Derecho real

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PATRIMONIO

6.1 CONCEPTO Y NATURALEZA
Originalmente en Roma el patrimonio estaba formado por las cosas materiales o bienes del paterfamilias, como por ejemplo, el ganador, las tierras, los esclavos, etc. pero en la época clásica el patrimonio se constituyó además por los créditos.
Por lo tanto, podemos definir el patrimonio como el conjunto de bienes y derechos susceptibles de la duración económica que pertenecían al paterfamilias.
Era, por lo tanto, un conjunto, sabe bien considerado como un todo.
Las adquisiciones patrimoniales se verificaban la recaía sobre un objeto determinado, por ejemplo: ganado, tierra, y a título universal cuando afectaban a todo un patrimonio, como en el caso de la herencia.

6.2 BIENES DE CLASIFICACIÓN

Paulo expresa: por bona de cualquiera lo que queda después de reducida, las deudas.
Los jurisconsultos clasificaban las cosas, clasificación es necesaria por la gama tan variada que de ellas. Existe y para proceder metódicamente a su estudio.
Justiniano en sus Instituciones las divide en cosas que están en nuestro patrimonio y cosas que están fuera de nuestro patrimonio; pero esta no es una verdadera división porque carece de sentido jurídico por tanto, la más grande división de las cosas se descompone en dos miembros, pues unas son de derecho divino, otra de derecho humano.
Algunos autores incluyen la anterior clasificación por una división fundada sobre el derecho, y así dice res in commercium y res extra commercium (cosa en el comercio y cosas fuera del comercio). Cosas fuera del comercio serían aquéllas que el hombre no puede apropiarse por imposibilidad física o por prohibirlo la ley; cosas dentro del comercio será aquellas que pueden formar parte del patrimonio.

RES DIVINI IURIS

Estas están consagradas a los dioses y se encuentran bajo la autoridad de los Pontífices. También es cierto modo son cosa de derecho divino los muros y las puertas de la ciudad. Esta fue la decisión más antigua e importante de las cosas, pero posteriormente va perdiendo fuerza y Justiniano ya no habla de ella.

Res Sacrae:


Para Gayo la cosa sagrada son aquellas que están consagradas a los dioses de lo alto, como los terrenos, los templos y los objetos dedicados a su culto. Se estima que una cosa es sagrada cuando el pueblo romano así lo ha manifestado, bien por una ley, por un Senadoconsulto y posteriormente por una constitución imperial.
Como las cosas sagradas están dedicadas a los dioses, se encuentra fueran del comercio, son inalienables, no pueden ser objeto de ningún derecho real ni de ninguna obligación; su violación está severamente castigada.

Res religiosae


Las cosas religiosas son aquellas que están dedicadas a los dioses manes, a los antepasados; son las sepulturas y los monumentos mortuorios unidos a ellas. Las condiciones exigidas para que un terreno sea cosa religiosa son:
1) Que haya una inhumación real. La inhumación de un esclavo el mismo efecto que la de un hombre libre; la sepultura de un enemigo es una cosa profana y el que la viola queda impune
2) La inhumación debe ser hecha a perpetuidad
3) Es necesario que el autor de la inhumación sea dueño del terreno, si no el verdadero propietario podrá dirigirse a los pontífices para que autorice la exhumación, o ejercerá una acción in factum contra el que la hizo para obtener reparación del daño

Las res religiosae están incuestionablemente fuera del comercio y que en consecuencia no puede hacer vendidas ni ser objeto de reivindicación o de una acción partición.
La violación de las res religiosae (cosas religiosas) está sancionada con la acción de sepulcro violado que es una acción popular que termina en una pena pecuniaria y con la nota de infamia para el transgresor.

RES HUMANI IURIS

las cosas que no pertenecen al derecho divino son del derecho humano, llamada también profana por oposición a las divinas.

Estas dividen en res comunes, res publicae res universitatis y res privatae o res singulorum (cosas comunes, cosas públicas, cosas de la ciudad o de la corporación, y cosas privadas o de cada uno)

Res Communes


Se llama así a ciertas cosas que por su naturaleza escapa a toda apropiación privada, tales como el aire, el agua corriente y la mar. Sin embargo, Celsus y Neratuis clasificaron a las playas como pertenecientes al dominio público del pueblo romano, idea más conforme a los principios modernos de soberanía.

Res Publicae


Son las cosas afectaron a un uso público, bien que aprovechen a todos por el efecto de un disfrute directo e inmediato, como las plazas públicas, los caminos, los ríos, los puertos, o solamente por una consecuencia de su, como los arsenales y las fortalezas. Estas cosas públicas se consideran como propiedad del pueblo romano. El uso de las riberas de los ríos es público, así como el uso del mismo río.

Res Universitatis


Las universitates son las corporaciones y las ciudades, son las personas morales que tienen pertenencias para uso de sus miembros; así, las ciudades tienen teatros, baños, calles, que son de uso común de los ciudadanos.

Res privatae o singulorum


Son las cosas que la persona particular puede hacer entrar en su patrimonio y que los jurisconsultos y sobre todo los comentaristas del Derecho
Romano han subdividido en muchos miembros: res mancipi, res corporales y res incorporales, cosas muebles y cosas inmuebles, etc.

6.3 DERECHOS REALES Y PERSONALES

El término derechos reales se deriva de la palabra res, que significa cosa.
La distinción entre estos derechos nace en el derecho procesal romano, de la diferencia entre acciones reales y acciones personales.
El derecho real es un derecho, oponible a cualquier tercero, que permite a su titular el goce de una cosa, sea en la forma máxima que conoce el orden jurídico (propiedad), sea en alguna forma limitada, como en el caso de los derechos reales sobre cosas ajenas. Es característico de estos derechos ser oponibles a todos, razón por la cual la dogmática moderna los considera como relaciones jurídicas en las que todos los habitantes del planeta, con excepción del titular del derecho, figuran, como sujetos pasivos.
El derecho personal, en cambio, permite a su titular reclamar de determinada persona la prestación de un hecho, positivo o negativo, que puede consistir en un dare (trasmitir el dominio sobre algo), facere (realizar un acto con efectos inmediatos) o prestare (realizar un acto sin inmediatas consecuencias visibles, como cuando se garantiza una deuda ajena o cuando uno se hace responsable de cuidar de un objeto o se declara dispuesto a posponer el cobro de un crédito).
Como diferencia esencial entre los derechos reales y los personales, es que los primeros son oponibles a terceros, y los personales no. Consecuencia de esta diferencia fundamental es que cualquiera puede violar un derecho real ajeno, mientras que sólo el deudor mismo puede violar un derecho personal del acreedor.

Otra consecuencia consiste en que un derecho real es eficaz, mientras a) exista su objeto, b) sea localizable y c) no lo haya adquirido un tercero por prescripción adquisitiva. En cambio el derecho personal es menos sólido, pues su eficacia depende de la solvencia del deudor.
Otra circunstancia que complica la tarea de separar netamente los derechos reales respecto de los personales es el hecho de que éstos penetran toda la vida jurídica, incluso el campo de los derechos reales, como el agua en una esponja.
Podemos dividir a los derechos sobre la cosa ajena en derechos reales y derechos reales de garantía; entre los primeros tenemos las servidumbres reales o prediales, las servidumbres personales, la enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentran la prenda y la hipoteca que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de ejercerse en varias ocasiones como los primeros.
La servidumbre es una restricción a la propiedad por una parte y por la otra de sobre la cosa ajena. Bajo la denominación de servidumbre los romanos reunieron dos clases de desmembramiento de la propiedad: unas, llamada servidumbres reales o prediales, que consiste en la atribución a un segundo determinado de una parte de las ventajas comprendidas en la propiedad de otro fundo; es claro que en estas servidumbres siempre es una persona, la propietaria del fundo dominante, quien retira todas las ventajas puede procurarle derecho de servidumbre, sin que esta circunstancia modifique su carácter, que no por esto deviene personal, pues no aprovecha al propietario del fundo dominante más que por mediación del fundo, sin el cual no le resultaría.
Las llamadas servidumbres personales, consisten en la atribución a una persona determinada una parte de las ventajas comprendidas en la propiedad de un mueble o de un inmueble; están establecidas sobre una cosa, pero en beneficio y consideración de una persona determinada, quien la aprovecha con exclusión de las demás, es por lo que estas servidumbres se denominan servitutes personarum (servidumbres personales). 

DERECHOS REALES: LA PROPIEDAD

7.1 CONCEPTO Y FUNDAMENTO
El derecho de propiedad es aquél en virtud del cual las ventajas que puede procurar una cosa son atribuidas todas a una persona determinada. Los romanos no se ocuparon en definirla, sólo analizaron los beneficios que otorga su titular, siendo éstos:
1. Ius utiendi o usus
2. Ius fruendi o fructus
3. Ius abutendi o abusus

Por uso se entiende el derecho de servirse de la cosa conforme su naturaleza o destino. Fructus designa el derecho a percibir los frutos de los árboles, la lana, o impropiamente dichos, como los intereses de una suma de dinero; frutos en general son los productos conforme al destino de las cosas productivas y que renacen periódicamente de manera que vienen a construir una renta. Se puede entonces considerar como frutos las cosechas, el vino, la cría de animales. Son frutos naturales los que nacen sólo por la fuerza de la naturaleza; frutos civiles son las utilidades habidas indirectamente de las cosas, como los alquileres, el interés que produce una suma de dinero. El abusus o derecho de disposición, consiste en la facultad de transformar, enajenar y aun destruir la cosa.
El usus y el fructus se ejercen por actos que dejan a la cosa, su existencia y substancia y pueden ser repetidos indefinidamente por el propietario; el abusus, por el contrario, se caracteriza por actos que agotan la forma o substancia de la cosa o derecho del propietario.
El derecho de propiedad como lo concibió ya el antiguo derecho civil presenta tres caracteres:
a) Es un derecho exclusivo. En el sentido de que sólo el propietario con exclusión de los demás, puede beneficiarse de las ventajas que le confiere su derecho.
b) Es un derecho absoluto. También el derecho de propiedad es absoluto porque teniendo sólo el propietario los derechos sobre la cosa, ninguno puede restringirle su ejercicio, aunque en ocasiones se verá limitado como en casos de copropiedad, servidumbres.

c) Es un derecho perpetuo. También llamado derecho irrevocable; este derecho no puede ser quitado a su titular más que por un acto de su voluntad o por alguna circunstancia que destruya la cosa; la propiedad no es pues temporal como en otros derechos reales, debe durar tanto como la cosa.

TERMINOLOGÍA ROMANA

La terminología romana referente a la propiedad ha variado en el transcurso de los tiempos. En los primeros siglos de Roma llamaban a la propiedad mancipium, cuya etimología es manu capere (asir con la mano), aprehender materialmente el sujeto. Posteriormente la propiedad encerró una noción de señorío y se le llamó dominuim y a su titular dominus. Por último, a fines de la época clásica y en la postclásica se le designa proprietas y al dueño proprietarius.

7.2 PROPIEDAD QUIRITARIA O CIVIL

Aut enim ex iure Quiritum unusquisque dominus etat, aut non intellegebatur dominus (a cada uno era propietario según el derecho de los Quirites, o no lo era). La propiedad fue organizada por los romanos siguiendo principios muy rigurosos del derecho civil, como los lo dice Gayo. La adquisición y transmisión de la propiedad estaba cuidadosamente regulada y quien no cumplía con estas regulaciones no adquiría la propiedad. Para ser propietario, reconocido por el derecho civil, se necesitaba ser ciudadano romano o latino con ius commercii y que el bien se hubiera adquirido por uno de los modos de adquisición de la propiedad conocidos por el derecho civil.

PROPIEDAD BONITARIA O PRETORIANA

Sed postea dicisionem accepit dominium, ut alius possit ese ex iure Quiritum dominus, alius in bonis habere (posteriormente la propiedad se divide, de tal modo que se pudo ser propietario por el derecho de los Quírites, o tener la cosa in bonis). El texto de Gayo añade que pues si a ti no te mancipo ni cedo ante el magistrado una cosa mancipi, sino que tan sólo te la entrego, esa cosa estará en tus bienes, in bonis, pero permanecerá mía por el derecho de los Quírites, como si te hubiese sido mancipada o cedida ante el magistrado. El plazo para que prescribiera una cosa mueble era de un año y de dos para los inmuebles, como lo disponían las Doce Tablas.

En un principio sólo se era propietario quiritario, pero acontecía que por defectos de la transmisión de la propiedad, el derecho civil no reconocía como nuevo propietario al adquirente, pero éste tenía un justo título de adquisición, reconociéndole el pretor que tenía la cosa in bonis, teniendo como sanción la rei vindicatio (vindicación de la cosa). Wl propietario bonitario si quería ser despojado por el propietario quiritario, podía oponerle una excepción fundada sobre el título de la adquisición, por ejemplo, de la cosa vendida y entregada, si la había recibido por compraventa; si la cosa le era quitada, el pretor le concedía la acción publiciana, con la cual triunfaba hasta contra el nudo propietario quiritario.

PROPIEDAD PROVINCIAL

Las mencionadas características del derecho de propiedad no son aplicables por igual a todas las cosas. A veces la propiedad no es exclusiva, esto acontece con los inmuebles situados en provincia. Los fundos provinciales permanecen bajo el dominio del Estado a quien como señal de su derecho de propiedad, los particulares le pagan un stipendium o tributum (estipendio o tributo). Son estipendiarios los predios que están en aquellas provincias consideradas propias del pueblo romano y tributarios los que están en aquéllas provincias reputadas propiedad del César. Siendo el estado el propietario, podía quitar a los particulares esos fundos y dar su posesión a otros. Estos fundos eran cosas nec mancipi y aunque los poseedores no eran propietarios, de hecho eran dueños de esas tierras que podían conservar, disfrutar e inclusive enajenar; para su protección el pretor les había dado interdictos y aún la vía petitoria a falta de las vías ordinarias del derecho civil. La posesión de los fundos provinciales daba todas las ventajas del derecho de propiedad, menos el título.

PROPIEDAD DE LOS PEREGRINOS

Los peregrinos no disfrutaban del commercium, por lo tanto, no podían adquirir la propiedad quiritaria reservada a los ciudadanos romanos, estándoles vedados los modos civiles para adquirir la propiedad, pero sí podían hacer uso de los modos establecidos por el derecho de gentes, como la traditio y la ocupatio. Posteriormente, muchas cosas que debieron clasificarse como mancipi, fueron catalogadas como nec mancipi para facilitar su comercio con los peregrinos. Cuando los peregrinos se veían amenazados en su propiedad, se finge que tienen la ciudadanía romana para que puedan defender sus derechos.
La propiedad puede adquirirse a título particular o a título universal; en el primer caso, la adquisición tiene por objeto único la propiedad de una o varias cosas individualmente determinadas; en el segundo, per universitatem, es el patrimonio entero o una parte alícuota del patrimonio de una persona viva o difunta lo que viene a fundirse en nuestro patrimonio, nos volvemos propietarios no sólo de tal o cual objeto, sino de todos los bienes, derechos y obligaciones que pertenecieron a esa persona.
Gayo dividió estos modos de adquisición en dos grupos:
1) Los que pertenecen al derecho de gentes (ocupatio y traditio).
2) Los que pertenecen al derecho civil (mancipatio, in iure cesio, usucapio, adiudicatio y lex)

Otros autores dividen los modos de adquisición en modos originarios y derivados. Modo derivado es aquél pro el cual recibimos la propiedad por mano de otra persona, quien nos la transmite.

7.3.1 MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN

Modo originario es el que implica la adquisición sin enajenación, cuando nos hacemos propietarios sin intermedio de ninguna otra persona, por el hecho de tomar la cosa y disponer de ella.

7.3.1.1 LA OCCUPATIO

La ocupación se realiza sobre cosas que no pertenecen a nadie; implica adquisición sin venta o transmisión; no se sucede a nadie en la propiedad, de donde se sigue que se obtiene una propiedad franca, libre de todo gravamen. En un sentido amplio, habrá ocupación todas las veces que espontáneamente y sin el hecho o la voluntad de un tercero, se tome un objeto cualquiera animo domini y éste sea aplicado a una cosa susceptible de propiedad privada que no tenga dueño. Lo que no es de nadie se deja por razón natural al que lo ocupa.
Justiniano nos indica cómo se obtiene la propiedad por ocupación en cinco casos:
1) Los animales salvajes capturados por la caza y la pesca. El animal salvaje pertenecerá desde que, vivo o muerto esté a la disposición de la persona de una manera cierto, sin distinguir si la captura es hecha sobre el terreno del dueño o el en terreno ajeno, pues no son considerados como producto del fundo. El animal

salvaje dejará de pertenecer cuando recobre su libertad volviéndose cosa de nadie.
2) El botín hecho al enemigo. A los pueblos los cuales Roma estaba en guerra regular y a los bárbaros aún en tiempo de paz; sus bienes se consideraban como res nullius, de manera que cualquiera por ocupación los adquiere.
3) Las piedras preciosas, las perlas y el coral encontrados en el mar o en sus orillas.
4) La isla que se forma en el seno del mar-
5) El tesoro; éste es un depósito antiguo de dinero, de cuyo dueño ya no se tiene noticia. Dos elementos constituyen el tesoro; 1) Es una cosa mueble escondida en otra, ordinariamente un inmueble, del cual no es un producto. 2) Es imposible determinar cuándo y por quién fue escondido, de suerte que en realidad no pertenece a nadie, por lo que con lógica, la ley reconoce como propietario a quien lo encuentre.

7.3.1.2 LA ACCESIÓN

Este modo de adquirir la propiedad pertenece al derecho de gentes, como la occupatio y la traditio. De una manera general, consiste en adquirir una cosa como accesoria de otra cosa que ya nos pertenece; también se puede decir que es un modo natural de adquirir, que daba derecho al propietario de una cosa sobre todo lo que se le incorpora formando parte integrante de ella y sobre todo lo que se desprende de la misma para formar un cuerpo nuevo.
Habrá adquisición por accesión cuando alguna cosa accesoria esté unida o incorporada a una cosa principal. El propietario de la principal se hará propietario del conjunto, pues la cosa accesoria pierde su individualidad. Será cosa principal un inmueble respecto a un mueble; entre muebles será principal el que después de la unión conserve su nombre e individualidad y accesorio el que está unido al otro para completarlo o adornarlo. La cosa principal debe constituir un todo homogéneo o un conjunto de partes adherentes entre ellas, como un edificio o un carro. Otra condición para que haya accesión es que la unión tenga lugar por voluntad de uno solo o por efecto del azar, pues si hay acuerdo entre las partes, entonces habrá tradición o entrega.

7.3.2 MODOS DERIVADOS DE ADQUISICIÓN

Modo derivado es aquél pro el cual recibimos la propiedad por mano de otra persona, quien nos la transmite.

7.3.2.1 LA MANCIPATIO

La mancipatio pertenece al ius civile. La mancipatio no es más que una solemnidad civil que implica la intervención del cobre y la balanza. Se aplica sólo para la transferencia de la propiedad de las cosas mancipi. La propiedad de la cosa mancipi se adquiere por la sola mancipario, independientemente de la tradición de la cosa. Además de su aplicación para transferir la propiedad, se utilizaba para construir las servidumbres rurales, para transferir las potestades mancipium y manus y para testar.
La mancipatio es una venta ficticia en la cual figuraban el enajenante, el adquirente, el porta balanza y cinco testigos, todos ciudadanos romanos, púberos, se requería la presencia del objeto si era mueble, y si era inmueble un fragmento representativo.
La mancipatio al igual que los otros modos de adquirir la propiedad establecidos en el derecho civil requieren que se tenga el commercium.

7.3.2.2 LA TRADITIO

La traditio o entrega es el más importante de los modos derivados de adquirir la propiedad y pertenece al derecho de gentes. La traditio sólo entrega la detentación el bien y no transfiere ni la posesión ni la propiedad, es lo que se llama nuda traditio; pero si se renuncia al animus, la traditio tiene por efecto hacer adquirir la posesión legal. Pero la traditio puede aún transferir al mismo tiempo que la iusta possessio el mismo derecho de propiedad cumpliendo con ciertos requisitos. 1) Que el que entrega haga la remisión del corpus al accipiens (al que recibe). 2) Que las dos parte tengan la intención recíproca de enajenar y adquirir. 3) La causa legal de la entrega, o sea, el fin práctico que motiva la remisión del objeto.

7.3.2.3 LA ADJUDICATIO

La adjudicatio es una atribución de propiedad hecha por el juez en virtud de un poder especial que le pertenece solamente en las acciones de partición y deslinde. La acción en partición supone que al menos dos personas se encuentran en estado de copropiedad o indivisión y del cual una o más de ellas quieren salir. Esta acción se presenta bajo dos formas: familiae erciscundae, cuando los copropietarios son al mismo tiempo coherederos y communi dividendo, para la partición de cosas indivisas entre copropietarios. En estas dos acciones la finalidad es hacer cesar el estado de indivisión y para ello el juez adjudica las partes. La acción en deslinde se da para reglar los límites de las propiedades contiguas, cuando uno delos propietarios quiere separarlas materialmente por haber perdido o movido las mojoneras.

7.3.2.4 LA USUCAPIO

La usucapio cumple una doble función: convierte la propiedad bonitaria en quiritaria, borrando el vicio de su transferencia, la falta proveniente de no haber empleado la forma exigida por el derecho civil. Convierte además la simple posesión de buena fe en propiedad quiritaria, como cuando se recibe una cosa de quien no es propietario de ella, pero que creemos que lo es. Por otra parte, la usucapio facilita la prueba de la propiedad, bastando con demostrar que hemos poseído por un año o dos (según se trate de muebles o de inmuebles), sin necesidad de acudir a la persona que nos entregó el objeto, y ésta a la anterior y así sucesivamente para probar la propiedad.
Para las XII Tablas la usucapio nunca puede invocarse por un extranjero contra los intereses de un romano.

7.3.2.5 LA LEX

En realidad, toda adquisición de la propiedad se hace en virtud de la ley, pues de ella toman su sanción los distintos modos de adquisición, pero los romanos decían que se adquiría lege en todos los casos donde la causa de la adquisición no estaba clasificada como modo de adquirir distinto y donde, por tanto, la adquisición está expresamente reconocida, bien por una ley verdadera, bien por un acto legislativo equivalente.

7.4 PÉRDIDA O EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

La propiedad se extingue:
1) Cuando la cosa de que es objeto este derecho deja de existir, si la destrucción no es completa, subsiste sobre lo que queda.
2) Cuando la cosa deja de ser susceptible de propiedad privada, como un esclavo manumitido, una cosa profana que se consagra y se torna sacra.
3) Cuando un animal salvaje recobra su libertad. Se entiende que recuperan la libertad natural cuando se ponen fuera del alcance de nuestros ojos, o están a la vista, pero resulta difícil su persecución.
4) Si se ha abandonado una cosa, deja inmediatamente de ser del romano y se hace inmediatamente del que la ocupa.

Fuera de estos casos la propiedad es perpetua en el sentido de que el tiempo no ejerce influencia sobre ella. La propiedad puede pasar de una persona a otra transmitiéndose, pero sin extinguirse.

UNIDAD 8
DERECHOS REALES: LA POSESIÓN
1.1 CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

La ocupación, la tradición y la usucapio (prescripción)son modos de adquisición del derecho de propiedad que tienen como base fundamental a la posesión, de donde el estudio de esta es una introducción necesaria al estudio de la propiedad.
La palabra posesión, viene de sede, como si se dijera posición, porque la tiene naturalmente el que se instala en ella.
La posesión revela la idea de una persona colocada en contacto material una cosa, expresa del hecho de tenerlo físicamente su disposición (corpus). Si a este hecho se suma la voluntad de tenerlo como suya (ánimus) se dirá que el detentador posee. El corpus es el elemento material de la posesión, consiste en la relación de hecho existente entre el poseedor y el objeto o cosa. El ánimus es el elemento intencional o volitivo, por el que el poseedor se comporta como propietario, o sea, que ejerce actos de disposición sobre lo objeto: lo presta, lo modifica, lo enajena.
Puede suceder que el poseedor no sea propietario, y que otro sea propietario sin ser poseedor, y puede ocurrir también que el poseedor sea al mismo tiempo propietario. El ladrón la posee porque la detenta, pero no es su propietario, aunque se conduzca una cosa como lo haría su dueño. La propiedad Y la posesión no deben confundirse.
Concepto de posesión: es el hecho de tener en nuestro poder una cosa reteniéndola materialmente con la voluntad de tenerla y disponer de ella como lo haría un propietario. Aquel que tiene el ánimus, el deseo de comportarse como propietario, o elemento intencional sin el corpus (la tenencia material de la cosa) y aquel que tiene el corpus sin el ánimus, no poseen ni uno ni el otro. Pero aquel que reúne el ánimus del corpus será un verdadero suceso, aún cuando ocasionalmente el corpus o elemento material lo tenga un tercero.

CLASES DE POSESIÓN

En los textos aparecen distintas clases de posesión, pero no todas ellas gozaban del amparo procesal, hay
A) Una possessio naturalis, que es una simple tenencia del objeto y que no tenía protección judicial; se da cuando el senador sólo tiene el corpus, como en el caso del depositario, del arrendatario, del comodatario y del usufructuario. La simple detentación o posesión corporal jamás es protegida por sí misma; aunque presenta simplemente lo justo no puede recurrir a los interdictos para protegerse contra la turbación de la posesión o para hacerse reintegrar la cosa.
B) Possesio, como era protegido por sus interdictos también se llamaba possessio ad interdicta, y es una situación de poder, como en el caso del acreedor prendario y del poseedor de los fundos provinciales.
C) Possessio civilis. Es una situación de dominio de hecho sobre él objeto, que por la usucapio pueda transformar a tenedor el propietario. De lo anterior podemos concluir que los romanos distinguieron claramente la nuda detentación o posesión corporal o natural, simple hecho no protegido por la ley, y la posesión ánimo possiendi (con deseo de poseer) o posesión propiamente dicha, protegida por los interdictos en todo caso

También se distinguen entre posesión de buena fe y posesión de mala fe. En la primera, el poseedor tiene el corpus y se cree propietario del objeto, por la usucapio (prescripción) para llegar a adquirir la propiedad, de ahí que también se llame a esta clase de posesión possesio ad usucapionem (posesión paralela descripción).
La posesión de mala fe no hacía propietario por la usucapio al poseedor, debía este devolver los frutos, pero podía respirar y lo director las mejoras siempre que no lo deterioraran.

8.3 POSESIÓN Y PROPIEDAD

Al hablar del concepto de posesión, no deben confundirse la posesión y la propiedad; los romanos las distinguen bien. Poseer es estar en contacto con una cosa material, tenerla a su disposición, ejerce sobre ella actos de dueño. Propiedad y posesión son dos cosas diferentes.
Si posesión y propiedad estuvieran siempre reunidas en las mismas manos, la diferencia no sería necesaria, con frecuencia están separadas en dos personas diferentes. La

posesión es una presunción en favor de la propiedad, el hecho de la posesión autoriza a presumir el derecho de propiedad. Se ha admitido que cualquiera que quiera ser propietario de recolocarse de hecho en una situación normal del propietario: él debe ponerse en contacto con la cosa, tomarla en posesión. Esto está de acuerdo con las tendencias realistas del espíritu humano, y no puede concebir un derecho sin la posibilidad de ejercerlo, del hecho conocer a sino un título vano, sin eficacia práctica.

8.4 PROTECCIÓN JURÍDICA

Sea justa o injusta ante los demás la posesión, nada importa en este interdicto: cualquiera que sea poseedor, por esto mismo que es poseedor tiene más derecho que a aquel que no posee. Acompañe o no acompañe la propiedad a la posesión, el pretor la protege con la de diversos procedimientos llamados interdictos, así se protege a la posesión por sí misma y en este sentido la posesión constituye un verdadero derecho.
El efecto de la posesión es dar al poseedor la protección de los interdictos sucesorios, lo que la diferencia de la detentación. Los interdicto sucesorios son, bajo el procedimiento formulario, órdenes condicionales dadas por el pretor sin verificación de los hechos y después de los cuales se examina en un litigio el asunto para saber si se encuentra uno con lo encuentra en el caso previsto por ellos.
La propiedad, por ser un derecho, está protegida por acciones La posesión, en cambio, por ser un hecho, goza de una protección mediante interdictos.
Estos interdictos son órdenes giradas a un ciudadano por el magistrado, generalmente el pretor, a petición de otro ciudadano, sin que el magistrado investigue la veracidad de las afirmaciones del solicitante y sin que cite a la parte contra quien se dirige el interdicto. Esta característica del interdicto se explica por tratase de órdenes condicionadas. El que recibe un interdicto sólo tiene que obedecerle, si la condición con que comienza corresponde a la verdad. En caso de que no se obedezca, se inicia un verdadero juicio para determinar si la desobediencia es justificada o no.
En el caso de que la condición no correspondía a la realidad, el solicitante debe, generalmente, una especie de multa privada a la persona que recibió el interdicto. En el segundo caso, esta multa se paga al solicitante.

8.4.1 CLASES DE INTERDICTOS

Hay varias clases de interdictos referentes a la posesión, mismos que se agrupan del siguiente modo:
I. Interdicta adipiscendae possesionis (interdictos para adquirir la posesión). Estos interdictos no tienen que ver con la protección posesoria ya que no son medios de dar eficacia a la posesión, sino medios de obtenerla.
II. Interdicta retinendae possessionis. Estos interdictos proceden cuando un poseedor está amenazado por desposesión ilegal o cuando otra persona perturba su posesión, sin privarle de ella. En este grupo encontramos dos importantes interdictos:
a) El interdictum uti possidetis: Establiza la situación posesoria de inmuebles, tomando por base tal situación en el momento de la solicitud. Es posible que esta situación posesoria sea injusta; en tal caso, el interdicto decide una cuestión de posesión y no de propiedad, el propietario desposeído puede ejercer la reivindicatio o la publiciana. En este tipo de interdicto se decide quién tendrá el papel de actor y quien el más cómodo del demandado. El que triunfe en el procedimiento interdictal será, en la eventual acción subsecuente, el demandado.
b) Para proteger la posesión de bienes muebles contra posibles perturbaciones, procede el interdictum uturbi. Mediante este interdicto el pretor concede la posesión a la persona que haya poseído el objeto en cuestión, durante más tiempo, en el transcurso de los últimos doce meses; y luego prohíbe, a ambas partes, que traten de modificar esta situación posesoria por violencia. La parte que no obtenga la posesión puede tratar de obtenerla después, ejercitando la reivindicatio o publiciana.
III. Si el poseedor pierde la posesión, puede recurrir a uno de los interdicta recuperandae possessionis. Encontramos en este interdicto a dos poseedores respecto de una sola cosa: uno que solicita el interdicto y otro que tiene el corpus y el animus, pero que posee en forma engañosa respecto del primero, de manera que su derecho a la protección posesoria es eficaz respecto de cualquier tercero, pero no en relación con la persona a quien arrancó la posesión. La posesión se pierde por la pérdida del corpus; por eso en caso de despojo, debería haber un solo poseedor, el autor del despojo, y no una possessio duorum in solidum.

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

9.1 DERECHOS REALES DE GOCE
Podemos dividir a los iura in re aliena (derecho sobre la cosa ajena) en derechos reales de disfrute y derechos reales de garantía entre los primeros tenemos las servidumbres reales o prediales, las servidumbres personales, la enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentran la prenda y la hipoteca, que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de ejercerse en varias ocasiones como los primeros.

9.1.1 SERVIDUMBRES

Son derechos reales sobre un inmueble ajeno (el fundo sirviente), cuyo aprovechamiento debe aumentar la utilidad de un inmueble propio (el fundo dominante), cercano al primero.
La servidumbre es una restricción a la propiedad por una parte y por la otra es un derecho sobre la cosa ajena. Bajo la denominación de servidumbre los romanos reunieron dos clases de desmembramientos de la propiedad: unas, llamadas servidumbres reales o prediales y otras llamadas servidumbres personales.

9.1.1.1SERVIDUMBRES REALES

Estas servidumbres reales consiste en la atribución a un fundo determinado de una parte de las ventajas comprendidas en la propiedad de otro fundo; es claro que en esta servidumbres siempre es una persona, la propietaria fundo dominante, quien retira todas las ventajas que puede procurarle su derecho de servidumbre, sin que esta circunstancia modifique su carácter, que no por eso deviene personal, pues no aprovecha al propietario del fundo dominante más que por mediación del fundo, sin el cual no la disfrutaría.
Tratándose de servidumbres reales, los hombres entre quienes se establece la relación se designan mediante los terrenos; cada propietario del fundo sirviente queda obligado, mientras tenga esta calidad, y cada dueño del fundo dominante recibe determinado derecho mientras tenga la propiedad. Así, en caso de una servidumbre real, lo permanente son los terrenos, mientras que las personas obligadas y facultades cambian todo el tiempo. Por esto, surge una natural tentación de definir la servidumbre real como una relación que se establece entre un fundo dominante y otro sirviente.
Por el éxito que tuvo esta institución en materia rural, se trasplantó a la práctica urbana cuando la ciudad de Roma comenzó a crecer y a complicarse.
Las servidumbres rurales conceden al propietario del fundo dominante un ius faciendi (por ejemplo, derecho de paso, de pastoreo, de buscar agua en el fundo vecino) o excepcionalmente, un ius habendi (servidumbre de acueducto). En cambio, las servidumbres urbanas dan lugar a un ius habendi (por ejemplo, apoyar vigas en una pared ajena) o ius prohibendi (por ejemplo, el derecho de impedir que un vecino construya una casa de una altura superior a diez metros).
Las servidumbres podían constituirse en forma directa, cuando se cede en beneficio de otro predio; o por reserva como cuando se vende un fundo y se le impone la servidumbre en beneficio del que nos queda. Los procedimientos para establecerlas variaban según se trate del derecho civil, del derecho pretorio o del de Justiniano.

9.1.1.2 SERVIDUMBRES PERSONALES

Consisten en la atribución a una persona determinada de una parte de las ventajas comprendidas en la propiedad de un mueble o de un inmueble; están establecidas sobre una cosa, pero en beneficio y consideración de una persona determinada, quien la aprovecha con exclusión de las demás, es por lo que estas servidumbres se denominan, servitutes personarum (servidumbres personales).

9.2 SUPERFICIE

La superficie uno de los derechos reales pretorios que permite gozar a perpetuidad o el largo plazo una construcción hecha sobre el terreno de otro, a cargo de pagar una retribución al propietario. Estos derecho es transmisible inter vivos y mortis causa.
El estado y las ciudades acostumbraron pensar a perpetuidad o a largo plazo ciertos terrenos a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y de disfrutarlas, mediante el pago de una pensión. Este uso fue seguido por los particulares, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. La superficie da derecho a su titular para disfrutar libremente de la construcción, pudiendo transmitir su derecho independientemente de la voluntad del dueño del terreno en la necesidad de notificárselo, para grabar las que con servidumbres reales o personales, cuyo ejercicio garantiza el pretor mediante acciones útiles. Su obligación principal consiste en el pago de la pensión anual al dueño del terreno y en el pago de los impuestos.
La constitución del derecho real de superficie solía hacerse por contrato, en la práctica deriva de un contrato de arrendamiento hecho a perpetuidad o a plazos también podría constituirse por compra-venta, por disposición testamentaria, por medio de una usucapio.

9.2.1 ENFITEUSIS

La emphyteusis es un derecho real, transmisible, que consiste en el más amplio y que de un fundo ajeno. Este disfrute fue tan extenso que los comentarios sobre los designan con la denominación de dominio útil, llamando dominio directo al reservado al dueño del fundo. El antecedente de la enfiteusis es el arrendamiento de los que eran parte del ager publicus, hecho por el estado a los particulares.
Los textos nos revelan la existencia de la enfiteusis desde el fin de la época clásica y desde entonces también vemos que engendra un derecho real. Justiniano asimiló la condición del enfiteuta a la del poseedor del ager vectigalis, no habiendo ya visión entre ellos.

9.3 DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Los derechos reales garantía son llamados así porque son constituidos a favor de un acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, asegurándole su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo deudor. El acreedor tiene sobre estas cosas acciones reales para perseguirlos en manos de quien se encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas. Los derechos reales de garantía son derechos accesorios, se adhieren a una obligación cuyo cumplimiento garantizan. Estos derechos no tuvieron un gran desarrollo, pues los romanos prefirieron la garantía personal. Los derechos reales de garantía con la prenda y la hipoteca, pero le parece la enajenación con fiducia.
La enajenación con fiducia presentaba grandes inconvenientes para el deudor: o el uso de lo cierto y lo exponía a recuperarlo deteriorado por el hecho o negligencia del acreedor, más aún, lo exponía a perderlo y el acreedor lo vendía antes del vencimiento; además, no podía emplear el objeto para conseguir más préstamos. Cierto es que el acreedor podría dejar el objeto en manos del deudor, pero era en arrendamiento o a título de precario, siendo este revocable a voluntad y aquél no impedía que el acreedor pudiera vender el objeto, teniendo el deudor solo la acción personal fiduciae (buena fe) contra el acreedor.

9.3.2 HIPOTECA

Los principales medio de garantizar un crédito son: las garantías personales (como fianza particular o fianza otorgada por compañías especializadas) y las reales (como prenda e hipoteca). Al comparar estas dos clases de garantías, la garantía real es superior a la personal; hipoteca y prenda protegen mejor la posesión del acreedor que la fianza personal.
Ambas figuras son derechos reales de garantía. En el derecho moderno la diferencia entre estos derechos estriba en que, en el caso de la prenda, el acreedor obtiene la posesión del bien que garantiza el cumplimiento del deudor, mientras que en el caso de la hipoteca, este bien no se entrega al acreedor. Sin embargo, en el derecho romano, no encontramos tal diferencia.
Los caracteres de la hipoteca son:
a) Es un derecho real accesorio que supone una deuda cuyo pago garantiza.
b) Es indivisible, es decir, que cada porción divisa o indivisa de la cosa hipotecada garantiza toda la deuda, o en otras palabras, la hipoteca subsiste sobre toda la cosa hasta el completo cumplimiento de la obligación. Mientras no haya sido entregada la totalidad del dinero al acreedor, aunque le haya sido dada la mayor parte, no pierde el derecho de vender la cosa.

La hipoteca no solo garantiza la suerte principal, sino también las obligaciones accesorias como los intereses; igualmente la hipoteca se extiende a todos los accesorios de la cosa y sobre todas las mejoras que reciba.
La hipoteca se constituía por los siguientes medios:
a) Por convenio.
b) Por testamento (como legado, el testador puede dar un derecho de prenda o hipoteca a un acreedor).

c) Directamente por la ley, como en el caso de los derechos hipotecarios a favor del pupilo, de la esposa, del legatario para garantizar el cumplimiento del heredero, la hipoteca automática a favor de la persona que prestara dinero para una construcción.
d) Por sentencia judicial, en caso de la división de una cosa común.
e) Por intervención pretorianam como en caso de medidas para ejercer presión sobre una persona que no colabora con la administración de justicia.

La hipoteca y el derecho de prenda se extinguen por las siguientes causas:
a) Por el pago de la deuda garantizada. Sin embargo, el pago parcial no extingue parcialmente el derecho de garantía, ya que los derechos de prenda e hipoteca son indivisibles.
b) Por renuncia, la cual no implica la renuncia al crédito nuevo.
c) Por pérdida del bien hipotecado o de la prenda, en cuyo caso la deuda garantizada conserva, desde luego, su validez.
d) Por venta del bien hipotecado o de la prenda, en ejercicio del ius vendendi del acreedor, aún cuando el producto de la venta no alcanzara el importe necesario para satisfacer al acreedor o los acreedores hipotecarios de rango inferior.
e) Por confusión. Si el deudor llegaba a ser heredero del titular de la primera hipoteca, la extinción de esta hipoteca por confusión no implicaba que el titular de una eventual segunda hipoteca mejorara su rango. En este supuesto especial, el derecho romano comienza a aceptar la regla moderna de que la extinción de una hipoteca no mejora el rango de las demás. Por tanto, en caso de venta judicial de un bien hipotecado cuya primera hipoteca se haya extinguido por confusión del acreedor y heredero-deudor, el valor de la primera hipoteca se entrega al deudor, y sólo si el producto es suficiente, el titular de la segunda hipoteca obtiene satisfacción.
f) Por prescripción extintiva. Si el acreedor omite el ejercicio dela acción hipotecaria durante cuarenta años, a partir del primer momento en que esta acción hubiera podido ejercerse, pierde sus derechos hipotecarios.

9.3.3 PRENDA

La palabra prenda viene de puño, con lo que se da en prenda generalmente se entrega con la mano, por lo que piensan algunos que la prenda sólo se puede constituir sobre bienes muebles. La prenda es otro de los derechos reales garantía que se contraen no sólo con entrega o tradición del objeto, sino también con la mera convención de las partes
la prenda presenta un adelanto sobre la enajenación con fiducia, porque en esta el objeto dado en prenda pasa al acreedor, pero deja a salvo la propiedad del deudor, quien transfiere únicamente la posición asociado sin embargo, la prenda presentaba inconvenientes para el deudor, porque no podía utilizar su bien para obtener nuevos préstamos y su valor elevado y además, se le privaba de, pues iba a manos del acreedor el acreedor no podía servirse de los textos sin ser autorizado por el deudor, y si lo utilizaba sin el consentimiento del deudor cometía robo de uso.
Como la prenda se constituía para garantizar al acreedor el cumplimiento de una obligación, se convenía entre las partes que en el caso de no ser pagado al acreedor, éste podría vender el objeto pero no podía ser forzado a venderlo sino quería. Cuando no se ha convenido que lo que se pueda ser vendido, el acreedor puede venderlo, pero previamente debe instar al deudor tres veces para que se lo pague. Con el producto de la venta el acreedor se paga lo que le era debido, debiendo devolver el excedente al deudor. Cuando el acreedor así del importe de su crédito de manos del deudor, debe restituir el objeto que recibió en prenda.
La prenda presenta caracteres de indivisibilidad, pues si el deudor paga parte de la deuda, la cosa dada en prenda podía venderse entera «el que recibió en prenda varios efectos, no está obligado a liberar uno de ellos más que cuando reciba todo lo que se refiere»
La prenda en un principio confirió al acreedor una simple detentación o retención del objeto, por lo que si lo perdía o le era arrebatado, no tenían medios legales propios para recuperarlo, debía avisar al deudor para que éste ejercitara sus acciones. Posteriormente, el lector le dio una posesión interdictal para defender su detentación, y más tarde pudo actuar en la procuración en propio asunto para recuperar el objeto.

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