El Contrato de Arrendamiento

Concepto

Concepto: El Arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce. (Art. 2398 del Código Civil).

Cláusulas Esenciales

• Conceder el uso o goce: Los derechos estrictamente personales están prohibidos. Los créditos sí son objeto de arrendamiento. El uso es la posesión y el goce es percibir los frutos. El goce presupone el uso (Arts. 830 y 980).
• Temporal: Debe haber un tiempo determinado para que no sea eterno, pues en ese caso no sería comercial, casi se estaría vendiendo.
• Precio Cierto.

Elementos Esenciales

1. El Consentimiento se rige conforme a lo dispuesto en la Teoría General de las Obligaciones (TGO).
2. Objeto: Hay que distinguir entre el arrendador y el arrendatario.
   • a) Arrendador:
     • Objeto directo: Conceder el uso o goce del bien.
     • Objeto indirecto: Bienes no consumibles, los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales.
   • b) Arrendatario:
     • Objeto directo: Pagar la renta.
     • Objeto indirecto: Dinero o cualquier otra cosa equivalente, cierta y determinada (corpóreo y fungible).

Requisitos de Validez del Contrato de Arrendamiento

Capacidad y Legitimación

Capacidad de ejercicio: Debe haber capacidad de ejercicio.

Requisitos para ser Arrendador

Se requiere capacidad general de contratar y estar legitimado.

Legitimación ordinaria: El dueño y el usufructuario.

Legitimación extraordinaria:

1. Los mandatarios, apoderados, y aquel que el propietario del bien autorice para subarrendar (voluntaria).
2. Los que ejercen la patria potestad sobre los bienes del menor (legal).
3. Los que ejercen la tutela (legal).
4. El albacea (legal).
5. El juez en ejecución de contrato de promesa (legal).
6. El administrador de fincas que sean objeto de secuestro (legal).
7. El síndico (legal).
8. Representantes del ausente (legal).

Requisitos para ser Arrendatario

Se requiere capacidad general de contratar. Basta con no encontrarse en los supuestos de prohibición establecidos en la ley:

1. Ascendientes del tutor.
2. Cónyuge del tutor.
3. Hijos del tutor.
4. Hermanos o hermanastros del tutor.
5. Magistrados, jueces y demás empleados públicos respecto de los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan.
6. Encargados de establecimientos públicos, funcionarios y empleados públicos sobre los bienes que administren.

Forma y Vicios

Forma: El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y, en su caso, dará derecho al arrendatario a demandar cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.

En el Registro Público de la Propiedad (RPP) se inscribirán los arrendamientos que duren más de 6 años y aquellos en los que se hayan anticipado rentas por 3 años. La inscripción no es obligatoria, pero otorga oponibilidad y derecho de preferencia.

Ausencia de vicios en el consentimiento: Se rige por la TGO.

Ilicitud en el objeto, motivo o fin: Se rige por la TGO.

Obligaciones del Arrendador

1. Conceder el uso o goce de un bien: Se trata de una obligación de dar, pero también de hacer y no hacer.

   • a) Conducta de dar (Transmitir el uso o goce): Entregar el bien materia de arrendamiento. El derecho de usar y disfrutar el bien nace al momento de celebrarse el contrato. Para ello, es necesario que el arrendador transmita la posesión al arrendatario (Art. 2412, Fracción I). La entrega del bien se deberá hacer en el tiempo convenido, y si no se convino, cuando el arrendatario lo requiera (Art. 2413).
   • b) Conductas de hacer (Conservar y garantizar el uso o goce pacífico):
     1. Conservar el bien: De acuerdo con el Art. 2412, Fracción II, significa llevar a cabo todas las reparaciones y operaciones de mantenimiento necesarias para su adecuada utilización o aprovechamiento.
     2. Garantizar su uso o goce (Art. 2412): Tiene la obligación de defender al arrendatario cuando un tercero entable una controversia judicial en la que alegue tener mejor derecho sobre el bien (Art. 2418). El arrendatario que tenga conocimiento de ataques de terceros hacia el bien, tiene la obligación de notificarlo al arrendador, y de no hacerlo, debe pagar daños y perjuicios. También se reconoce el derecho para ejercitar las acciones posesorias (Art. 2419).
   • c) Conductas de no hacer (No estorbar el uso o goce): El arrendador está obligado a no obstaculizar la utilización o aprovechamiento del bien arrendado. Tampoco debe alterar la configuración física o jurídica del bien (Arts. 2412, Fracción III y 2414). La única excepción en donde el arrendador puede sustraerse al cumplimiento de la obligación indicada es la necesidad de reparaciones mayores.
2. Responder por vicios ocultos y desperfectos (hacer).
3. Devolución de saldos (dar).

4. Pago de las mejoras hechas (dar). El arrendador tiene que pagar al arrendatario por todas las mejoras que este hizo (Art. 2423) en los siguientes supuestos:

   • Si las autorizó por escrito y se obligó a pagarlas.
   • Si se trata de mejoras útiles o urgentes motivadas por causa de fuerza mayor.
   • Si el arrendador autorizó las mejoras y da por terminado el arrendamiento antes de que el arrendatario pueda aprovecharlas.

5. Respetar el derecho de preferencia del arrendatario: Se requiere que el arrendamiento haya durado más de 3 años y que el arrendatario se encuentre al corriente con el pago de las rentas. En caso de no cumplir con ambos, se pierde el derecho de preferencia (Art. 2447).

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar la renta:

   La Suspensión del pago procede por:

   • Privación total o parcial del uso del bien arrendado por caso fortuito o fuerza mayor.
   • Privación total o parcial del uso del bien arrendado por causa de reparaciones.

2. Conservar el bien arrendado:

   • Responder por los deterioros del bien arrendado.
   • Servirse del bien arrendado conforme al uso natural o convenido.
   • No variar la forma del bien arrendado.
   • Realizar reparaciones menores.
   • Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones y los ataques de terceros que infrinjan o pretendan infligir sobre el bien arrendado.
3. Contratar un seguro.
4. Devolución de saldos.
5. Devolver el bien arrendado en el estado en que fue recibido.

Especies del Arrendamiento

1. Fincas Urbanas Destinadas a la Habitación

Se refiere a lo que no está destinado a actividades del campo (arrendamiento de casas y departamentos).

1. Son de orden público e interés social; de ir en contra, se tendrá por no puesta la cláusula, pues el legislador limita la voluntad de las partes (Art. 2448).

2. Objeto indirecto (Renta): Tiene que ser en dinero. No se puede pagar con otro tipo de bienes. El aumento debe ser anual y, si no excede de 150 salarios mínimos, no se puede aumentar más del 10% (Art. 2448 D).

   El inmueble destinado a casa habitación debe cumplir con las condiciones de higiene, salubridad y salud (Art. 2448 A); de no cumplirlo, el contrato podría ser nulo, inexistente o la cláusula se tendría por no puesta.

3. La duración debe ser al menos de 1 año (Art. 2448 C).
4. Exigibilidad del pago: Si no se pacta, es el mes vencido (Art. 2448 E).

5. Recibo (Art. 2448 E): El arrendatario tiene el derecho de recibir un comprobante de que cumplió con la renta. A falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

6. Forma: Tiene que ser por escrito, y debe contener (Art. 2448 F):

   • Nombres del arrendador y arrendatario.
   • La ubicación del inmueble.
   • Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.
   • El monto y lugar de pago de la renta.
   • La garantía, en su caso.
   • La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
   • El término del contrato.
   • Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley.
   • El monto del depósito o, en su caso, los datos del fiador en garantía.
   • El carácter y las facultades con que el arrendador celebra el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que este acredite su personalidad.

   La falta de alguna no perjudica la eficacia del contrato.

Obligaciones Adicionales del Arrendador en Fincas Urbanas

1. Conceder el uso o goce.

2. Derecho de preferencia para adquirir un inmueble no sujeto a condominio:

   Se necesita:

   1. Que el arrendador propale la enajenación de la finca.
   2. Que el arrendatario esté al corriente de sus rentas.

   El arrendador debe avisarle al arrendatario que lo quiere vender. En caso de que el arrendador cambie el precio o las modalidades, tiene que avisar de nuevo, y el arrendatario tiene 30 días para aceptarlo o no (si se aumentó el precio, solo está obligado a dar aviso si el aumento es superior al 10%). El arrendatario tiene 30 días para aceptar o no, se tiene que avisar por escrito y que exhiba la cantidad. Si hay varios arrendatarios, será el que tenga más antigüedad.

   Inobservancia del derecho de preferencia:

   • Acción de nulidad: Si no te notifican (se anula el acto jurídico).
   • Acción de retracto: Que el arrendatario que pidió la acción de nulidad entre en el lugar del comprador (ocupar la posición que tiene otra persona en una relación jurídica).

   La consecuencia que se debería seguir es el pago de daños y perjuicios. El derecho de preferencia del arrendatario para ejercitarlo prescribe en 30 días cuando recibió la notificación. Para el arrendador, prescribe en 60 días.

3. Derecho de preferencia para adquirir un inmueble sujeto a condominio:

   En caso de que haya copropietarios, el derecho del tanto tiene prioridad sobre el derecho de preferencia en el arrendamiento. En caso de que los copropietarios no quieran ejercerlo, tienen 15 días para dar aviso para que sea oportunidad ahora del arrendatario (Art. 22).

   Para que pueda existir el derecho, el arrendador necesita propalar (Art. 22). Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho, el arrendador debe notificarlo por escrito (Art. 22). El arrendatario al ser notificado tiene 15 días para ejercitar su derecho (Art. 22).

   Inobservancia: La consecuencia sería que el arrendatario solamente puede demandar la nulidad. Pero en realidad es la nulidad de retracto y pago de daños y perjuicios. El arrendatario pierde el derecho de preferencia si no acepta la oferta o si pasa el tiempo de los 15 días. La acción de nulidad y las notificaciones prescriben en 3 meses (Art. 22).

   Nota: Si no es destinado al uso habitacional, aplica el Art. 2448 J.

Obligaciones del Arrendatario en Fincas Urbanas

1. Pagar la renta en dinero.

Sustitución del Arrendatario por Muerte o Divorcio

Regla general: El arrendamiento no termina por muerte, se va a subrogar (debió ser causahabiencia) (Art. 2408) porque es un derecho patrimonial que se sucede a los herederos.

En cambio, en la finca urbana sí se extingue por la muerte del arrendatario, a menos que el inmueble sea ocupado por hijos, cónyuge, concubina, ascendientes o parientes por afinidad que hayan ocupado el inmueble real y permanentemente.

Divorcio del arrendatario (Art. 2448 M): Procede la sustitución si se cumplen los siguientes requisitos:

1. Que el divorcio del arrendatario se suscite durante el arrendamiento.
2. Que el arrendatario tenga hijos menores de edad.
3. Que la guarda y custodia de los menores se confiera al otro cónyuge.
4. Que el cónyuge que tenga a su cuidado a los menores voluntariamente decida ocupar la posición del arrendatario.
5. Que el cónyuge hubiere cohabitado en la finca durante el matrimonio.

2. Fincas Rústicas

Cambia el objeto indirecto del contrato. Solo puede ser objeto de arrendamiento aquella finca destinada a actividades del campo. No son de orden público.

• Distinción con finca urbana: Exigibilidad en el pago por semestres vencidos.
• Distinción con finca urbana: Reducción de la renta por caso fortuito o fuerza mayor (son imposibles de prever). Este derecho es irrenunciable, y hay una excepción al principio de conservación y obligatoriedad del contrato, pues se rebaja el precio.
• Permite que el arrendatario pueda recolectar y aprovechar los frutos pendientes.
• El arrendatario en el último año debe permitir al que lo va a suceder que realice en las tierras desocupadas las labores de nueva cosecha (Art. 2456).
• El arrendatario que lo va a suceder tiene que permitirle al arrendatario saliente recoger sus frutos.

Obligaciones del Arrendador en Fincas Rústicas

Al concluir el plazo, debe permitir al arrendatario usar el bien por el tiempo indispensable para recolectar y aprovechar los frutos pendientes (Art. 2458).

Obligaciones del Arrendatario en Fincas Rústicas

• A falta de acordar la renta, deberá ser por semestres vencidos (Art. 2454).
• En caso fortuito extraordinario, el arrendatario puede solicitar la reducción de la renta (Art. 2455); este derecho no se puede renunciar. Pero, sobre los frutos, no la tiene. Este derecho atenta contra el pacta sunt servanda, y se acredita la cláusula rebus sic stantibus.
• El arrendatario en el último año debe permitir al que lo va a suceder que realice en las tierras desocupadas las labores de nueva cosecha (Art. 2456).
• El arrendatario que lo va a suceder tiene que permitirle al arrendatario saliente recoger sus frutos.

3. Bienes Muebles

• Objeto indirecto: Bien mueble.
• Cláusula esencial se vuelve accidental: No incluye el goce, salvo que haya concesión expresa. Excepción: ganado en finca rústica.
• Bienes de uso conjunto: Cuando se arriendan dos o más animales que van juntos, y uno se inutiliza, se puede rescindir el contrato, a menos que el dueño de otro.
• Duración del contrato: 5 días.
• Exigibilidad en el pago: Pagar la renta, de no pactarse, por periodos vencidos.
• Formalidades: Por escrito.
• Obligación adicional del arrendador: Responder por la inutilización del bien si fue culpa o no del arrendatario.
• Obligación adicional del arrendatario: Devolver el bien, o el cadáver (en caso de animales).
• Los consumibles están prohibidos.
• Hay derecho de preferencia.
• Si se arrienda un inmueble y dentro tiene muebles, se entiende en un mismo contrato, como si el arrendamiento de muebles fuera el accesorio.

Obligaciones del Arrendador en Bienes Muebles

En caso de animales: Solamente hay responsabilidad del arrendador si no avisa que se hayan inutilizado. Si fue culpa del arrendador, se debe pagar daños y perjuicios o reemplazar el animal.

Obligaciones del Arrendatario en Bienes Muebles

• Pagar la renta, de no pactarse, por periodos vencidos.
• Si se devuelve antes, se debe seguir pagando solo cuando fue por tiempo determinado.
• Conservar el bien: Realizar pequeñas reparaciones.
• Devolver el bien.

Subarrendamiento

Siempre se requiere del consentimiento del arrendador. De no hacerlo sin el consentimiento, responden el arrendatario y el subarrendatario por los daños y perjuicios, siendo una responsabilidad objetiva.

Diferencia entre Subarrendamiento y Traspaso (Cesión de Derechos Arrendaticios)

• El subarrendamiento siempre es oneroso y la cesión puede ser onerosa o gratuita.
• El subarrendamiento es de tracto sucesivo y la cesión es de ejecución inmediata.
• En el subarrendamiento sigue vigente la relación jurídica arrendador-arrendatario y nunca hay una relación arrendador-subarrendatario. En la cesión, el cesionario se sustituye por el cedente en el arrendamiento.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ha dicho que el subarrendatario es un causahabiente a título particular del arrendatario (si se pelea el arrendador con el subarrendatario, todo en ese juicio también se entiende que se ganó con el arrendatario y viceversa).

El arrendador no puede rehusar el subarrendamiento sin motivo justificado, siempre y cuando lo haya autorizado en el contrato de arrendamiento (se debe regular cómo se va a responder al arrendador).

Terminación del Arrendamiento

Causales que No son de Terminación

Nulidad: No es una causal de terminación, ya que solo terminan los contratos existentes y válidos. Se trata de una ineficacia estructural que impide que el acto continúe surtiendo efectos.

Causales Derivadas de la Teoría General de las Obligaciones (TGO)

1. Cumplimiento del plazo o del objeto para el que se celebró el arrendamiento: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2478 y 2479.

   • a) Arrendamiento celebrado por tiempo indeterminado: Si las partes no fijaron un plazo para la duración del negocio, concluirá a voluntad de cualquiera de los contratantes. El contratante interesado en la terminación debe dar un aviso fehaciente y por escrito a la contraparte con una anticipación de 30 días hábiles, siempre que se trate de bienes inmuebles destinados a la habitación (urbano, comercio, industria) y 1 año si es rústico. El arrendatario de fincas urbanas asume dos obligaciones a partir de que ha recibido el aviso: colocar publicidad para informar que el inmueble está disponible y mostrar el interior del predio a quienes pretendan venderlo.

   • b) Tácita Reconducción: Opera en los arrendamientos celebrados por tiempo determinado. Consiste en la posibilidad de que la relación arrendaticia continúe por tiempo indeterminado si el arrendatario continúa sin oposición en el uso del bien arrendado. Determina que, de operar la tácita reconducción, el arrendatario quedará obligado a continuar con el pago de la renta. Fausto dice que debió disponer que el contratante queda sujeto al cumplimiento de todas sus obligaciones.

     Elementos:

     • Sujeto a plazo de terminación.
     • Concluye el plazo sin oposición de ninguna de las partes.
     • Sigue habiendo pago de renta.
     • Opera por el plazo del arrendamiento.

     El arrendador debe oponerse a la continuación del arrendamiento dentro del término de 10 días (para que no opere) contados a partir del día siguiente a que se venció el contrato. Criterio Jurisprudencial [189248]: La tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y dicha presunción inicia una vez que este ha vencido. Debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esta figura, por lo tanto, no puede manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato.

2. Terminación por convenio expreso: El contrato puede concluir con la voluntad conjunta de las partes.

3. Terminación por Resciliación (Incumplimiento): El incumplimiento de alguna de las obligaciones puede traer la rescisión, en virtud de la cual los efectos del contrato cesan hacia el futuro, dejando subsistentes los que ya se hubieran verificado. Terminación del contrato que deriva del incumplimiento de la obligación de tracto sucesivo. Termina a partir del incumplimiento y hacia el futuro.

   Causas de Rescisión a favor del Arrendador:

   • Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425.
   • Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2425.
   • Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480.
   • Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario.
   • Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441.
   • En los demás casos previstos por la Ley.

   Causas de Rescisión a favor del Arrendatario:

   • Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento.
   • Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445.
   • Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.
4. Terminación por confusión: Termina por el hecho de adquirir el arrendatario la calidad de propietario del bien arrendado.

5. Terminación por evicción: Hay que distinguir si es parcial o total. En el primer caso, el contrato no concluirá por la acción, sino por la rescisión que en su caso demande el arrendatario (Art. 2420). En el segundo caso, no se considera que hubiere habido arrendamiento, ya que el arrendador no tenía legitimación.

6. Expropiación del bien arrendado: Si por causa de utilidad pública se expropia el bien materia del contrato, el arrendamiento terminará.
7. Venta judicial: La enajenación del bien arrendado no termina con el arrendamiento.

Causales Previstas en la Teoría General de Bienes (TGB)

1. Realización de obras para la búsqueda no autorizada de tesoros sin permiso del arrendador: Si el arrendatario ejecuta obras para descubrir un tesoro en el bien arrendado sin contar con el permiso del arrendador.
2. Extinción del usufructo si el usufructuario funge como arrendador: Si el arrendamiento hubiese sido celebrado por el usufructuario de un bien, el contrato no puede durar más tiempo del que dure el usufructo.
3. Terminación por pérdida o destrucción del bien arrendado: En todos los casos de pérdida o destrucción, necesariamente termina el contrato, ya que no existirá más el bien. El caso fortuito o fuerza mayor son importantes para saber si el contrato concluirá con o sin responsabilidad.