CASO 11: Cuestiones sobre la Hipoteca Inmobiliaria

1. ¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R”, y por tanto, la garantía de su crédito?

En todos los derechos de garantía se distinguen dos fases fundamentales:

• Fase de seguridad o fase cautelar: Periodo en el que se busca preservar el valor del bien que sirve de garantía.
• Fase de ejecución de la garantía: Momento en el que, ante el incumplimiento de la obligación, se procede a realizar el valor del bien para satisfacer el crédito.

Es importante recordar que si la obligación principal queda extinguida, la hipoteca, como derecho accesorio, también se extingue.

Al ser el derecho real de hipoteca un derecho con el que se intenta garantizar el cumplimiento de una obligación, en la fase de seguridad es fundamental asegurar al acreedor que el deudor, mediante comportamientos voluntarios (ya sea por acción u omisión), no perjudique el objeto de la garantía. Una de las notas que caracteriza este derecho es que el deudor hipotecario, y en este caso el hipotecante, continúa en posesión del objeto de la garantía, es decir, no hay desplazamiento posesorio.

Artículo 117 de la Ley Hipotecaria: La Acción de Devastación

El Artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) establece un mecanismo de protección para el acreedor hipotecario:

“Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Si el acreedor observa que existe el riesgo de no poder cobrar lo que se le debe, puede acudir al juez, justificando su alegación. Si el juez considera válida la justificación, procederá primero a requerir al hipotecante que cese en su actuación perjudicial y, si es posible, que ponga en marcha todas las medidas para recuperar el valor perdido. Si el hipotecante hace caso omiso al requerimiento del juez, este podrá privarle de la administración, poniendo la finca en manos de un administrador judicial, y se procederá a una explotación ordenada de la misma.

En este caso, la desvalorización de la finca podría haberse evitado mediante la aplicación de este procedimiento, conocido como acción de devastación.

Remisión Procesal Actualizada

La remisión hecha en el último párrafo del Artículo 117 LH a los Artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) de 1881, en cuanto al procedimiento por el que se resolverá esta acción de devastación, debe entenderse actualmente referida a los Artículos 417 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.

El Artículo 720 de la LEC de 1881 regulaba el juicio verbal, y tras su derogación y entrada en vigor de la actual LEC de 2000, el juicio verbal está regulado en los Artículos 417 y siguientes.

2. ¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?

El Artículo 110 de la Ley Hipotecaria considera excluidas del objeto de la hipoteca las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada donde no existieran en el momento de constituirse la hipoteca. Aunque el precepto no dice expresamente «salvo pacto en contrario», debe entenderse que se trata de una norma dispositiva. Por lo tanto, mediante acuerdo de voluntades entre el acreedor hipotecario y el hipotecante, se puede pactar en contrario, estableciendo que las nuevas edificaciones formen parte del objeto de la hipoteca.

Esto significa que la hipoteca puede extenderse a estas nuevas edificaciones, ya que la autonomía privada a la que se refiere el Artículo 1255 del Código Civil (CC) es un principio general del derecho. Este principio no solo cumple la función de fuente supletoria de segundo grado, sino que también sirve como criterio de interpretación de normas, según el Artículo 1.4 del CC, y además informa el ordenamiento jurídico.

Problemas de la Norma Incompleta y su Justificación Histórica

El problema que plantea el Artículo 110 LH, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario, es que al precepto le falta desarrollo, tratándose por tanto de una norma incompleta. Nada se dice en ella sobre qué sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y hay que proceder a ejecutar la finca: ¿solo se ejecuta el suelo y no el edificio? Y si se ejecutara solo este, ¿cuál sería la nueva situación jurídica que nacería entre el propietario del edificio (hipotecante) y el ejecutado de la finca?

Se intuye que mediante esta norma el legislador quiso fomentar la construcción de nuevos edificios. Para ello, excluyó estas nuevas edificaciones de la finca hipotecada donde se levantaran, sin que dicha hipoteca afectara a la inversión que realizaría el hipotecante para construir en ella. Este fomento de la construcción se explica por el momento en el que se aprueba la Ley Hipotecaria (1946), después de la Guerra Civil, cuando existía una gran escasez de viviendas.