Efectos del Contrato de Hipoteca

Es fundamental distinguir entre la obligación que emana del contrato de hipoteca y los efectos inherentes al derecho real de hipoteca. Estos últimos, regulados por el legislador, se manifiestan principalmente en tres aspectos:

Alcance de la Garantía Hipotecaria sobre el Bien

Cuando se consideran los efectos respecto del bien hipotecado, se refiere a la extensión de la garantía, es decir, qué elementos quedan comprendidos dentro de la cosa hipotecada. Estos incluyen:

• La cosa hipotecada en sí misma.
• Los bienes muebles por destinación o adherencia, destinados al beneficio del inmueble.
• Los aumentos y mejoras que experimente el inmueble.
• Las indemnizaciones que se perciban de aseguradoras, en caso de siniestro del inmueble asegurado.
• Las indemnizaciones por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.
• Las rentas de arrendamiento devengadas por la cosa hipotecada, dado que los frutos se entienden incluidos en la garantía.

Derechos del Constituyente Hipotecario

El legislador reconoce al constituyente hipotecario una serie de derechos, consagrados en el Código Civil o en leyes especiales, que subsisten mientras la garantía hipotecaria esté vigente. Se le permite ejercer plenamente las facultades inherentes al derecho real de dominio: usar, gozar y disponer, tanto material como jurídicamente. Esta es una de las fortalezas de la hipoteca, ya que el constituyente puede, por ejemplo, vender el bien hipotecado. No obstante, el acreedor puede intentar limitar la disposición del deudor mediante una prohibición de enajenar, lo que genera una considerable discusión doctrinaria sobre la validez y efectos de tales cláusulas.

Facultad de Disposición Material

En cuanto a la facultad de disposición material, si el ejercicio de esta resultara en una pérdida o deterioro de la cosa hipotecada de tal magnitud que comprometiera el pago del crédito, el artículo 2427 del Código Civil faculta al acreedor para solicitar que se mejore la hipoteca. Si esto no fuera posible, el acreedor puede exigir el pago inmediato de la deuda líquida o, en su defecto, proceder a la realización de la hipoteca. Esto se debe a que la hipoteca fue constituida considerando las características específicas del bien.

Facultad de Disposición Jurídica

En el caso de la disposición jurídica, es preciso considerar lo establecido en el artículo 2415 del Código Civil, por lo cual, las estipulaciones que impidan hipotecar o enajenar se consideran sin efecto.

Es importante recordar que, en el caso de múltiples deudores hipotecarios, la prelación de las inscripciones determinará la efectividad de cada una de las hipotecas.

Finalmente, es importante recordar que la constitución de una hipoteca no priva al constituyente de sus facultades de dominio, siempre y cuando no deteriore la garantía hipotecaria.

Derechos del Acreedor Hipotecario

El acreedor hipotecario goza de tres derechos fundamentales derivados de esta calidad, a saber:

Derecho de Venta

En caso de incumplimiento de la obligación principal, el acreedor hipotecario tiene el derecho de solicitar la realización de la garantía hipotecaria. Se denomina ‘derecho de venta’ porque la realización se materializa, en rigor, mediante una venta forzada o remate. No existe impedimento para que, en la subasta pública ordenada por decreto judicial, el propio acreedor se adjudique el bien. El monto del primer remate suele ser el total de la deuda, lo que implica una liquidación previa. En esencia, se trata de solicitar la venta forzada en pública subasta. Cabe señalar que, a partir del segundo remate, el precio base tiende a disminuir. En el contexto de un juicio ejecutivo, un inmueble embargado se remata en pública subasta, y el precio mínimo es establecido por el acreedor, a menudo equivalente al avalúo fiscal.

Derecho de Preferencia

El acreedor hipotecario goza de una clara preferencia para el pago de sus deudas. No es lo mismo ser un acreedor sin garantía hipotecaria que tenerla, pues al comparar, el acreedor hipotecario se paga con anterioridad. Esta particularidad se vincula directamente con la regulación de la hipoteca en el Código Civil, específicamente en lo referente a la prelación de créditos, tal como lo establece el artículo 2477. En el sistema de prelación de créditos, diseñado para situaciones donde un deudor tiene múltiples acreedores, el legislador jerarquiza los créditos, estableciendo cinco clases. Mientras que los créditos de quinta clase, denominados valistas, se pagan al final, los de tercera clase, entre los que se encuentra la hipoteca, gozan de preferencia para ser pagados en primer lugar, debido a su naturaleza privilegiada.