La Compraventa de Empresa

02.12.2011

En nuestro Derecho español, la empresa, como un conjunto de elementos variados destinados a un fin (la explotación de una actividad para el mercado), no recibe un tratamiento unitario. La regulan múltiples ramas del ordenamiento jurídico español. La regulan el Derecho Mercantil, el Derecho Laboral y el Derecho Administrativo.

Desde el punto de vista del Derecho, la empresa tiene múltiples regulaciones, lo que supone un problema para determinar la legislación aplicable a la empresa.

Además, es un conjunto de elementos muy variables, que también tiene su propio régimen jurídico. Se compone de:

• Bienes materiales: muebles e inmuebles.
• Elementos inmateriales: patentes, marcas, diseños.
• Elementos personales: los trabajadores de las empresas, sus representantes, personal con contrato laboral especial.
• Elementos financieros: un capital invertido procedente de financiación interna (de los socios) y financiación externa (bancos que han prestado dinero, actuando como acreedores de estas empresas).

Esta complejidad en las relaciones de transmisión de la empresa, siendo la más común la compraventa de empresa, genera una serie de problemas generales.

Primer Problema General: Unidad de Título y Diversidad de Modos

Este problema se relaciona con la unidad de título y la diversidad de modos. El artículo 609 del Código Civil (CC) plantea en toda transmisión la necesidad de un título y un modo.

Para realizar la entrega, una transmisión completa, necesitamos un título (como la compraventa, un documento público o privado) y, además, una forma de hacerlo, un modo de entregar, una materialización de este título en algo concreto. El Derecho determinará cuáles son el título y el modo según los bienes y los elementos que haya que transmitir.

Ejemplos de Título y Modo según el Tipo de Bien:

• Inmuebles: Se necesita escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Solo realizando estas dos acciones, el comprador tendrá la garantía de que ha adquirido el bien.
• Muebles no registrables: El título es cualquiera y la posesión se materializa con la entrega real o verbal.
• Derechos de propiedad industrial (patentes, marcas): Requieren escritura pública e inscripción en la Oficina de Patentes y Marcas.

Transmisión de Contratos, Créditos y Deudas

• Contratos laborales: Los asume el comprador de la empresa por sucesión de empresa, según el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores (ET).
• Contrato de seguro: Continúa en vigor con el comprador si no se indica lo contrario (continuación del contrato), salvo que las partes decidan otra cosa, conforme al artículo 34 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS). Para el resto de los contratos, hay que decidir si se cambia o no el sujeto contractual.

Problema con la Sucesión de Créditos y la Asunción de Deudas

La empresa tiene créditos y los transmite avisando al deudor del cambio de acreedor. En este caso, solo se avisa al deudor; no se requiere su consentimiento (según los artículos 1527 del Código Civil y 347 del Código de Comercio: notificación al deudor de la cesión de créditos). Cuando el deudor esté notificado, ya no podrá pagar al acreedor anterior para liberarse de la deuda. Sin embargo, si no se notifica y este paga al anterior acreedor, el pago es válido y se libera, surgiendo el problema entre el comprador y el vendedor de la empresa.

Si hay cambio de deudor (asunción de deuda), el Derecho requiere el consentimiento del acreedor para que el transmitente de la empresa se libere de las deudas. El principal problema aquí es obtener el consentimiento del acreedor, conforme al artículo 1205 del Código Civil.

Segundo Problema General: La Transmisión de Clientela

La transmisión de la clientela requiere ciertos procedimientos, como la entrega de un listado de clientes, anuncios y pactos de no competencia. Estos pactos son siempre delicados, ya que no se puede eliminar por completo la posibilidad de competir. Han sido vigilados tanto por la Unión Europea (UE) como por la Autoridad Española de Defensa de la Competencia para evitar que el antiguo propietario vuelva a competir de forma desleal.

Limitaciones de los Pactos de No Competencia:

• Tiempo: No parece razonable que al vendedor se le prohíba competir durante plazos muy extensos. Generalmente, se considera un tiempo de hasta 3 años. Plazos superiores a 3 años suelen ser considerados excesivos.
• Actividad u objeto: Se trata de no competir en la misma actividad desarrollada por la empresa transmitida.
• Territorialidad: No se puede competir en el ámbito geográfico cercano a donde se vende la empresa; esto dependerá del tipo de negocio.

¿Cómo se puede actuar contra quien vende un negocio y al día siguiente abre otro enfrente? Se podría argumentar mala fe, con base en el artículo 1255 del Código Civil.

El Arrendamiento de Empresa o Negocio

Se trata de un arrendamiento por un tiempo determinado y por un precio cierto y también determinado, con posibilidad de prórroga.

Este tipo de arrendamiento se distingue del arrendamiento para uso de vivienda, enfocándose en el uso para negocios.

Objeto del Contrato de Arrendamiento de Negocio

El objeto del contrato de arrendamiento está determinado por una doble composición: el local y la empresa que está instalada y se desarrolla en dicho local, con todos los elementos indispensables para la continuación del negocio. Está regulado principalmente en el contrato que las partes celebren. Supletoriamente, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por supuesto, por el Código Civil (CC). Normalmente, la regulación principal se encuentra en el contrato entre las partes.

Regulación según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Título III regula los «arrendamientos para uso distinto del de vivienda». Aquí se encuadraría el uso del local para una empresa, que incluye el arrendamiento del local más el arrendamiento de parte de la empresa (según los artículos 29 a 35 de la LAU). El artículo 43 de la LAU establece: «se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha ley».

La jurisprudencia ha establecido que cuando del contrato se desprende que se está arrendando un negocio en funcionamiento, o un negocio al que solo le faltan detalles accesorios para empezar a funcionar, se considera un arrendamiento de industria. Este tipo de arrendamiento no se somete primordialmente a la legislación de arrendamientos urbanos, sino a los pactos entre las partes, por lo que el contrato debe ser mucho más concreto.

Régimen Aplicable Específico

El régimen aplicable es, fundamentalmente, el contrato entre las partes. Si este permite la aplicación supletoria de alguno de los artículos 29 a 35 de la LAU, se aplicarán; de lo contrario, no. Es importante destacar que para estos arrendamientos no se aplica el régimen de protección específico del arrendamiento de vivienda.

Obligaciones de las Partes

Es crucial precisar en el contrato si se aplican o no los artículos 29 y siguientes de la LAU, y detallar las siguientes obligaciones:

Obligaciones del Arrendador

• Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada.
• Realizar las reparaciones extraordinarias necesarias.
• Cumplir con la obligación de no competir, con los límites establecidos (temporales, geográficos y de actividad).

Obligaciones del Arrendatario

• Pagar la renta en los términos convenidos.
• No modificar el destino del negocio.
• Cumplir con el deber de conservación de la maquinaria y elementos del negocio, manteniéndolos en buen estado (no necesariamente en el mismo estado inicial, pero sí funcional). Las mejoras introducidas suelen quedar en beneficio del bien arrendado, salvo pacto en contrario.

Subarriendo y Cesión del Contrato

En principio, el subarriendo generalmente no se permite sin el consentimiento del propietario. Sin embargo, en el caso de arrendamiento de local de negocios o empresa, el artículo 32 de la LAU establece que el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Aunque no se necesite el consentimiento, el arrendador tiene derecho a elevar la renta al nuevo arrendatario o cesionario. No obstante, las partes pueden pactar en el contrato que, en caso de subarriendo o cesión, no se incremente la renta.

Es conveniente precisar detalladamente en el contrato todas estas condiciones, incluyendo las relativas al subarriendo y la cesión, para evitar futuras disputas.