Modelo carta terminación contrato de arrendamiento por parte del arrendador

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1.- La compraventa de empresa


02.12.2011
En nuestro dº español, la empresa, como un conjunto de elementos variados destinados a un fin, el de explotación de una actividad par el mercado, no recibe un tratamiento unitario. La regulan múltiples ramas del ordenamiento jurídico español.

La regula el Dº Mercantil
:
El Dº laboral, Dº Administrativo
:

Desde el punto de vista del Dº, la empresa tiene múltiples regulaciones lo que supone el PROBLEMA para determinar la legislación aplicable a las empresa.

Además, es un conjunto de elementos muy variables, que además tiene su propio régimen jurídico.

Es un conjunto de bienes materiales



Muebles e inmuebles

El

 un conjunto de elementos inmateriales
:

Patentes, marcas, diseños


elementos personales, los trabajadores de las empresas, sus representantes, gente con contrato laboral especial.
 

Elementos financieros



Un capital invertidos procedente de financiación interna, de los socios

También tiene financiación externa, los bancos que han prestado el dinero, como acreedores de estas impresas.


Esta complejidad en las relaciones de transmisión de la empresa, lo normal la COMPRAVENTA DE EMPRESA, genera una serie de problemas generales.



Primero


El problema general sobre la UNIDAD DE TITULO Y LA DIVERSIDAD DE MODOS.


El art. 609 CC
:

Plantea en toda transmisión : el titulo y el modo

.

Para realizar la entrega, una transmisión completa, necesitamos un titulo, como la compraventa, un documento publico o privado; además necesitamos una forma de hacerlo, un modo de entregar, una materialidad de este titulo en algo concreto. El Dº va a ir determinando cuales son el titulo y el modo según los bienes y los elementos que haya que transmitir.
Por ejemplo
:

Los inmuebles

:

Necesitamos escritura publica e inscripción en el registro de la propiedad

; solo realizando estas dos cosas, el comprador tendrá la garantía de que ha comprado algo.

Los muebles no registrables


:

El titulo es cualquiera y la posesión es la entrega real o verbal

.

Los dºs de propiedad industrial: las patentes, marcas


:

Requieres escritura publica e inscripción en la ofician de las patentes y marcas

Transmisión de contratos: los contratos laborales, los asume el comprador de la empresa, art.44 ET, por sucesión de empresa.

El contrato de seguro, art.34 LCS, que continua en vigor con el comprador si no se dice nada continuación del contrato, salvo que las partes decidan otra cosa
. El resto de contratos hay que decidir si se cambia al sujeto contractuario o no.

Problema con la Sucesión de Créditos y la Subsunción de Deudas:


la empresa tiene créditos y los transmite avisando al deudor el cambio de acreedor
. En este caso solo se avisa al deudor, no se requiere consentimiento de este, art.1527 CC y 347 CCom
:
notificación al deudor de la cesión de créditos;

Cuando el deudor este notificado, ya no podrá pagar al anterior porque no se libertara


; pero si no se renotifica, si este paga al anterior acreedor, paga bien y se libera y el problema esta entre comprador y vendedor de la empresa. Si hay cambio de deudor, el derecho requiere consentimiento del acreedor, si el transmitente de la empresa quiere liberarse de las deudas. El primer gran problema, es el consentimiento del acreedor, art.1205 CC.


SEGUNDO

LA Transmisión DE CLIENTELA

La clientela para transmitirse requiere algunos procedimientos, como listado de clientes, anuncios y pactos de no competencia.
Son siempre pactos delicados, porque no se puede eliminar la posibilidad de competir. Siempre han sido vigilados por la UE como por la Autoridad Española de Defensa de la Competencia; para evitar que el antiguo propietario no vuelva a competir.

Sus limitaciones: lugar, objeto y tiempo



··

Tiempo

: no parece razonable que al vendedor se le prohíba competir durante plazos muy grandes;

El tiempo es de 3 años

. Todo lo que superan los 3 años, ya es una limite mal visto.
·De actividad, objetivos
:

Se trata de no competir en la misma actividad

.

·Territorialidad

:

No se puede competir cerca de donde se vende la empresa; dependerá del negocio

. Como se puede atacar al que vende el negocio y al día siguiente abre otro al frente?
Se podría atacar por la mala fe, art.1255 CC.

Por ejemplo


Los inmuebles


:

Necesitamos escritura publica e inscripción en el registro de la propiedad

.

Los muebles no registrables


:

El titulo es cualquiera y la posesión es la entrega real o verbal

.

Los dºs de propiedad industrial: las patentes, marcas


:

Requieres escritura publica e inscripción en la ofician de las patentes y marcas

Transmisión de contratos: los contratos laborales, los asume el comprador de la empresa, art.44 ET, por sucesión de empresa.

El contrato de seguro, art.34 LCS, que continua en vigor con el comprador si no se dice nada continuación del contrato, salvo que las partes decidan otra cosa
. El resto de contratos hay que decidir si se cambia al sujeto contractuario o no.

Problema con la Sucesión de Créditos y la Subsunción de Deudas:


la empresa tiene créditos y los transmite avisando al deudor el cambio de acreedor
. En este caso solo se avisa al deudor, no se requiere consentimiento de este, art.1527 CC y 347 CCom
:
notificación al deudor de la cesión de créditos;

Cuando el deudor este notificado, ya no podrá pagar al anterior porque no se libertara


;  Si hay cambio de deudor, el derecho requiere consentimiento del acreedor, si el transmitente de la empresa quiere liberarse de las deudas. El primer gran problema, es el consentimiento del acreedor, art.1205 CC.
SEGUNDO
:

LA Transmisión DE CLIENTELA

La clientela para transmitirse requiere algunos procedimientos, como listado de clientes, anuncios y pactos de no competencia.
Son siempre pactos delicados, porque no se puede eliminar la posibilidad de competir. Siempre han sido vigilados por la UE como por la Autoridad Española de Defensa de la Competencia; para evitar que el antiguo propietario no vuelva a competir.

Sus limitaciones: lugar, objeto y tiempo



··

Tiempo

: no parece razonable que al vendedor se le prohíba competir durante plazos muy grandes;

El tiempo es de 3 años

.

·De actividad, objetivos

Se trata de no competir en la misma actividad


.

·Territorialidad

:

No se puede competir cerca de donde se vende la empresa; dependerá del negocio

.


2.- El arrendamiento de la empresa o arrendamiento del negocio


Arrendamiento por un tiempo determinado y por un precio cierto y también determinado. Se puede prorrogar.

Arrendamiento para uso de vivienda o para uso de cualquier clases de negocios



El objeto del contrato de arrendamiento esta determinado por una doble composición: el local y la empresa que esta instalada en este local y que se desarrolla en este local, con todos los elementos indispensables para la continuación de este negocio. Esta regulado en el contrato que las partes celebren. Supletoriamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos y claro, en el CC. Normalmente esta regulada en el contrato entre las partes.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos, el titulo III – de los arrendamientos de los usos distinto de los de la vivienda: en esto teníamos el uso del local para una empresa, que incluye el arrendamiento del local + el arrendamiento de parte de la empresa:

Art.29 a 35 LAU


Art.43 LAU


Se rige por la voluntad de las partes y en su defecto por lo dispuesto en el titulo tercero de la presente ley

La jurisprudencia ha dicho que cuando del contrato se desprende que estamos arrendado un negocio en funcionamiento o un negocio que para empezar a funcionar solo le faltan detalles accesorios en ese momento estamos arrendando una industria y este arrendamiento no se somete a la legislación de arrendamientos urbanos, sino a los pactos entre las partes, por lo que el contrato debe ser mucho mas concreto.
Régimen aplicable
:
el contrato entre las partes y nada mas;

Si este permite que se aplique uno de los arts. De 29 a 35, bien, si no, pues no

Para estos arrendamientos no se aplica la protección de la vivienda.

Obligaciones de las partes


Precisar si se aplican o no los art.29 y ss LAU.


Precisar las obligaciones del arrendador

Mantener el negocio pacifico de la cosa


·Las reparaciones extraordinarias

·La obligación de no competir

Con sus limites.

Arrendatario


··
Pagar la renta, en los términos convenidos;


·No modificar el destino del negocio;
·Deber de conservación de la maquinaria
, no en el mismo estado, pero en buen estado.
Toda la mejora queda con la maquinaria.

Se puede subarrendar?


En principio NO se permite el subarriendo sin el consentimiento del propietario; pero en este caso como es local de negocios o empresa; el art.32 LAU:
el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin contar con el consentimiento del arrendador.

Este no necesita el consentimiento del arrendador, pero este podrá subirle la renta al nuevo arrendatario

Pero podrán pactarse en el contrato que si se subarrienda el local, que no se suba la renta.

Convendrá que precisemos en el contrato estas dos obligaciones.

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