Las Garantías Reales

Las garantías reales son mecanismos que refuerzan la seguridad del acreedor frente al posible incumplimiento del deudor. El acreedor puede exigir una garantía adicional, que consiste en afectar directamente un bien concreto al cumplimiento de la deuda. Así, si el deudor no paga, el acreedor puede ejecutar directamente ese bien para recuperar lo que se le debe.

Tipos de Garantías

Existen dos tipos de garantías:

1. Garantías reales: Estas consisten en afectar directamente un bien concreto al cumplimiento de una deuda. Otorgan al acreedor un derecho real, lo que significa que puede hacer valer ese derecho frente a cualquier persona (erga omnes).
2. Garantías personales: Aquí el acreedor no se dirige contra un bien concreto, sino contra una persona (el deudor u otra que se compromete a pagar).

Características de las Garantías Reales

A) En relación con la obligación

Si no existe una obligación entre deudor y acreedor, no puede existir tampoco una garantía real. Esta relación se conoce como accesoriedad. Sin embargo, existe una excepción importante a esta regla: la indivisibilidad de la garantía. Esto significa que, aunque el deudor haya cumplido parte de la obligación, la garantía no se reduce en la misma proporción.

B) En relación con el objeto

• Oponibilidad erga omnes y reipersecutoriedad
• Derecho de realización del bien (ius distrahendi)
• Prohibición del pacto comisorio
• La posesión del bien no es general en todas las garantías.
• Efecto anticrético (uso de frutos del bien para pagar la deuda).

Derecho de Retención

El derecho de retención es un derecho real de garantía que faculta a quien posee legítimamente un bien ajeno a retenerlo hasta que se le satisfaga una deuda relacionada directamente con ese bien. Es un derecho que opera erga omnes.

Objeto

Puede recaer sobre:

• Bienes muebles (caso más habitual).
• Bienes inmuebles, aunque es menos frecuente.

Lo importante es que el bien sea:

• Ajeno.
• Esté en posesión legítima del acreedor.
• Tenga una relación directa con la deuda.

Presupuestos

Para que exista derecho de retención deben cumplirse varios requisitos:

• El acreedor debe ser poseedor de buena fe del bien ajeno.
• La deuda que reclama debe estar vinculada directamente al bien retenido.
• Debe existir un derecho de crédito vencido (exigible) que el deudor no haya satisfecho.

Constitución

El derecho de retención se constituye por ministerio de la ley, es decir, no requiere pacto expreso ni inscripción para existir. Pero para que tenga eficacia frente a terceros, sí debe notificarse adecuadamente y constar en documento público si el objeto tiene relevancia registral.

Efectos

1. Retención del bien
2. Conservación y diligencia
3. Reembolso de gastos
4. Venta del bien (realización del valor)
5. Preferencia de cobro

Extinción

• Pago de la deuda garantizada.
• Renuncia del acreedor a ejercer la retención.
• Pérdida de la posesión del bien retenido (aunque sea involuntaria).
• Venta del bien retenido y reparto del valor.
• Prescripción del crédito garantizado (se pierde la acción para reclamar).
• Desaparición de la relación obligacional que le da fundamento.

Derecho de Prenda

La prenda es un derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles y que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación. Su rasgo distintivo es que el acreedor prendario tiene la posesión del bien, el cual puede retener y vender si el deudor no cumple su obligación.

Requisitos de Constitución

• Capacidad de obrar del constituyente.
• Poder de disposición sobre el bien.
• Existencia de una obligación garantizada.
• Determinación del bien pignorado.
• Desposesión del bien.

Requisitos de Oponibilidad

La prenda, para que produzca efectos frente a terceros (es decir, para que terceros no puedan ignorarla), debe cumplir requisitos adicionales de publicidad:

• Inscripción en registro público (cuando sea posible).
• Documento público.

Objeto de Garantía

• Obligaciones presentes o futuras.
• Deudas determinadas o determinables.
• Deudas propias o de terceros (en cuyo caso actúa como garantía ajena).

Objeto del Derecho de Prenda

La prenda recae sobre bienes muebles, incluyendo:

• Cosas corporales.
• Bienes incorporales.

Formas Especiales de Prenda

• Prenda de máximo: Garantiza una o varias obligaciones hasta un importe tope.
• Prenda flotante: Garantiza relaciones de crédito continuadas entre las partes.

Efectos del Derecho de Prenda

• Retención del bien.
• Conservación.
• Prohibición de uso.
• Venta del bien.
• Subrogación real.

Modificación de la Garantía

• Las partes lo pactan expresamente, por ejemplo, cambiando el objeto de la prenda.
• Se sustituye el objeto pignorado por otro equivalente, en cuyo caso debe constar en documento público para tener eficacia frente a terceros.

Derecho de Opción

El derecho de opción se trata de un derecho real en cosa ajena que faculta a su titular a adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que lo constituye.

Características

• Faculta la adquisición.
• Unilateral.
• Libre.
• Plazo y precio.
• Transmisible.

Capacidad de las Partes

• El concedente debe tener la capacidad requerida para celebrar el negocio adquisitivo a que el ejercicio de la opción puede dar lugar.
• En cuanto al optante, solo debe tener la capacidad necesaria para concluir el negocio jurídico constitutivo del derecho de adquisición.

Objeto

Los bienes deben ser identificables. El objeto puede tener existencia física o jurídica. A veces, el objeto puede existir jurídicamente, pero no físicamente; otras, en cambio, puede existir físicamente pero no jurídicamente. Si el bien no existe ni física ni jurídicamente, es decir, si se trata de un bien futuro, también puede ser objeto.

Requisitos Formales

Se constituye en escritura pública y, si recae sobre inmuebles, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el derecho de opción podrá constituirse por cualquier título, tanto por actos inter vivos como mortis causa, siempre que el título conste en escritura pública y contenga lo siguiente:

1. Plazo de duración del derecho, que no puede superar los diez años; y si no se dice nada, se entenderá que el plazo es de cuatro.
2. La contraprestación que se haya estipulado para adquirir el bien, o los criterios para fijarla.
3. La prima que, en su caso, se haya pactado para constituir el derecho y la forma en que deba satisfacerse.
4. Domicilio del concedente de la opción, a los efectos de las notificaciones preceptivas.
5. Se debe hacer constar, si así se ha pactado, la posibilidad de ejercicio unilateral de opción.

Contenido

1. Obligación de conservar la cosa por parte del concedente

   El concedente no está, de momento, obligado a entregar la cosa, pero debe encontrarse en disposición de realizar dicha entrega en cualquier momento cuando se ejercite la opción y lo solicite el optante. De ahí se deriva una serie de consecuencias:

   • Los propietarios responden del deterioro que el bien sufre por su culpa o dolo.
   • Los gastos de conservación de la cosa corren a cargo del propietario (porque son inherentes a la obligación de mantenimiento de la cosa).
   • El titular del derecho de opción tiene la facultad de inspeccionar el bien para comprobar el estado de conservación de la cosa.

2. Transmisibilidad del bien sobre el que recae la opción

   En el derecho real de opción, como el optante puede hacerlo efectivo frente a terceros, el concedente podrá transmitir libremente la cosa, ante quien el optante podrá ejercer su derecho.

3. Transmisibilidad del derecho de opción

   Los derechos de opción son transmisibles, salvo que en el título constitutivo se haya establecido otra cosa.

Ejercicio

Se requieren dos requisitos para el ejercicio:

• Pago del precio.
• Garantía para el concedente o propietario que, a consecuencia de la opción, quedará privado de la propiedad de la cosa.

Respecto de la notificación, es esencial porque la misma permite apreciar si el ejercicio se ha realizado dentro del plazo estipulado.

Extinción

El derecho de opción se extingue por su ejercicio y por las causas generales de extinción de los derechos reales, y por el vencimiento del plazo de duración.

Derecho de Tanteo y Retracto

El derecho de tanteo y retracto es una modalidad de los derechos de adquisición preferente que permiten a su titular la adquisición de un bien con preferencia a un tercero, supeditada a la voluntad de enajenar por parte del propietario. Pueden clasificarse en legales, concedidos por la ley, o voluntarios.

Existen importantes diferencias entre ellos: los derechos de adquisición preferente legales son oponibles ante terceros en virtud de la publicidad que les confiere la ley, mientras que los voluntarios requieren para esa oponibilidad la inscripción en el registro.

Constitución

Se requieren los mismos requisitos personales, reales y formales que para constituir el derecho de opción. Pero existen, sin embargo, en relación con el título constitutivo algunas peculiaridades:

• Plazo de duración del derecho. Si no se dice nada, el plazo será de cuatro años.
• El tanteo se puede constituir por tiempo indefinido para la primera transmisión, mientras que para la segunda transmisión el plazo máximo de duración del derecho es de diez años.

Ejercicio

El presupuesto previo es la intención por parte del concedente de llevar a cabo la transmisión.

Requisitos para el ejercicio del Tanteo

• El concedente debe notificar claramente al tanteante la existencia del acuerdo transmisivo con el tercero y las condiciones de este.
• Una vez hecha la notificación, el tanteante, si quiere ejercitar el derecho, debe responder de manera clara al concedente dentro del plazo estipulado.

Requisitos para el ejercicio del Retracto

Dos requisitos:

1. Que el tanteo no se haya podido ejercitar a consecuencia del incumplimiento.
2. Que el ejercicio del retracto se haga en tiempo oportuno.

Efectos

Una vez ejercitados, el tanteo y el retracto funcionan como una opción de naturaleza personal o real. En el caso del tanteo, el tanteante se subroga en el acuerdo transmisivo llevado a cabo con el tercero, y en virtud de ese acuerdo se hacen exigibles las obligaciones de entrega de la cosa y de pago del precio. En el caso del retracto, el retrayente adquiere la cosa del tercero, a quien deberá pagar el precio.

Extinción

Se extingue por su ejercicio o por el vencimiento del plazo de duración o de ejercicio y por las causas de extinción de los derechos reales, y también por su renuncia, que puede emitirse a cambio de un precio.