de idea para ver los requisitos que deben reunir los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie: El plazo de duración del derecho de superficie, nunca puede exceder de 99 años. La duración debe fijarse expresamente en la escritura de constitución Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario si el derecho se constituyere a título oneroso. Aquí la ley del suelo establece las diversas modalidades que se admiten: la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.


Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. El derecho de superficie es transmisible y disponible. Tanto el superficiario como el dueño del suelo pueden disponer de su derecho y gravarlo, pero con la particularidad respecto al superficiario, es que esa transmisión o gravamen que se constituyan se van a extinguir en el momento en que se extinga el derecho de superficie.

Igualmente debe constar el plazo señalado para realizar la edificación, en este sentido el derecho de superficie no solamente concede la facultad de edificar sino que también es una obligación, hay que edificar en ese plazo y en las condiciones establecidas en los planes de urbanismo.

Posibles garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. Se pueden establecer pactos o cláusulas relativas a derechos de tanteo o de retracto a favor del propietario del suelo también se pueden pactar alguna regla especial en cuanto la liquidación del régimen del derecho de superficie.

Contenido


El superficiario tiene las siguientes facultades y obligaciones:

Derechos: La principal es usar del suelo ajeno construyendo sobre él una edificación. Como consecuencia de ello adquiere la propiedad de lo construido con la correspondiente facultad de disposición y gravamen, pues conforme a la Ley Hipotecaria puede hipotecar su derecho purde su derecho con independencia del suelo.

obligaciones: esta obligado a entrefar al propietario concedente la contraprestación pactada si así se estiupulo y a realizar la construcción o siembra en los tiempos pacrados así como hacer frente a las cargas tributarias que recaigan sobre lo edificado.

El dueño del suelo o concedente del derecho de superficie:

Derechos: Derechos de tanteo, retracto o retroventa en caso de que se hubiese pactado. conserva su condición de propietario sobre el suelo y sobre el subsuelo y puede transmitir y gravar su derechoDerecho a recibir la contraprestación pactada.

Derecho de reversión en caso de que se extinga el derecho de superficie.

Obligaciones: Su principal obligación es la de abstenerse de realizar actos que impidan al superficiario ejercitar su derecho y además son de su cuenta las obligaciones tributarias o fiscales que recaigan sobre el suelo.

Extinción del derecho de superficie:


Como el derecho de superficie es un derecho de naturaleza real se extingue por las causas comunes a todos ellos y además por: Al ser un derecho temporal, se extingue por el transcurso del tiempo pactado. Por incumplimiento por parte del superficiario de la obligación de construir dentro del plazo estipulad Por consolidación cuando, concurran en la misma persona los dos derechos. Por renuncia del superficiarioPor destrucción del edificio, no obstante esta causa de extinción plantea dudas, puesto que muchas veces se ha considerado que en caso de destrucción total del edificio el superficiario tiene derecho a reconstruirlo, por lo cual no se extingue.

Derecho de superficie rústica:


Conforme a la autonomía de la voluntad y a alguna regla especial que existen en diversas leyes concretas (como la Ley de Montes) es el derecho a plantar o sembrar sobre suelo ajeno

Es un derecho temporal que en el ámbito de los montes vecinales en mano común el plazo máximo de su duración es de 30 años.

Exigiendo para su constitución escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido el R. Hipotecario, en el art 30, hace referencia a algunos requisitos especiales.


ART 34 LH Los requisitos generales para que se produzca una adquisición a non domino (art 34 LH para el caso de los bienes inmuebles y art 464 CC para el caso de los bienes muebles):

Art 34:


El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registroaparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA (art 34 de la Ley Hipotecaria).

Es el que contempla la situación del tercero que adquiere un bien inmueble o derecho real de quien aparece, según los libros del Registro, como verdadero titular del bien o derecho que se transmite. Este principio atribuye al tercero una protección total en su adquisición, mediante una presunción

“iuris et de iure”, conforme a la cual la adquisición es verdadera e inatacable aún cuando el titular transmitente, que aparece como titular registral, no lo sea en la realidad extrarregistral.

El principio de publicidad tiene también otra manifestación denominada “publicidad formal” que expresa la posibilidad de que cualquier interesado tenga acceso al contenido de los libros del Registro y por tanto, lo que está inscrito no puede alegarse que es desconocido. Esta publicidad 

formal se efectúa normalmente mediante las certificaciones que el Registrador expide, a solicitud de los posibles interesados, o también mediante el simple examen de los libros.


Los principios sobre los que se construye el sistema Hipotecario español pueden sintetizarse en los siguientes:

Principio de inscripción

.
Principio de exactitud registral o principio de publicidad que se manifiesta en otros dos principios:

Principio de legitimación

.

Principio de fe pública

.

Principio de especialidad Principio de legalidad


. La calificación del Registrador.

Principio de rogación. Principio de trato sucesivo

.

Principio de prioridad

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓNNAlude al comienzo de todo el complejo sistema Hipotecario. La inscripción es el ingreso de una finca (bien inmueble) por primera vez en el Registro. Sin la previa inscripción no se pueden producir ninguna de las consecuencias ni lograr los fines del Registro de la propiedad.

Se puede hablar de inscripción en dos sentidos: En sentido sustantivo o material, que hace referencia al valor que se atribuye a la inscripción en relación con el nacimiento, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles. En esta acepción se distinguen dos tipos de inscripción: “constitutiva”, cuando el nacimiento o la vida del derecho real viene impuesta por la inscripción en el Registro o “meramente declarativa”, los derechos reales sobre bienes inmuebles nacen, viven y se extinguen con independencia de su inscripción en el Registro. En el Derecho español, la inscripción es generalmente “meramente declarativa” y sólo excepcionalmente es “constitutiva” en relación con concretos derechos reales como es el caso del derecho de Hipoteca. En sentido formal, se entiende la inscripción como la manera o modo de practicar el asiento en los libros del Registro. Siendo posibles dos modalidades: sistema de inscripción “por extracto”, sólo figuran en los libros las circunstancias que se estiman más importantes, este procedimiento es el seguido en el Registro español; y la segunda modalidad es conocida con el nombre de “transcripción” que supone recoger literalmente en los libros del Registro el contenido de los títulosque se presenta a inscripición.

B).PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD REGISTRAL O PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Es la consecuencia lógica de la finalidad de seguridad jurídica que persigue el Registro de la Propiedad. Puede formularse en los siguientes términos: lo que consta en el Registro, es lo jurídicamente existente, mientras que lo que pudiendo haberse inscrito no lo fue, es inexistente

Este principio se concreta en otros dos principios:

  1. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN (art 38 de la Ley Hipotecaria). Es el equivalente a la presunción “iuris tantum” de que quien aparece en el Registro como titular de un Derecho real sobre un bien inmueble es el verdadero titular y en consecuencia puede disponer de ese derecho; presunción que puede destruirse mediante la prueba en contrario de que otra persona es el verdadero titular
  1. PRINCIPIO DE FE PUBLICA (art 34 de la Ley Hipotecaria). Es el que contempla la situación del tercero que adquiere un bien inmueble o derecho real de quien aparece, según los libros del Registro, como verdadero titular del bien o derecho que se transmite. Este principio atribuye al tercero una protección total en su adquisición, mediante una presunciónN “iuris et de iure”, conforme a la cual la adquisición es verdadera e inatacable aún cuando el titular transmitente, que aparece como titular registral, no lo sea en la realidad extrarregistral.

El principio de publicidad tiene también otra manifestación denominada “publicidad formal” que expresa la posibilidad de que cualquier interesado tenga acceso al contenido de los libros del Registro y por tanto, lo que está inscrito no puede alegarse que es desconocido. Esta publicidad  formal se efectúa normalmente mediante las certificaciones que el Registrador expide, a solicitud de los posibles interesados, o también mediante el simple examen de los libros.


C).PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (art 119 LH) Con este principio se quiere poner de relieve la necesidad que tanto la finca inscrita como los derechos reales que puedan existir se recojan en el Registro de modo claro, determinado e indubitado para lograr la más perfecta identificación de aquella y de las diversas incidencias que sufre durante su vigencia.

D).PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR (art 18 LH, reformado por la Ley 24/2001 y posteriormente por la Ley 24/2005).

También denominado de calificación, en referencia a la actividad que efectúa el Registrador. Para que un determinado derecho real o un determinado acto jurídico pueda acceder al Registro de la Propiedad, es preciso que el título o documento público en que tal derecho o acto consten reúna una serie de requisitos, sin cuyo cumplimiento se rechaza su ingreso en el Registro. La Ley atribuye esa función de control al Registrador mediante el ejercicio de su actividad jurídica principal que es el examen de los títulos que se presentan a inscripción admitiendo los que cumplen con las exigencias legales y repeliendo a los que no alcanzan tales requisitos.

Examinado el título, la valoración del registrador, puede ser favorable, positiva o contraria a su inscripción, negativa. Si la calificación es positiva, el registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica.

La calificación negativa del título, parcial o total, deberá ser firmada por el registrador y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas. El interesado podrá recurrir (recurso gubernativo) ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones, conforme a una serie de reglas Se pueden señalar las siguientes notas o caracteres de la calificación registral: Es una actividad de control de la legalidad que se asemeja a la jurisdiccional, exclusiva del registrador.Es obligatoria, el registrador no puede evitar realizarla, todo documento que pretenda acceder al Registro de la Propiedad, necesariamente debe ser examinado para comprobar si es conforme a las exigencia de la ley.El registrador realiza la calificación de forma libre e independiente, sólo está sometido a la ley y responde personal y directamente de los daños y perjuicios que una actuación negligente haya podido causar a terceros. La decisión negativa del registrador que deniega o suspende la práctica del asiento que se solicita es susceptible de recurso.

E).PRINCIPIO DE ROGACIÓN (art 6 LH). Significa que el inicio de toda la actividad registral, lo que se conoce como procedimiento registral, debe instarse por la persona legalmente habilitada para ello, normalmente por quien tiene la consideración de

“parte interesada”. En sentido opuesto, implica que en principio el registrador no actúa nunca de oficio. “La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente a: por el que adquiera el derecho. por el que lo transmita.por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”

F). PRINCIPIO DE TRATO SUCESIVO (art 20 LH). Si se tiene presente que el Registro pretende recoger la vida de un derecho real y las sucesivas alteraciones y transformaciones que vayan ocurriendo, se comprende la exigencia que los diversos asientos sobre un derecho real deben ser consecuencia unos de otros; a esta concatenación sucesiva de actos se denomina “tracto sucesivo” y se traduce en la exigencia de quien es hoy titular de un derecho según los asientos del

Registro, es quien el día de mañana tiene que aparecer como transmitente y que quien ha adquirido ese derecho figure como nuevo titular registral.

Cuando este orden se altera, se dice que se ha roto el “tracto sucesivo” y es preciso un procedimiento para su reanudación. G). PRINCIPIO DE PRIORIDAD. La antigüedad en la inscripción en el Registro da al título la preferencia sobre otros títulos iguales pero inscritos posteriormente; es una manifestación del aforismo “prior tempus, potior iure”, el primero en tiempo, tiene el mejor derecho.

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