Contrato de arrendamiento de local en venezuela

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  • Menciona la definición de Contrato de Arrendamiento de acuerdo al CCQR


El arrendamiento es el contrato por el cual una persona concede temporalmente a otra el uso y en ocasiones también el goce de un bien, a cambio de un precio cierto, en dinero o en especie, que el arrendatario pagará al arrendador periódicamente y mientras dura ese uso o ese goce.

  • Menciona una definición doctrinaria del Contrato de Arrendamiento


Sanchez Medal. Contrato por lo que el arrendador obliga a proporcionar o suministrar el uso o goce temporal de una cosa al arrendamiento a cambio de un precio.

  • ¿Cuáles son los 3 elementos del concepto de Arrendamiento según Rojina Villegas?


  • Concesión de uso o goce temporal de un bien
  • El pago de un precio cierto
  • La restitución de la cosa
  • Señala por lo menos 4 características del Contrato de Arrendamiento


  • Es un contrato principal
  • Es un contrato bilateral
  • Es un contrato oneroso
  • Es un contrato formal
  • Es un contrato conmutativo
  • Es un contrato de tracto sucesivo
  • Señala por qué es bilateral el Arrendamiento


Es bilateral porque produce obligaciones y derechos para ambas partes. Es decir tanto el arrendador como el arrendatario se obligan. El arrendador se obliga a dar en uso o goce su bien pero tiene el derecho de cobrar un precio y el arrendatario se obliga a pagar un precio pero tiene derecho al uso o goce del bien.

  • Explica por qué es de tracto sucesivo el Arrendamiento


    Es de tracto sucesivo ya que por su naturaleza requiere que su duración este establecida
  • ¿Por qué es oneroso?


    Porque el arrendamiento se da a cambio de un precio cierto.
  • ¿Cómo se determina el carácter civil en los Contratos de Arrendamientos? Explica brevemente


    Se da por exclusión, es decir cuando no recae ni en el carácter mercantil (bienes muebles donde exista la especulación comercial “querer obtener alguna ganancia”) ni en el carácter administrativo (quien da el arrendamiento es el Estado)
  • Menciona 4 prohibiciones en el Contrato de Arrendamiento


Artículo 2680.-


No puede el copropietario del bien indiviso arrendar éste, sino con el consentimiento unánime de los

Artículo 2681.-


Se prohíbe a los magistrados, a los jueces y a cualesquiera otros funcionarios o empleados públicos, tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes que puedan o deban arrendarse en los negocios en que intervengan.

 Asimismo, se prohíbe a los encargados de los establecimientos paraestatales y organismos descentralizados y a los funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren.

Artículo 2688.-


El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma del bien arrendado, ni intervenir en el uso legítimo de él, salvo el caso designado en la fracción II del Artículo anterior, a cuyo efecto el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause

Artículo 2705.-


El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma del bien arrendado. Si lo hace, debe, cuando lo devuelva, restablecerlo al estado en que lo recibió, siendo además responsable de los daños y perjuicios que llegare a causarse.

  • Señala cuáles son los tipos fundamentales de Arrendamiento que comprende el CCQR


Son dos los bienes inmuebles que según su destino los podemos clasificar en:

            Fincas urbanas, Fincas rustica, Los bienes muebles, Financiero (contrato de lising)

  • ¿Qué bienes son susceptibles de ser arrendados? Explica brevemente


Artículo 2678.-


Hecha excepción de los bienes que la ley prohíbe arrendar y de los derechos estrictamente personales, son susceptibles de ser arrendados todos los bienes que pueden usarse sin consumirse bajo el concepto de que en ningún caso el arrendamiento concede al arrendatario derechos reales sobre el bien arrendado, sino sólo derechos personales en relación con el uso o goce de dicho bien.

En cuanto a la cosa no es necesario que sea un bien corpóreo, ya que pueden darse en arrendamiento también los derechos. Asimismo, es posible el arrendamiento sobre géneros, pero en este caso será necesario que las cosas rentadas se entreguen como no fungible, para ser restituidas idénticamente. Existen  bienes que la ley prohíbe expresamente que puedan ser dados en arrendamiento, o bien que por ser estrictamente personales tampoco puedan darse en arrendamiento, como los bienes que son objeto de un derecho real de uso y habitación.

  • Los bienes fungibles, ¿pueden arrendarse?


R: Sí, se pueden arrendar siempre que no se consuman a la primera.

  • Menciona 5 obligaciones del arrendador de acuerdo al CCQR


  • Mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido.
  • A garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo del contrato.
  • A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien.
  • No puede durante el arrendamiento mudar la forma del bien arrendado ni intervenir en el uso legítimo de él salvo la fracción del artículo
    2687.
  • Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario deberá devolverlo.
  • Menciona 5 obligaciones del arrendatario de acuerdo al CCQR


  • Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.
  • Responder de los perjuicios que el bien sufra por su culpa o negligencia.
  • A servirse del bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza de él.
  • A responder del incendio del bien arrendado.
  • A restituir el bien al terminar el contrato.
  • Explica los 3 supuestos que se presentan ante la necesidad de realizar reparaciones en la cosa arrendada, de acuerdo a Sánchez Medal.

1.- Existe la obligación de efectuar las reparaciones menores o locativas, que son aquellas pequeñas reparaciones que conforme a los usos y costumbres del lugar hacen los inquilinos (reposición de vidrios, composturas menores de cerraduras, etc.). Se imponen al arrendatario, por que regularmente se trata de deterioros menores, de escasa importancia causados por las personas que habitan la finca.

2.- Las reparaciones no son a cargo de inquilino cuando son importantes o cuando, aunque sean pequeñas, provienen de caso fortuito o fuerza mayor o hechos de terceros ajenos al arrendatario, o bien cuando el arrendador se obligó expresamente a realizar estas pequeñas reparaciones.

3.-Otra obligación de hacer a cargo del arrendatario consiste en ejecutar las mejoras que expresamente se hubiere comprometido a realizar en la cosa arrendada

  • ¿En qué consiste el deber de garantizar del arrendador según Sánchez Medal? Explica brevemente


El arrendador tiene la obligación de garantizar al arrendatario el uso convenido o el uso natural de la cosa arrendada, puesto que con razón se hace notar que el arrendador debe proporcionar un uso útil y garantizado de la cosa.  De lo anterior se desprenden una serie de obligaciones para el arrendador, las cuales son:

El arrendador debe de abstenerse de toda clase de perturbaciones, de hecho o de derecho,  sobre la cosa arrendada que puedan impedir al arrendatario el uso convenido de la cosa o el uso natural de la misma.

Se tiene la obligación de garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato, lo que significa que el arrendador debe garantizar o proteger al arrendatario contra todas las perturbaciones de derecho que dimanen de terceros.

El arrendador tiene la obligación de responder por los vicios ocultos de la cosa arrendada, sean ellos anteriores al contrato o que hayan aparecido después sin culpa del arrendatario, pero siempre a condición de que impidan ellos el uso convenido de la cosa arrendada.

  • Conforme al artículo 2694 del CCQR, ¿cuáles son los supuestos en que al arrendador le corresponde pagar las mejoras hechas por el arrendatario?
  • Si en el contrato, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas.
  • Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.
  • Cuando el contrato, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes que transcurra el tiempo necesario para que el arrendador quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.
  • ¿Cómo opera el derecho de tanto en el Arrendamiento? Explica


R: Opera en que se prefiera sobre otro interesado en arrendar la finca siempre que cumpla las condiciones de: Que haya durado más de 5 años, que haya hecho mejoras, que este corriente al pago.

  • ¿Cuándo comienzan a causarse las rentas en el arrendamiento?


R: empezará a causarse a partir del día en que el arrendatario reciba el bien o se dé por recibido de él.

  • ¿Cuándo no es responsable el arrendatario de los incendios?


R: Cuando provenga de caso fortuito, fuerza mayor, vicio de construcción o que se haya comunicado de otra parte, si trato de evitar que se propagara.

  • ¿Qué acciones tiene el arrendatario cuando el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias del bien arrendado?

R: “Demandar la recisión del arrendamiento u ocurrir al Juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación”

  • Menciona cuando deben darse los avisos de desocupación de los inmuebles en arrendamiento por tiempo indeterminado


R: Con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.

  • ¿Cómo opera el subarrendamiento?


Con el consentimiento o autorización expresa del arrendador.

  • ¿Cuáles son los 2 tipos de autorización para subarrendar de acuerdo al CCQR y en qué consiste cada uno?


  • General: se da sin señalar expresa y concretamente a quien (es) se puede subarrendar en todo o en parte el bien arrendado.
  • Especial: se da haciendo señalamiento especifico de a quién (es) se subarrienda el todo o parte del bien arrendado o cuando posteriormente al contrato de arrendamiento el arrendador aprueba expresamente el contrato de subarrendamiento hecho por el arrendatario (primitivo).
  • ¿Cuáles son los supuestos por los que terminar el arrendamiento de acuerdo al CCQR?


Artículo 2736.-


El arrendamiento puede terminar:

I


Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendado;

II. Por convenio expreso;

III


Por nulidad;

IV


Por rescisión;

V. Por confusión;

VI


Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, causadas por caso fortuito o fuerza mayor;

VII


Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública; y

VIII


Por evicción del bien dado en arrendamiento.

  • ¿En qué consiste la nulidad en el Contrato de Arrendamiento?


                Esta es una forma por la cual se puede terminar el contrato de arrendamiento por el incumplimiento u omisión de una de las obligaciones de alguna de las partes. (por el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato).

  • ¿En qué consiste la confusión en el Contrato de Arrendamiento?


Artículo 2440.-


La obligación se extingue por confusión, con todos sus accesorios legales, en el momento mismo en que las calidades de acreedor y de deudor se reúnen en una misma persona. La obligación renace si la confusión cesa.

Si el arrendatario se convierte en propietario del bien arrendado.

  • ¿En qué consiste la evicción en el Contrato de Arrendamiento?


Artículo 2312.-


Habrá evicción cuando el que adquirió algún bien fuere privado del todo o parte de él, por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Cuando el que adquirió el bien lo pierde por mandato de ley.

  • Privación de un derecho a causa de un tercero
  • Privación posterior al contrato de arrendamiento
  • Por medio de una sentencia que cause ejecutoria
  • Explica cómo opera la prórroga en los Contratos de Arrendamiento


Artículo 2738.-


A más tardar quince días después de vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a pedir que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento, la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido alzas que justifiquen el aumento.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa, ocupar personalmente el local destinado a despacho, industria o comercio, o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido, bajo el concepto de que si pasados tres meses de la ejecutoriación del fallo respectivo el arrendador no habitare la casa, no cultivare el predio o no ocupare personalmente el local destinado a despacho, comercio o industria, será condenado, en el procedimiento sumarísimo que señale el Código de la materia, a entregarle al inquilino, por vía de indemnización, el importe de la renta correspondiente a los meses que fije discrecionalmente el Juez o Tribunal y que no podrá exceder de doce meses.

  • Explica cómo opera la tácita reconducción en los Contratos de Arrendamiento


Artículo 2739.-


Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año, y por tiempo indefinido si la finca es urbana.

En cualquiera de ambos casos el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba.

  • ¿En qué casos puede exigir el arrendador la rescisión del Contrato de Arrendamiento?


Artículo 2741.-


El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en la fracción I del Artículo 2683; (I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;)

II. Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del Artículo 2695; y (III.
A servirse del bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza o destino de él;)

III


Por el subarriendo del bien en contravención a lo dispuesto en el Artículo 2716. (El arrendatario no puede subarrendar el bien arrendado en todo, ni    en parte, ni ceder sus    derechos, sin autorización del arrendador. Hacerlo sin esta autorización es causa bastante para demandar la rescisión del             arrendamiento y la nulidad del subarrendamiento, así como para exigir     solidariamente al arrendatario y al subarrendatario los daños y perjuicios que llegaren a causar al arrendador.)

  • Menciona por lo menos 2 supuestos en que el arrendatario puede solicitar la rescisión del Contrato de Arrendamiento.

Artículo 2742.-


Si el arrendador, sin motivo infundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Artículo 2743.-


Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

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