Lección 5º: la publicidad
1.- Concepto Y funciones
La Doctrina tradicional a la hora de definir derecho inmobiliario registral partía Del mismo concepto de bien inmueble, los examina en su aspecto dinámico, esto Es en el tráfico jurídico, y por último todo ello desde la publicidad que emana Del Registro.
Así el Derecho Inmobiliario registral es el conjunto de normas que regulan la Publicidad registral de la dinámica de los derechos reales recayentes sobre Fincas.
Dos Notas fundamentales:
-Publicidad: nace Del Registro, que no solo tiene un carácter informativo, sino que se trata de Una publicidad reforzada, es decir, con fuertes efectos de protección jurídica.
-Registro de la Propiedad: Institución, que responde a la necesidad social
Caracteres Del Derecho Inmobiliario Registral:
-Las normas que lo integran se encuentran Dentro del llamado derecho privado, y muy especialmente derecho civil, aunque También lo forman otras ramas del derecho (administrativo, urbanístico, Mercantil, etc.)
-Es uniforme en su aplicación en todo el Territorio español dado que su finalidad es otorgar seguridad jurídica. En la Práctica las CCAA tienen competencia legislativa en determinadas materias que Afectan al ámbito del Registro
4- El Registro de Bienes Muebles
La Ley Hipotecaria de 1861 recogíó la diferenciación entre bienes inmuebles y muebles, Y dotó a los primeros de publicidad. También se buscó la forma de superar la única publicidad existente sobre los bienes muebles que era la posesión. La Publicidad mobiliaria ha sido objeto de un largo proceso histórico.
Fue el Real Decreto 1828/1999 que aprueba el Reglamento sobre Condiciones Generales de La Contratación, en su Disposición única en donde se creó el Registro de Bienes Muebles, registro de titularidad y graváMenes sobre bienes muebles, cuyo objeto Es la publicidad de los mismos.
Son Llevados por los Registradores Mercantiles, bajo la dependencia del Ministerio De Justicia. Está integrado por seis secciones: de buques y aeronaves; de Automóviles y otros vehículos a motor; de maquinaria industrial, Establecimientos mercantiles y bienes de equipo; de otras garantías reales; de Otros bienes muebles registrables; y de condiciones generales de la Contratación.
Se Trata de un registro incipiente, cuya eficacia es aún muy limitada
5- El sistema registral español
El Registro de la Propiedad tiene por Objeto art. 1 LH «la inscripción o Anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales Sobre bienes inmuebles … Los asientos del Registro … Están bajo la salvaguardia De los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su Inexactitud en los términos establecidos en la Ley«
Los Registros forman los llamados distritos hipotecarios, cuya competencia Se limita a los inmuebles situados en su territorio, ofreciendo así un sistema De registro múltiple o descentralizado. El Registrador de la Propiedad, Depende orgánicamente de la Dirección General de los registros y del Notariado Adscrita al Ministerio de Justicia, en la actualidad se está cediendo a las CCAA
Se Sigue el sistema de folio real, el Registro se lleva por fincas, a cada finca se le da un número en el Registro y bajo el que se practica el historial Jurídico de esa finca. La primera inscripción se denomina inmatriculación, Que tiene una tremenda importancia, de ahí que se exija determinados requisitos Y se procure coordinar la finca registral con la información catastral. Lo Bueno es la concordancia entre la información registral y la realidad Extraregistral, lo cual no siempre ocurre, por lo que existen una serie de Operaciones para concordar la finca real con la registral, estas operaciones Son: la agrupación (unir fincas, aparece nuevo folio), la división (dividir finca, nuevos folios para cada una), la segregación (separar Una parte de la finca, la antigua finca o finca matriz no desaparece, solo Cambia de cabida), la agregación (agregar a una finca mayor fincas Menores, cancelándose el registro de éstas últimas) y la declaración de obra Nueva.
Sistema De inscripción, por lo que solamente acceden determinados Datos que constan en el título inscribible. Son títulos inscribibles Generalmente los títulos públicos, tanto notariales, judiciales como Administrativos. En principio solo acceden al registro los derechos reales sobre Bienes inmuebles, pero el legislador ha ampliado la publicidad de determinadas Situaciones jurídicas que no son propiamente reales, por lo que hoy se dice que El Registro constata el estatuto jurídico de la propiedad inmueble.
Los asientos Que se practican en el Registro son de diversas clases, en los libros de Inscripción: inscripción propiamente dicha, anotación, cancelación y nota Marginal; y en el libro diario: asiento de presentación. Cada uno de estos Asientos tiene una función, unos requisitos y unos efectos diferentes.
El Registro de la Propiedad es un registro público para aquellos que tengan Interés legítimo de conocer su contenido. La publicidad formal es a través de: La manifestación o exhibición de libros, la nota simple informativa Y la certificación.
6-Los Principios Hipotecarios:
Principio de inscripción
Se Puede diferenciar entre el proceso de inscribir y el resultado que es la Inscripción, y ésta vincula a las partes interesadas, a terceros, a los órganos Judiciales y de la administración y al Registrador. En nuestro sistema la Inscripción es voluntaria, sólo en determinados casos la inscripción es Constitutiva, es decir, forma parte del proceso de adquisición o de eficacia Jurídica (hipoteca). En el asiento de inscripción se distinguen varias partes: La descripción de la finca, las cargas, el cuerpo de la inscripción y el acta De inscripción, en donde constará resumidamente el derecho que se inscribe, el Titular registral y el título por el que inscribe.
Principio de rogación
Son Los interesados los que inician el procedimiento registral mediante la Presentación del título público en el Libro Diario, y a partir de ese momento es el Registrador Quien va aplicando el derecho, principio de calificación registral, y en su Caso inscribe o deniega o suspende la inscripción. Cuando deniega o suspende Deberán expresarse los motivos que impiden el acceso al Registro. La Calificación negativa puede recurrirse por los legitimados a través de una Petición de calificación registral sustitutoria, que consiste en Solicitar otra calificación de otro Registrador designado por el Colegio de Registradores, o a través de un recurso ante el Juzgado de Primera Instancia de Donde radique el Registro, o a través del recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que dará lugar a una Resolución administrativa susceptible de revisión judicial.
La calificación registral se extiende a la legalidad de Las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, la capacidad de los Otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura Pública (art. 18 LH). En caso de documentos judiciales la calificación se Extiende a la competencia del Juzgado, la congruencia del mandato con el Procedimiento o juicio, las formalidades extrínsecas del documento y los Obstáculos surgidos del Registro (art. 100 RH). En caso de documentos Administrativos la calificación se referirá a la competencia del órgano, la Congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento Seguido, las formalidades extrínsecas del documento, los trámites e incidencias Esenciales del procedimiento, la relación de éste con el titular registral y a Los obstáculos surgidos del Registro (art. 99 LH). El plazo para calificar e Inscribir es de 15 días.
Principio de prioridad registral
Principio básico. La preferencia entre derechos compatibles entre sí sobre una Misma finca o la exclusión de derechos incompatibles la marca la antigüedad de La fecha del asiento de presentación (art. 24 LH). PRIOR IN TEMPORE POTIOR IN IURE
Principio de tracto sucesivo
Supone la concatenación de titulares registrales, es decir, que el adquirente De hoy ha de ser el transmitente de mañana y así sucesivamente (art. 20 LH)
Principio de especialidad
Consiste en la determinación o concreción necesaria sobre la misma finca, o Sobre el derecho o sobre la titularidad registral. La eficacia y protección Registral exige que esté plenamente determinado sobre que finca operará, sobre Los datos necesarios del derecho, y la determinación del titular.
Principio de publicidad
Engloba dos importantes efectos de protección registral:
Principio de legitimación
Consiste en una presunción iuris tantum De la existencia del derecho, de su pertenencia al titular registral y de la Presunción de posesión (art. 38 LH).
Principio De fe pública registral
Presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro respecto del tercero que ha adquirido confiando en la apariencia de lo Que el Registro publica y reuniendo los requisitos legales. Art. 34 LH «El tercero que de buena fe adquiera A título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con Facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya Inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante En virtud de causas que no consten en el Registro. Los adquirentes a título Gratuito no gozarán de más protección registral que la que gozase su causante o Transferente».