CASO PRÁCTICO N.º 7
5. Fundamentos de la Ilicitud de Alteraciones en Elementos Comunes
¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud de dichas alteraciones?
La hipotética ilicitud de esas alteraciones se encuentra vinculada a la relación existente entre el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad y los terceros adquirentes de algún elemento privativo que han confiado en lo que el Registro publica.
Una de las principales funciones que cumple el Título Constitutivo es la de delimitar y distinguir qué objetos de esa propiedad especial, que es la Propiedad Horizontal (PH), son elementos privativos y qué objetos son elementos comunes puestos al servicio de los elementos privativos.
Aplicación del Código Civil y la Publicidad Registral
El art. 1468, párrafo 1.º del Código Civil (CC), establece que el vendedor ha de entregar al comprador la cosa en las condiciones en que se encontraba cuando se perfeccionó el contrato. Esto es lo que ha hecho el demandado: al vender un piso o un local, entrega este con los elementos comunes en las condiciones que se encontraban cuando se perfeccionó el contrato, no lo que haya podido suceder respecto a ese objeto con posterioridad. Sin embargo, en este caso, al celebrar los contratos de compraventa, el demandado ha procedido a alterar y modificar dichos elementos comunes.
Al encontrarse en el momento de celebrar los contratos de compraventa sobre elementos privativos del inmueble el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, la publicidad registral va a proteger a los adquirentes de pisos y locales que hayan confiado en lo que el Registro publica. En el Registro lo que figura es que todos los elementos alterados, según el Título Constitutivo, son elementos comunes.
Como consecuencia de la publicidad registral, entraría en juego, frente a lo que establece el art. 1468 CC, la presunción de exactitud del Registro que establece el art. 38 de la Ley Hipotecaria.
Destrucción de la Presunción de Exactitud (Iuris Tantum)
Esta presunción de exactitud del Registro es una presunción iuris tantum, y por tanto puede ser destruida mediante prueba en contrario. Si el demandado consigue acreditar que quienes adquirieron pisos y locales conocían esas alteraciones, estos ya no estarán protegidos por la publicidad registral. Y esa presunción puede ser destruida de dos maneras:
- De forma directa: Si en el momento de celebrar los contratos de compraventa, el vendedor hace constar en la escritura pública que determinados elementos del edificio dejaron de ser comunes, porque los alteró para adquirirlos él.
- De forma indirecta (Según el Tribunal Supremo): Para que exista ignorancia, esta ha de ser excusable. No lo sería si en el momento de celebrarse el contrato había quedado ya configurado el edificio, evidenciando su discordancia con la descripción del Registro. Pues, según el Tribunal Supremo (TS), la buena fe quedaría desvirtuada cuando existan circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetiva.
6. Escenario de Alteraciones Realizadas por el Constructor
En el caso de que esas alteraciones se hubieran pretendido realizar por el constructor cuando la PH ya está constituida.
Si las alteraciones se realizan cuando ya nació la Propiedad Horizontal (PH) porque ya se había procedido a vender y transmitir algún elemento de ese edificio, quien proceda a esas modificaciones necesitaría, para que estas fueran válidas, cumplir con los siguientes requisitos:
A. Alteración de Elementos Comunes por Destino (Unión de Viviendas)
En cuanto al hueco para unir las dos viviendas de la última planta, que son propiedad del mismo sujeto, al tratarse de un elemento común por destino, para comprobar que no se afecta a un muro de carga o a un pilar que forma parte de su estructura, el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ordena que siempre que se realice alguna obra, esta ha de ser puesta en conocimiento del presidente de la comunidad, para que compruebe directamente o mande a un perito especialista que mediante esa obra no se afecta a un elemento común esencial. Se pretende que haya un control.
Al tratarse de un elemento común por destino, la eliminación de la pared separadora entre las dos viviendas ha de cumplir los requisitos que establece el art. 10.3 de la LPH:
- Que se apruebe en junta de propietarios por las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Que se cuente con autorización administrativa, ya que se trata de una obra.
- Que no se perjudique a otros propietarios.
B. Comunicación con Edificio Contiguo (Servidumbre de Paso)
En cuanto a la comunicación entre las viviendas de la última planta y la vivienda del edificio contiguo, si tampoco es un muro de carga el elemento que delimita el perímetro de ambos edificios, se requerirá constituir una servidumbre de paso entre ambos edificios, pues así lo ha declarado el Tribunal Supremo. Para ello hay que modificar los respectivos Títulos Constitutivos, y el art. 17.6 de la LPH exige para la modificación del Título Constitutivo acuerdo unánime de la junta de propietarios, de ambas juntas de propietarios.
C. Desafectación de Elementos Comunes (Terraza y Escalera)
En cuanto a la constitución de la terraza sobre la cubierta y al cierre de la escalera de la última planta con su caja o hueco correspondiente, para convertirlos en privativos, al ser comunes por destino, hay que proceder a desafectarlos, modificando el Título Constitutivo. Para ello sería necesario acuerdo unánime conforme a lo que establece el art. 17.6 de la LPH.
Si se obtuviera ese acuerdo unánime, conforme a lo que establece el art. 9.1 d) de la LPH, el propietario de la vivienda de la última planta tendría que soportar una servidumbre de paso transitoria a través de la escalera que se convirtió en elemento privativo para poder acceder a la terraza con la finalidad de inspeccionarla y, en su caso, para realizar obras de conservación y reparación de la cubierta.
7. Validez de las Cláusulas Estatutarias
¿Son válidas las cláusulas contenidas en los Estatutos?
A. Reserva de Uso de Fachadas (Vallas Publicitarias)
El derecho que se reserva en el Título Constitutivo de poder colocar vallas publicitarias en las fachadas del edificio sería válido. Sería un uso de un elemento común, siempre que ese uso no impida la función esencial del elemento común. Sería una utilidad accesoria, además de la función de cierre del edificio.
B. Configuración Flexible de Locales (Cuotas de Participación)
También sería válida la cláusula que permite al promotor, cuando es propietario único del edificio al otorgar el Título Constitutivo, con la finalidad de adaptarse a las demandas del mercado, otorgarle una única cuota de participación, estableciendo la posibilidad de poder ir configurando un local dividiéndolo en locales conforme a las necesidades de quien quiera instalar su negocio en esa planta baja del edificio, sin tener que contar para ello con la autorización de las 3/5 partes de los propietarios.
Esta cláusula sería válida siempre que se le vayan asignando cuotas de participación a los locales que se vayan construyendo que sea proporcional a la cuota que se le asignó inicialmente y que no afecte a las cuotas de los otros propietarios.