Contrato de venta de pacto retracto

Share Button

1.-

Determine si se puede solicitar la resolución de la compraventa en base a la cláusula resolutoria explícita y, en su caso, qué requisitos se exigen. Señale las consecuencias de la resolución de la compraventa. 

En este caso sí que se podría solicitar la resolución de compraventa en base a dicha cláusula, ya que se trata de una cláusula que  ha sido introducida en el contrato por el acuerdo y consentimiento de ambas partes. Por tanto, de acuerdo al artículo 1255 del Código Civil, las partes contratantes podrán introducir tantas clausulas, pactos o acuerdos que estimen, siempre que no sean contrarios a la ley, al moral o al orden público.

De lo dicho, se entiende que dicha cláusula se ajusta perfectamente a la legalidad vigente en el Estado español, por tanto es perfectamente aplicable al contrato que nos ocupa en la siguiente práctica.

Podemos definir la condición resolutoria de la siguiente manera: Es una garantía convencional consistente en una estipulación que se establece en el contrato, en virtud del cual l falta de pago del precio dará lugar a la resolución del contrato siempre que el vendedor hay requerido notarial o judicialmente de pago al comprador. El pacto comisorio es inscribible en el registro de la propiedad (art 11 LH)

El CC contiene diferente regulación, según se trate de bienes muebles o inmuebles.

En este caso estamos ante un  bien inmueble,  el art 1504 CC establece que la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta del pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar aun después de expirado el plazo, ínterin, no haya sido notificado judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento el juez podrá concederle un nuevo término.

Los requisitos para que pueda aplicarse el pato comisorio los ha perfilado el tribunal supremo.

A)            Debe de tratarse de una compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado

b)           Que se haya producido el impago del precio, ya sea de forma total, parcial, o simplemente el pago de los intereses.

c)            Que le impago del precio se produzca de forma objetiva, aunque la jurisprudencia del TS venia exigiendo un voluntad rebelde, en la actualidad solo exige el dato objetivo del impago.

D)           Requerimiento judicial o notarial de resolución del contrato

E)           Que el vendedor haya cumplido su obligación

f)            Aunque del art 1504 se deduce que debe existir una estipulación expresa en el contrato de compraventa, en virtud de la cual la falta del pago del precio de lugar a la resolución de la venta, se admite la aplicación de este precepto a la compraventa de bienes inmuebles sin existir pacto, siempre que se cumplan los requisitos expuestos.


2.- Determine la trascendencia de haber inscrito en el RP la compraventa con cláusula resolutoria

En este caso como la condición resolutoria expresa ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad (art 11 LH) esta producirá efectos en perjuicio de terceros.  
Ello significa que la resolución alcanza no solo al comprador sino a posibles sub-adquirientes, a diferencia de la resolución del artículo 1124 CC que no afecta, en principio, a terceros. 
 Los efectos que producirá la inscripción en el registro serán los siguientes: En primer lugar la calificación, en segundo la certeza del derecho y calor en cambio, en tercer lugar la protección judicial de la inscripción en el registro, en cuarto la firmeza de la adquisición en quinto lugar la imposibilidad de lo inscrito, en sexto lugar la acción real registral y por último cabria a hacer referencia como requisito final a la publicidad formal de la titularidad.

3.- ¿Es válida la venta de su compañero a D. Ángel? ¿Por qué?

La venta de nuestro compañero a don Ángel no es válida por el impago de las dos letras correspondiente al año 2012. Debemos decir que al constar en el Registro de la Propiedad el contrato de compraventa con la cláusula resolutoria también establecida y existiendo un impago en dos de sus plazos con lo que se ha llevado al incumplimiento de dicho contrato, sería necesario resolver la compraventa, mediante el articulo 1124 CC que dispone que el perjudicado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación(en este último caso si opta por la resolución se aplicará el art. 1504 CC) siempre con el resarcimiento de daños y el abono de intereses para los dos casos, cabe mencionar que esto se realizará sin perjuicio de los derechos del tercer adquiriente con arreglo a lo que dispone el código y la Ley Hipotecaria. 


4.- ¿Podría alegar D. Ángel la validez de su compra diciendo que no conocía la cláusula resolutoria del contrato anterior?

Don Ángel no podrá alegar la validez de su compra puesto que la cláusula ha sido inscrita en el registro de la propiedad y ello conlleva la publicidad formal de la titularidad que esto quiere decir que  el titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, solo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela es un medio no fehaciente de dar publicidad. Con lo mencionado en las líneas anteriores hacemos referencia a la publicidad registral con lo cual D. Ángel no puede alegar el no conocimiento de la cláusula resolutoria ya que esta ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad lo que quiere decir entre otras cosas que goza de publicidad. 

5-¿Es necesaria una actitud dolosa

En este caso no siempre se necesita una actitud dolosa para la restitución de un contrato, puesto que dicha resolución puede darse por diversos motivos, pudiendo ser dolosos, imprudentes o fortuitos, entre otros.A este respecto nos basamos en el artículo 1506 del Código Civil, según el cual, la venta se resuelve pro las mismas causas que todas obligaciones y además por las expresadas en los capítulos anteriores y por el retracto legal o por el convencional.

Otro ejemplo de resolución lo encontramos en el artículo 1503, según el cual, si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo se observará lo dispuesto en el artículo 1124 CC.Por tanto, según el mencionado precepto, la facultad de resolverparte entiende que el dolo es un elemento que permite la resolución de un contrato, pero no es la única. Esta teoría viene afirmada pro las sentencias 551/20014 y 637/2014, ambas son sentencias del Tribunal Supremo. las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. .

Por tanto, en respuesta a esta pregunta, esta

Share Button

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *