Los Derechos Reales: Concepto y Fundamentos

Los derechos reales son derechos oponibles a terceros que facultan a su titular para sacar provecho de una cosa, sea en propiedad, en hipoteca o en usufructo. El término «derechos reales» deriva de la palabra *res*, que significa «cosa».

La Cosa en el Derecho Romano

Cosa es todo aquello que puede ser objeto de derecho. Eugenio Petit ha conceptualizado que, para que algo sea cosa en derecho, debe cumplir los siguientes requisitos:

1. Que se trate de algo susceptible de limitarse en el espacio, delimitado y determinado.
2. Que sea capaz de satisfacer alguna necesidad o placer lícito del hombre.

Clasificación de la Cosa en el Derecho Romano

La clasificación de la cosa en el Derecho Romano es:

1. *Res in patrimonio* o cosas patrimoniales.
2. *Res extra patrimonium* o cosas extrapatrimoniales.

Junto a la clasificación anterior, existe otra que divide a las cosas en:

1. *Res in commercio* o cosas que están en el comercio.
2. *Res extra commercium* o cosas que no están en el comercio.

Los romanos conceptualizaban el «comercio» no solo como el tráfico de mercancías, sino también como la celebración de negocios jurídicos quiritarios, incluyendo la facultad para hacer testamento (testamentifacción activa) y para ser instituido heredero (testamentifacción pasiva), además de la facultad para celebrar contratos romanos.

Los criterios para la clasificación de las cosas son siete:

1. Cosas Patrimoniales

1. *Res mancipi*, o sea, cosas romanas.
2. *Res nec mancipi*, es decir, cosas no romanas.

Esta clasificación era fundamental para el Derecho Romano y se fundamentaba en la distinción de clases sociales que existía en el Imperio.

En la actualidad, la clasificación se fundamenta en dos aspectos:

1. En la potencialidad económica de los bienes.
2. En la perpetuidad de estos.

2. Cosas Principales y Accesorias

1. Cosas principales: aquellas con capacidad de existir por sí mismas.
2. Cosas accesorias: aquellas que existen subordinadas o adheridas a otra que hace las veces de principal, como los frutos.

En Roma, las cosas accesorias se presentaban en múltiples formas, ya sea por unión física o mediante unión jurídica.

3. Cosas Corpóreas e Incorpóreas

Las cosas también se podían subdividir en:

1. Corpóreas o *res corporales*.
2. Incorpóreas o *res incorporales*.

El término *corpus* lo tomaron los romanos para significar la materia o la cosa sensible. Por tanto, son corpóreas todas aquellas cosas que pueden tocarse y ser objeto de posesión. Las cosas que tienen cuerpo o forma indican algo inmaterial cuando se habla de derechos, por lo que se dice que se posee el derecho por el disfrute y se tiene una cosa por la posesión.

4. Cosas Simples y Compuestas

1. Simples: aquellas que constituían un todo (por ejemplo, un esclavo o un predio rústico).
2. Compuestas: aquellas constituidas por varias partes (por ejemplo, un rebaño).

La herencia, la dote o el peculio son ejemplos claros de la aplicación práctica de cosas compuestas u orgánicas formadas por varias cosas unidas, lo cual constituía una universalidad y, por ende, lo resuelto por el todo aplicaba a cada una de las partes.

5. Cosas Divisibles e Indivisibles

1. Divisibles: aquellas que podían ser fraccionadas en partes sin perjuicio de su esencia y de su valor económico.
2. Indivisibles: aquellas que no podían ser fraccionadas en partes sino mediante la alteración de su esencia o su valor económico.

Esta división aplicaba, generalmente, en materia contractual, cuando se programaban pagos fraccionados o si se debía hacer el mismo en un solo acto.

6. Cosas Fungibles y No Fungibles

Más importante que las anteriores es la clasificación de las cosas en:

1. Fungibles: aquellas de las cuales unas hacían las veces de otras.
2. No fungibles: aquellas que no podían ser subrogadas o sustituidas por otras.

7. Cosas Muebles e Inmuebles

Esta clasificación dividía las cosas en muebles e inmuebles.

Definición de cosa mueble: son aquellas que pueden cambiar de lugar y que a su vez se subdividen en:

1. Muebles propiamente dichos.
2. Semovientes: aquellos que pueden cambiar de lugar por virtud de movimiento propio, como los esclavos y las bestias.

Las cosas inmuebles son aquellas que no pueden cambiar de lugar, como las plantaciones o las construcciones. Considerada la tierra como la principal cosa inmueble, los romanos establecieron los siguientes conceptos:

1. *Solum* o suelo: la superficie a flor de tierra.
2. El *subsolum* o subsuelo: todo lo que se encontraba debajo del límite del suelo o flor de tierra.
3. *Superficies*: todo lo que se levantaba de modo más o menos permanente sobre el suelo, constituido por las construcciones, siembras o plantaciones.

La Posesión

En la actualidad, por posesión se entiende el señorío o disposición de hecho sobre una cosa con la pretensión de tenerla como propia. Se distingue de la propiedad, que es el derecho jurídico absoluto y oponible a terceros *erga omnes*.

La posesión fue definida por los romanos como el hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente, con la voluntad de poseerla y disponer de ella como lo haría el propietario.

Conlleva los siguientes efectos jurídicos:

1. Sirve de base a tres modos de adquisición de la propiedad: ocupación, tradición y usucapión.
2. La legitimación pasiva en un proceso de reivindicación: el poseedor, como demandado, no debe proporcionar ninguna prueba; la otra parte debe probar su derecho de propiedad y si no tiene éxito, la cosa sigue en posesión del poseedor.
3. Cuando hay posesión de buena fe, hay derecho a la adquisición de frutos y se puede reclamar la cosa por la acción Publiciana como si se tratara de una propiedad bonitaria. El poseedor se hace propietario de los frutos del objeto poseído.
4. La posesión está protegida contra los actos de perturbación, no contra reivindicaciones, por los interdictos posesorios. Es decir, el poseedor goza de la protección posesoria.

*Possessio*: la posesión, sin necesidad de más requisitos, siempre que no fuera viciosa, está protegida contra actos concretos de perturbación o despojo.

Las clases de posesión se circunscriben a tres:

1. Una *possessio naturalis*, llamada también *possessio corpore*, *detinere*, *tenere*: es la simple tenencia del objeto que no tenía protección judicial, y se presentaba cuando el detentador solo tenía el *corpus*, como es el caso del arrendatario, del comodatario, el depositario o usufructuario.
2. *Possessio* protegida por los interdictos, también llamada *possessio ad interdicta*: se conceptualiza como una situación de poder que se ejerce sobre el objeto, como es el caso del acreedor prendario.
3. *Possessio civilis*: la cual refiere una situación de dominio de hecho sobre el objeto.

Es importante destacar que la pérdida de la posesión se podía presentar por la muerte del poseedor, en el sentido de que no era transmisible a los herederos, y por la pérdida del *corpus*, como cuando el esclavo había huido, o se había perdido definitivamente la cosa o cuando había sido robada.

Protección Posesoria

Interdicta retinendae possessionis (interdictos para retener la posesión). Existían dos:

1. *Uti possidetis* (como poseéis): protegía al actual poseedor de un inmueble.
2. *Utrubi*: protegía la posesión del que había poseído la cosa mueble durante la mayor parte del año anterior a la emisión del interdicto.

Interdicta recuperandae possessionis (interdictos para recuperar la posesión). De igual forma, existían dos maneras:

1. *De vi* (por la fuerza): obligaba, al que se había apoderado por la fuerza de un feudo o edificio, a restituirlo al poseedor despojado.
2. *De vi armata* (por violencia a mano armada): obligaba a restituir el inmueble arrebatado a mano armada, aun cuando la posesión interrumpida hubiera sido viciosa y aun transcurrido cualquier intervalo temporal.

La Cuasiposesión (*Quasi possessio*) tutela especialmente al que, entre varios pretendientes del goce de un usufructo, lo detentase materialmente.

La Propiedad

La propiedad es el goce pleno y absoluto sobre una cosa corporal. El derecho de propiedad es aquel en virtud del cual las ventajas que puede procurar una cosa son atribuidas todas a una persona directamente.

Características del Dominio o Propiedad Romana

1. Absoluta: porque todas las facultades del titular que no están taxativamente prohibidas o limitadas quedan indeterminadas e infinitas.
2. Perpetua: ya que no se extingue por el no ejercicio ni lleva en sí una causal de extinción.
3. Exclusiva: debido a que no se concibe una simultánea titularidad de dos o más sujetos sobre una misma cosa, ya que, de lo contrario, estaríamos hablando del condominio, basado en la coexistencia de varios derechos de propiedad de distintos sujetos, pero sobre partes alícuotas o ideales de una cosa.

Tipos de Propiedad Romana

Propiedad Quiritaria

El verdadero derecho de propiedad, la propiedad romana por excelencia, se designó bajo el nombre de *dominium ex iure quiritium*. Figura jurídica regulada por el *ius civile*, y contó con la más amplia tutela legal por medio de la típica *actio in rem*, la *reivindicatio*. Se sustentaba que solo los ciudadanos romanos podían ser titulares de derecho; por lo tanto, los extranjeros y peregrinos no podían ser propietarios *iure civili*.

Propiedad Bonitaria

Tuvo reconocimiento legal en el derecho romano por la acción del pretor, por lo que se llegó a denominar propiedad pretoria, y se daba cuando faltaba alguno de los requisitos necesarios para la existencia del dominio quiritario.

Propiedad Peregrina

Se presentaba cuando el sujeto no era un ciudadano romano, sino un peregrino que, al carecer del *status civitatis*, no podía gozar del *dominium ex iure quiritium*.

Propiedad Provincial

Hace referencia a la transmisión de un inmueble radicado en provincia. Los fundos provinciales, a diferencia de los itálicos, no estaban regulados por el *ius civile* y, por tanto, no podían ser objeto de propiedad privada quiritaria. Los inmuebles provinciales se consideraban propiedad del Estado romano.

Propiedad Pretoria o *in bonis*

Se presentaba cuando se hubiera transmitido una cosa susceptible de dominio quiritario, aunque fuera entre ciudadanos romanos, sin los modos solemnes del *ius civile*.

La Copropiedad

La Copropiedad, también llamada condominio, es la particular situación jurídica en que dos o más personas tienen en común la propiedad de una cosa, configurando lo que en la actualidad se denomina condominio (*communio*).

Medios Procesales para Proteger la Propiedad

1. En caso de que se pretendiera privar al propietario de la posesión de la cosa sobre la que ejercía el dominio, el derecho romano le confirió la *actio in rem*, la reivindicatio, si se trataba de un propietario *ex iure quiritium*, y la actio Publiciana cuando el titular era propietario bonitario.
2. Cuando lo que se buscaba era una disminución del derecho de goce de la cosa, como si alguien se atribuyera un derecho de servidumbre o usufructo sobre ella, la legislación romana confirió al *dominus* el ejercicio de la *actio negatoria* o negativa.
3. Contra pequeñas perturbaciones de la propiedad, especialmente derivadas de las relaciones de vecindad, correspondían al propietario otros medios de defensa, como la *actio aquae pluviae arcendae*, la *cautio damni infecti*, la *operis novi nuntiatio* y el *interdictum quod vi aut clam*, el *de arboribus caedendis* y el *de glande legenda*.

Por acción reivindicatoria se entiende la acción que ampara al que se reconozca su propiedad y, en consecuencia, que se le restituya la cosa o se le pague el precio de ella; ha sido denominada por las fuentes romanas *reivindicatio*.

La *actio negatoria* tenía por objeto la declaración de inexistencia de gravámenes sobre la cosa sujeta al dominio.

La *operis novi nuntiatio* o denuncia de obra nueva era la medida de protección que podía intentar un propietario que se viera perjudicado por la obra que realizara el vecino.

El *interdictum quod vi aut clam* hacía referencia a obtener en el plazo de un año la remoción o suspensión de las construcciones que se hubieran realizado ilícitamente contra la prohibición del interesado o a ocultas de él.

Modos de Adquirir la Propiedad

Modos Originarios

1. Ocupación: esta figura se presenta cuando la persona tomaba posesión de una cosa que no pertenecía a nadie (*res nullius*), y se convertía en propietaria de ella por ocupación (*occupatio*).
2. Accesión: cuando una cosa se adhiere a otra, por obra natural o artificial, para integrarse ambas en un solo cuerpo.
3. Especificación: consistente en la transformación de una materia prima en una especie nueva (*species nova*), que adquiría su propia individualidad, como si se hiciera vino de la uva o una estatua del mármol.
4. Confusión o Conmixtión: tienen lugar cuando se mezclan líquidos (*confusio*) o sólidos (*conmixtio*) del mismo o de distinto género, sin que haya incorporación de una cosa a otra (accesión) ni elaboración de una especie nueva (especificación).
5. Adjudicación: consistía en el otorgamiento de la propiedad por pronunciamiento judicial emitido en los juicios que tenían por objeto la división de la cosa común y en los cuales el *iudex* atribuía a los copropietarios o condóminos la parte que les correspondiera.
6. Usucapión y *Praescriptio Longi Temporis*: se designaba con el nombre de usucapión el modo originario de adquisición de la propiedad regulado por el derecho civil, que se operaba a través de la posesión continuada de una cosa durante un tiempo determinado por la ley.

Modos Derivativos

Respecto de los modos derivativos de obtener la propiedad, se encuentran los siguientes:

1. Mancipatio: consistía en el cambio de una cosa por una suma de dinero, acto que debía cumplirse en presencia del pueblo y en el que el enajenante daba la cosa y el adquiriente el precio en dinero que era valorado por su peso, por lo cual había que pesarlo en una balanza.
2. In iure cessio: otro modo solemne de adquisición, reconocido por el derecho civil, consistía en un simulado proceso de reivindicación, en el cual tanto el adquiriente como el enajenante se presentaban ante el magistrado (*in iure*). El primero, quien asumía el rol de actor, reivindicaba la cosa como si fuere suya y el segundo no se oponía (*cedere*).

Las Servidumbres Reales

Las servidumbres reales son el derecho sobre la cosa ajena constituido sobre un fundo y en ventaja de otro, o sobre cualquier cosa corporal y en ventaja de una persona.

Las servidumbres reales o prediales tienen las siguientes características:

• Establecidas para una objetiva y permanente utilidad de un fundo vecino, con calidad de perpetuas y solo tienen como objetos inmuebles.
• Se consideraban inherentes a los predios y de ellos inseparables, de modo que, una vez constituidas, si no había una causa legal de extinción, subsistían independientemente de la sucesión de diversas personas en la propiedad de los fundos.

Las servidumbres debían ser: útiles, inalienables, indivisibles, de causa perpetua, posibles y perpetuas.

Constitución y Extinción de Servidumbres Reales

Con fundamento en el *ius civile*, las servidumbres debían ser constituidas por:

1. Ciudadanos romanos.
2. Sobre *ager romanus*, es decir, sobre fundos itálicos.
3. Por medios idóneos.

La servidumbre predial, como ya se mencionó, tenía carácter perpetuo, pero podía extinguirse por ciertos hechos sobrevinientes, tales como:

1. Confusión: cuando ambos fundos llegaran a encontrarse bajo el *dominium* de una misma persona.
2. Por renuncia: concentrada en la abstención de defensa frente a una acción negatoria.
3. Por el *non usus*: aun cuando el *ius civile* no admite que un derecho se pueda perder por no haberlo ejercitado.

Las Servidumbres Personales

El Usufructo (*ususfructus* o *fructus*) es un derecho a percibir para sí los frutos de una cosa ajena, dejando a salvo su sustancia, es decir, sin poder alterar la estructura ni el destino económico de la cosa.

Derechos y Deberes del Usufructuario

Reconocido a una persona el derecho de percibir los frutos (*fructus*), había que presuponer un cierto poder de manejo (*usus*) de la cosa: «*fructus sine usu esse non potest*», es decir, no puede haber disfrute sin el ejercicio de un poder de manejo. De tal manera que era una tenencia de la cosa a modo fructífero.

El usufructuario hacía suyos, por percepción, los frutos: las crías de los animales sí, pero no los partos de las esclavas.

Uso y Habitación

El uso se refiere al derecho de obtener de una cosa todo el uso de que sea susceptible, pero sin percibir fruto alguno.

La Habitación fue un derecho justinianeo donde se configuró la *habitatio* como una servidumbre personal. Consistía en el derecho real de habitar una casa con posibilidad de darla en arrendamiento, como si fuera un usufructuario. No se extinguía por el no uso ni por la *capitis deminutio* de su titular.

Acciones Correspondientes a Servidumbres

La acción confesoria es dada para la defensa de todas las servidumbres prediales, designada por los jurisconsultos clásicos *vindicatio servitutis*, o vindicación de la servidumbre.

El Derecho de Superficie

El derecho real de superficie sobre cosa ajena, que podía ser transmitido tanto por acto *inter vivos* como *mortis causa*, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno, recibe el nombre de superficie.

Según el *ius civile*, todo lo que se erigía sobre suelo ajeno pertenecía por accesión al propietario del suelo (*superficies solo cedit*).

Constitución y Extinción del Derecho de Superficie

La forma más común de constitución del derecho de superficie continuó siendo la convención, pero igualmente podía nacer por disposición de última voluntad, por *adiudicatio*, o por usucapión.

La superficie se extinguía por destrucción del fundo, no del edificio, ya que era susceptible que el titular se reservara el derecho de reconstruirlo.

Garantías Reales: Fiducia, Prenda e Hipoteca

La prenda (*pignus*) consistió al principio en la simple entrega de la tenencia de una cosa mueble o inmueble al acreedor, permaneciendo para el deudor la propiedad o la *possessio ad usucapionem*.

La *conventio pignoris*, o convención de prenda, llamada más tarde hipoteca (vocablo griego), tenía la misma misión que el *pignus*. Prenda e hipoteca recaían indistintamente sobre bienes muebles o inmuebles y con el mismo carácter de garantía real: la única diferencia es que la última no requería la entrega de la cosa al acreedor.