Efectos y Modalidades Especiales de la Compraventa

En un contrato de compraventa, el comprador y el vendedor suelen convenir con frecuencia la transmisión de la propiedad o la transmisión de los riesgos de forma distinta a como resulta de las normas supletorias. A continuación, se detallan algunas modalidades específicas:

• Compraventa a calidad de ensayo o prueba

  El comprador se reserva la facultad de ensayar o probar la cosa para verificar si es apta para el uso al que la destina. Si la prueba es satisfactoria, se entiende que la propiedad se ha transmitido al comprador desde el intercambio de consentimientos. Sin embargo, la carga del riesgo no se transfiere hasta que la prueba se realiza con éxito.

• Compraventa a gusto del comprador (ad gustum)

  El comprador se reserva la facultad de aceptar o rechazar la cosa a su entera discreción; es el único soberano de la aprobación. Jurídicamente, se considera una promesa unilateral de venta, cuya opción ejerce el comprador al dar su aprobación. La transmisión de la propiedad y del riesgo se efectúa en el día de dicha aprobación.

• Compraventa condicional

  El comprador se reserva la facultad de restituir la cosa y resolver así el contrato; es libre para conservar o devolver la cosa comprada. La propiedad y el riesgo pertenecen inicialmente al comprador. Si no restituye la cosa, esa situación se consolida. Si la devuelve, se considera que la propiedad nunca le fue transmitida; no obstante, los actos de administración que haya efectuado se mantienen, y queda a su cargo el riesgo que se haya concretado hasta la devolución.

• Venta con pacto de retro (retracto convencional)

  La venta con pacto de retro es una compraventa sujeta a la condición resolutoria del ejercicio del retracto por parte del vendedor. Sus características son:

  • Debe constar en la escritura (contrato) y, para ser oponible a terceros, debe estar debidamente publicada (inscrita en el registro correspondiente).
  • Si el objeto es un inmueble, el pacto no puede exceder de cinco años.
  • El vendedor que ejerce el retracto debe reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
  • Mientras no se ejerza el retracto, la propiedad y el riesgo corresponden al comprador.

• Compraventa a plazos con reserva de dominio

  Este tipo de compraventa subsiste cuando el precio es pagadero en varios vencimientos que, salvo el primero por lo general, son posteriores a la entrega. Para garantizar al vendedor contra la insolvencia del comprador, el contrato suele ir acompañado de una cláusula de reserva de dominio, por la cual el vendedor conserva la propiedad de la cosa hasta el pago total del precio.

• Locación-venta o arrendamiento con opción a compra

  Es un contrato de arrendamiento acompañado de una promesa de venta. El propietario arrienda una cosa suya durante un tiempo determinado, a cuya expiración el arrendatario tiene la facultad de comprar la cosa por un precio convenido, pudiendo imputarse total o parcialmente las rentas pagadas al precio final.

• Compraventa en autoservicio

  En aquellas compraventas al contado en las que la cosa vendida es tomada directamente por el comprador (compraventa por libre servicio) antes de su paso por la caja, puede existir una convención implícita que retrase la transmisión de la propiedad y del riesgo hasta el momento del pago del precio.

El Precio en el Contrato de Compraventa

El precio es la suma de dinero debida por el comprador al vendedor. Normalmente lo fija el vendedor, pero en algunos casos lo hace el comprador, como en la venta en pública subasta.

Determinación del precio

• El precio debe estar determinado en su importe o, al menos, ser determinable fijando sus elementos en el contrato sin necesidad de un nuevo acuerdo.
• No es estrictamente necesario determinar el modo de pago ni concretar el vencimiento del precio, ya que, salvo pacto en contrario, es pagadero en el momento y lugar de la entrega de la cosa.
• Un precio irrisorio equivale a la ausencia de precio, lo que conlleva la nulidad del contrato por falta de un elemento esencial.
• Según la jurisprudencia, si se pretendía encubrir una donación con un precio irrisorio, esta también podría ser declarada nula si no cumple con las formalidades legales exigidas para las donaciones.

Tipos de precio según la intención de las partes

• Precio simulado: Se incluye un precio en el contrato, pero en realidad se oculta una donación. No hay un precio real.
• Precio disimulado: Se declara en el contrato un precio menor para ocultar uno mayor, generalmente por motivos fiscales.
• Precio irrisorio: Es un precio tan mínimo en relación con el valor de la cosa que se considera inexistente.
• Precio lesivo: Es un precio notablemente inferior al valor real de la cosa, que en algunos ordenamientos puede dar lugar a la rescisión del contrato por lesión.

Obligaciones de las Partes en la Compraventa

Al ser un contrato consensual, la compraventa se perfecciona con el mero cambio de consentimientos, generando una serie de efectos y obligaciones.

Efectos principales

• Transmisión de la propiedad: La propiedad de la cosa vendida se transmite como un efecto del contrato. La transmisión se produce con el consentimiento, mientras que la entrega material de la cosa es una obligación posterior a cargo del vendedor.

Obligaciones del Vendedor

Las obligaciones principales del vendedor son entregar y garantizar la cosa que vende.

• Obligación de entrega

  La entrega material de la cosa (traditio) es distinta de la transmisión de la propiedad. El comprador se convierte en propietario desde el perfeccionamiento del contrato, aunque la posesión física se transfiera posteriormente con la entrega. Los gastos de la entrega corren por cuenta del vendedor.

• Obligación de garantía

  El vendedor debe garantizar al comprador dos aspectos fundamentales:

  • Garantía contra la evicción: Consiste en asegurar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, protegiéndolo de reclamaciones de terceros que aleguen un mejor derecho sobre la cosa.
  • Garantía por vicios ocultos: Los vicios ocultos son defectos de la cosa vendida que no son aparentes en un examen normal y que la hacen impropia para el uso al que se destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

• Obligación de seguridad

  El vendedor tiene un deber general de diligencia para asegurar que la cosa entregada no cause daños al comprador.

Obligaciones del Comprador

La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar convenidos en el contrato (según el Art. 1650 del Código Civil, como referencia general).

• Tiempo y lugar del pago

  Las partes son libres para fijar el lugar y la fecha del pago, ya sea al contado o a plazos. Si el pago se realiza mediante un pagaré o una letra de cambio, el pago efectivo se traslada al día del vencimiento de dicho título. Si no se ha pactado nada, el pago debe hacerse en el momento y lugar de la entrega de la cosa (Art. 1651 del Código Civil).

• Pago de gastos

  Los gastos de la escritura y otros posteriores a la venta (como honorarios, impuestos de transferencia, registro e inscripción) corren a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

  En resumen: los gastos de entrega corren por cuenta del vendedor, y los gastos de retiro o transporte corren por cuenta del comprador.

La Permuta: Concepto y Características

Es el contrato por el cual las partes se intercambian la propiedad de cosas o derechos. Cada una de las partes (permutantes) se obliga a dar una cosa para recibir otra.

• Tipos de permuta

  • Permuta sin saldo: Cuando solo se entrega una cosa por otra.
  • Permuta con saldo: Cuando, además del intercambio de cosas, la operación se completa con una suma de dinero. Si el valor del dinero es superior al de la cosa, el contrato se considerará compraventa.

• Aspectos comunes con la compraventa

  La permuta comparte varias características con la compraventa: es un contrato consensual, sinalagmático (bilateral), a título oneroso, conmutativo y traslativo de propiedad.

• Efectos del contrato de permuta

  En sentido general, transmite los derechos permutados y crea obligaciones entre las partes, como la obligación de entregar la cosa y la de dar garantía contra vicios ocultos y evicción.

El Contrato de Arrendamiento

Es el contrato por el cual una persona, llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a otra persona, llamada arrendatario, a cambio de un precio cierto (renta).

• Puede recaer tanto sobre bienes inmuebles como sobre bienes muebles.

• Tipos de arrendamiento

  • Arrendamientos rústicos: El conjunto de los bienes arrendados constituye el objeto de una explotación agrícola.
  • Arrendamientos urbanos: Se dividen principalmente en:
    1. Arrendamientos de locales para vivienda o para uso personal.
    2. Arrendamientos para uso comercial o distinto del de vivienda.

    Cuando el arrendamiento urbano consta por escrito, el documento sirve de prueba. En caso de un contrato verbal, su existencia puede probarse por otros medios admitidos en derecho, como la confesión.

• Obligaciones del Arrendador

  1. Obligación de entrega: Debe entregar el inmueble en buen estado de reparaciones para servir al uso convenido.
  2. Obligación de conservación: Durante el arrendamiento, debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en estado de servir para el uso al que está destinado.
  3. Obligación de garantía: Debe garantizar al arrendatario el goce pacífico del arrendamiento, protegiéndolo contra la evicción y los vicios ocultos.
  4. Obligación de seguridad: Implica un deber general de prudencia y diligencia para que la cosa arrendada no cause daños al arrendatario.

• Obligaciones del Arrendatario

  1. Pagar la renta en los términos convenidos.
  2. Usar el inmueble arrendado de forma diligente, destinándolo al uso pactado.
  3. Conservar el inmueble en buen estado, siendo responsable de los deterioros o pérdidas que le sean imputables.
  4. Devolver el inmueble al terminar el arrendamiento en el mismo estado en que lo recibió, salvo el menoscabo producido por el tiempo o por causa inevitable.

• Resolución del contrato

  El arrendamiento puede ser resuelto judicialmente si una de las partes no cumple con sus obligaciones. En materia de arrendamientos, especialmente de vivienda, la legislación suele ser de orden público. Por ello, incluso existiendo una cláusula resolutoria expresa, a menudo se requiere una decisión judicial para resolver el contrato y proceder al desahucio, protegiendo así al arrendatario.