Evicción

Por efecto natural del contrato oneroso, todo enajenante es responsable frente al adquirente por las consecuencias que derivan de la turbación de un tercero, invocando un mejor derecho; es decir, de las consecuencias que emanan de la falta de legitimidad del derecho que transmite.

La característica fundamental de la evicción es que junta pretensiones procesales: la de quien reivindica un mejor derecho contra el actual titular del bien transmitido y la de este último contra su antecesor en el dominio o titularidad del derecho. Se extiende a turbaciones de derecho sobre el bien, reclamos de terceros fundados en derechos intelectuales o industriales, excepto especificaciones, y las turbaciones de hecho del transmitente. Sin embargo, no da lugar a la evicción una servidumbre forzosa, ni un derecho real o personal conocido por el adquirente. Tampoco responde el transmitente en virtud de turbaciones de hecho ejercidas por un tercero, ni por un derecho de origen anterior a la transferencia, consolidado posteriormente.

Vicios Ocultos

Por otro lado, se encuentran los vicios ocultos, una garantía de los contratos onerosos que protege al adquirente permitiéndole devolver la cosa si presenta vicios que la hacen impropia para su destino, o exigir una disminución del precio. A diferencia de la evicción, desaparece la figura del tercero, pero no deja de ser una obligación de garantía, de asegurar que la cosa enajenada se encuentre en las condiciones pactadas o en las normales para el uso, que le impone su destino. El vicio que ocasiona el funcionamiento de la garantía es un vicio de hecho, que surge de la materialidad de la cosa y no pueda ser advertido a simple vista.

Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:

• Si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido.
• Si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad.
• Si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales.

La garantía por vicios redhibitorios puede, en principio, ser convencionalmente ampliada siempre que no sea mediante un contrato lesivo, abusivo o correspondiente a una relación de consumo, en cuyo caso su vigencia involucra el orden público y no podrá modificarse en desmedro del consumidor.

La responsabilidad por los vicios redhibitorios constituye una responsabilidad objetiva que obliga al enajenante a restituir las cosas a su estado primitivo sea, o no de buena fe; pero hay defectos que no originan responsabilidad. El enajenante se libera de responsabilidad si el adquirente conocía los vicios o si tenía la posibilidad de conocerlos.

Los vicios deben existir al momento de la adquisición, aunque se hagan visibles con posterioridad. Las circunstancias posteriores que hagan impropia la cosa o disminuyan su valor no hacen funcionar esta garantía porque son fruto del desgaste por el uso normal o devienen del caso fortuito. En lo referente a los vicios ocultos, se impone al adquirente una carga de denunciar su manifestación dentro de sesenta días de haber aparecido; si la cosa es inmueble, la responsabilidad caduca después de los tres años de recibida, mientras que si es mueble, lo hace transcurridos seis meses desde su recepción o puesta en funcionamiento.

En el régimen del Código Civil la existencia de vicios redhibitorios daba lugar a la resolución del contrato o a una disminución del precio. En el Código Civil y Comercial, conforme las normas sobre saneamiento, si el defecto no es tan grave como para hacer la cosa impropia para su destino, el afectado puede pedir la subsanación de los vicios o reclamar un bien equivalente, si es fungible. Sin embargo, si el defecto es subsanable o la cosa reparable, y el enajenante toma a su cargo los gastos de reparación, el adquirente no tendrá acción, porque el vicio habrá perdido gravedad, a menos que la reparación no sea íntegra, o igual.

Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida y por ende debe devolver el precio por imperio de la resolución del contrato.

Modificaciones en el Contrato de Compraventa según el Código Civil y Comercial

Se han introducido diversas modificaciones en la regulación del contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial:

1. Al conceptualizar el contrato de compraventa, se elimina el término «cierto» que contenía el Código Civil en relación al precio y, a diferencia de lo sostenido por el Código de Comercio, no exige un fin de lucro.
2. La aplicación supletoria de las normas de la compraventa a los contratos por los cuales una parte se obliga a transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, a cambio de un precio en dinero; y a la transferencia de títulos valores por un precio en dinero.
3. Se incorporan pautas para distinguir el contrato de compraventa de la permuta y el contrato de obras.
4. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida.
5. En relación a la determinación del precio, se dispone que si las partes han previsto el procedimiento para fijar el precio, se entiende que hay precio válido.
6. La posibilidad de determinación del precio por un tercero, después de la celebración del contrato, lo que resuelve dos problemas: que los contratantes no se pongan de acuerdo sobre quién determinará el precio; y que el tercero designado no quiera o no pueda determinarlo. En ambos casos será el juez quien lo fije.
7. Las obligaciones del vendedor se explicitan de manera más sencilla que en el Código Civil.
8. Se incorporan los deberes secundarios de conducta tanto para el vendedor como para el comprador.
9. Se unifican y modifican los plazos de duración de los pactos de cláusulas accesorias, contados siempre a partir de la celebración del contrato (perentorios e improrrogables).