Ejercicio practico cuotas comunidad propietarios

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CASO Nº 7:


1.- ¿Está legitimado el presidente para demandar?

 El art. 13, nº 3 de la LPH, le reconoce al Presidente de La Comunidad o de la Junta de Propietarios de un edificio en régimen de Propiedad horizontal, capacidad procesal para intervenir en todos los asuntos Que tengan relevancia con la Comunidad de propietarios, luego en principio, ya Que está actuando en representación de esa comunidad como representante Orgánico de la misma, estará legitimado activamente para demandar a quien Procedíó a dichas alteraciones en el edificio y a quien procedíó a atribuirse para Las viviendas que se reserva cuando acordó el titulo constitutivo unas cuotas Inferiores a las que se les asigna a las demás viviendas en ese edifico, así Como para impugnar las cláusulas estatutarias que considera que no se han Establecido con el correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios, otra Cosa es que prospere o no la demanda. Lo que ha añadido el TS, es que para que Pueda iniciarse el procedimiento o ya iniciado para que este continúe, es Imprescindible que el Presidente cuente con el acuerdo de la jUnta de Propietarios para interponer la demanda, luego tendrá que convocar y reunir a La JP y obtener el acuerdo de esta para demandar. El TS también ha declarado Que se puede iniciar el procedimiento sin el acuerdo de la JP, cuando por razones De urgencia sea necesario y subsanar este requisito posteriormente. El acuerdo Que necesitara, es el que establece el art. 17.7 1º párrafo de la LPH, el Acuerdo de la mayoría de los propietarios que represente a su vez la mayoría de Cuotas de participación. Los acuerdos de la JP de un edifico o urbanización Privada, siempre exige de una doble mayoría, la de los propietarios que a su Vez represente la mayoría de las cuotas de participación,

            La diferencia entre demandar en la condición de presi o En la condición de propietario aunque lo haga en beneficio de la Comunidad para Proteger bienes, elementos o servicios comunes del edificio estriba en a quien Le corresponderá las costas judiciales si la demanda fracasa, si la pretensión Es rechazada por el Tribunal. Si demanda por la condición de presidente, las Costas correrán a cargo de la comunidad, representara un gasto de la Comunidad De Propietarios a la que tendrán que contribuir todos los propietarios salvo Que se haya demandado a algún copropietario, en este caso, ese copropietario Demandado que ha vencido en el Juicio a la Comunidad que lo demando no tendrá Que contribuir al pago de las costas. En cambio, si demanda en la condición de Propietario, las costas las tendrá que asumir ese propietario íntegramente, aun Cuando haya demandado en beneficio de la comunidad.

Esta legitimado siempre Y cuando obtenga el acuerdo de la JP. 

2.- ¿Son válidas las Cuotas asignadas a las viviendas que se reserva para sí D. Belarmino?

            El promotor y propietario único del edifico, mientras que No proceda trasmitir la propiedad de algún elemento privativo, el art. 5 de la LPH lo autoriza a otorgar el título constitutivo cuando lo hace a dos viviendas De ese edificio, le va a asignar una cuota inferior a las demás, precisamente Las dos viviendas que se quiere reservar para él. El art. 5, 2º p de la LPH Establece los criterios que ha de observar o tener en consideración el Otorgante del titulo constitutivo, en nuestro caso quien era promotor y Propietario único en ese momento, para asignar cuotas de participación. Estos Criterios son 3 según este precepto:

·             -La superficie útil del elemento Privativo en relación a la total del edifico.

·            -El emplazamiento exterior o interior del Elemento privativo.

·         -El uso que racionalmente se presuma que Va a necesitar o requerir ese elemento privativo de los elementos y servicios Comunes del edificio.

Aun cuando, por Encontrarse el titulo constitutivo inscrito en el RP y los que adquieron mas Tarde pisos en ese edificio conocían que dos viviendas del mismo tenían una Cuota inferior a la de los pisos que ellos compraban, prestando el Consentimiento en el contrato de compraventa, a estos efectos ese Consentimiento no es valido, por tanto el propietario no se puede amparar en Que afectaron los otros propietarios de elementos privativos esa situación, la De haberle otorgado una cuota inferior a los que ellos compraron y prestaron el Consentimiento contractual. Esos compradores pueden acudir a los Tribunales, Como han heco ennuestro caso a través del Presi para que el juez le atribuya a Las dos viviendas que las cuotas sean iguales.

    El art. 9.1 apartado e) de la LPH Establece que los propietarios en proporción a su cuota de participación en los Elementos comunes contribuirán al adecuado sostenimiento de los inmuebles y sus Servicios, a las cargas (impuestos que se le pueden imponer) y a la Responsabilidad que se derive de haber ocasionado daños a ese inmueble. El art. 9.1 apartado f) de la LPH establece que en proporción a la cuota de Participación tendrán todos los propietarios de elementos privativos que Contribuir al fondo de reserva.

Este Precepto también permite que con el fondo de reserva se pueda contratar un Seguro que se encargue de la conservación y mantenimiento del inmueble o una Empresa que ejecute esa función.

No Son validas dichas cuotas que se reserva para sí don Belarmino. 


3.- Partiendo del dato De que existiera una propiedad horizontal constituida sobre

Para poder diferenciar Dichos elementos, es necesario que se encuentre en un régimen de propiedad Horizontal.

El art. 396 del CC a Titulo enumerativo, por tanto no agota toda la materia, señala cuáles son los Elementos comunes de la propiedad horizontal. Los elementos privativos no Plantean ningún tipo de problema ya que estos son aquellos que cumplan 4 Requsitos:

·Que estén suficientemente delimitados o Deslindados.

·Que sean susceptibles de aprovechamiento Independiente.

·Que tengan salida directa a la vía Publica o a un elemento común del edificio.

·Que tengan mas de un propietario.

En cambio, los Elementos comunes si presentan mas problemas ya que el art. 396 del CC no Distingue entre los que son esenciales o por naturaleza o los que son Accidentales o por destino.

Los elementos comunes Esenciales o por anturaleza son auellos que resultan imprescindibles para el adecuado Goce o disfrute de los elementos privativos, los que no cuentan con esta nota De imprescindibilidad podrán ser calificados como elementos comunes o por Destino.

            En primer lugar, las escaleras de la última planta y el Hueco que ocupan ha procedido a cerrar estas con el fin de que no puedan ser Utilizadas por el resto de los propietarios cuando nazca la propiedad Horizontal, lo ha convertido en un elemento privativo. Las escaleras de los Edificios y le hueco que ocupa es uno de los elementos comunes por naturaleza Mas carácterísticos e impresdinble.

Sin embargo, pese a que Estamos diciendo que es un elemento esencial, excepcionalmente, podría Considerarse por destino o accidental cuando se trate del tramo de escalera y Su caja correspondiente de la ultima planta, siempre que haya un único Propietario de las viviendas de la ultima planta y no exista una azotea Comunitaria.

La pared que separa las Dos viviendas de la ultima planta y que procede a unirlas el propietario de Ambas, así como la pared que separa el edificio donde se hayan esas dos Viviendas del edifico contiguo a través de la que se abre o por huecos para que Se halle otra vivienda del edifico.

El soporte de los Edificios lo constituye su estructura mecánica o armazón, siendo normalmente Las divisiones entre viviendas o locales y de estas respecto a elementos Comunes del edificio o incluso a la división con otros edificios colindantes Simples tabiques, paredes separadoras pero no muros de carga. 

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