1. Pretensión — Pretensión 1ª

Para responder a esta cuestión, es fundamental tener en cuenta dos preceptos contenidos en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955. Aunque es un reglamento o una disposición normativa bastante antigua y, por supuesto, preconstitucional, fue declarado vigente por la disposición adicional primera del Real Decreto de 6 de octubre de 1977, y no ha sido hasta la presente, ni derogada ni sustituida por otra normativa.

El primero de estos preceptos es el art. 10 del Reglamento citado, que dice: «los actos de las corporaciones locales por lo que se intervenga en la acción de los administrados producirán efectos entre la corporación y los sujetos a cuya actividad se refiera, pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre este y las demás personas».

El otro precepto es una concreción del anterior, que todavía deja más claro cuál es el efecto que producen, en el ámbito de las relaciones jurídico-privadas, las licencias administrativas. El art. 12 dice: «las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros».

Consecuencias de la neutralidad administrativa

Con estos dos preceptos, lo que nos dice el reglamento es que la Administración se declara estrictamente neutral ante los eventuales conflictos que en el Derecho privado puedan surgir entre el peticionario de la licencia y terceras personas que resulten lesionadas en sus derechos privados por el ejercicio de la actividad autorizada por dicha licencia. De esta declaración de estricta neutralidad de la licencia administrativa podemos extraer dos consecuencias:

• Que la concesión de la licencia no impone a los sujetos privados o particulares, cuando mediante la actividad autorizada se les lesionen sus derechos de orden privado, la carga de litigar contra la Administración que concedió la licencia, porque el conflicto no es con ella, sino con el peticionario de la licencia que ha lesionado su derecho.
• Que la concesión de la licencia no afecta ni daña el derecho de propiedad ni su protección. Por lo tanto, quien resulte lesionado en ese derecho de propiedad por la actividad autorizada o la licencia conserva todas las acciones para la defensa de su derecho de propiedad.

El art. 5 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), de 6 de noviembre de 1999, impone a toda persona que quiera proceder a una obra la obligación de contar con la licencia de obra. El objeto de la licencia de obra es comprobar que el proyecto técnico de la obra que se va a materializar se ajusta a la legislación vigente y al planeamiento urbanístico; además, que ese proyecto ha sido redactado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero… depende del caso). Lo que no tiene que comprobar la Administración porque no es su competencia es si esto afecta a derechos privados de los particulares; solo tiene que ver si se cumple la normativa vigente y si no va a afectar a intereses generales o públicos.

La Administración deberá comprobar que la construcción se va a realizar en un suelo autorizado (no agrario, no forestal…), pero también comprobará que el edificio cumple con los requisitos que establece el art. 3.1 LOE y que desarrolla el Código Técnico de la Edificación, cumpliendo con los requisitos de edificabilidad, contando con rampas para personas con movilidad reducida, que se responda a la seguridad y a la habitabilidad, y que exista resistencia frente a movimientos sísmicos. La Administración no tiene que atender a si el sujeto es o no propietario del suelo porque no tiene competencia para ello. Habría que acudirse a la jurisdicción civil (interdicto si posee en un año o, después, acción reivindicatoria).

Si comprueba que no se ha respetado la distancia del art. 582 CC, que interponga la acción negatoria porque no existe la servidumbre de luces y vistas y tendrá que cerrar esos huecos.

El derecho de propiedad y, en general, los derechos reales sobre inmuebles no requieren para que nazcan de la inscripción en un registro público (Registro de la Propiedad); por lo tanto, la Administración en dicho caso no tendría posibilidad de saber si el sujeto es o no dueño del suelo porque hay escritura privada o incluso escritura pública que cambia la realidad extrarregistral con lo que figura inscrito. Lo mismo ocurre con la servidumbre: la Administración no tiene que saber si existe esa servidumbre de luces y vistas.

El art. 582 CC no está obligado a investigar estas situaciones porque no afectan al interés público, sino que se tratan de relaciones jurídico-privadas. Esto sucede igualmente con otras situaciones de licencia aparte de en este caso de la construcción.

Los dos preceptos dejan muy claro que la Administración se mantiene neutral en estos conflictos de Derecho privado.

La primera pretensión no prosperará porque la Administración no tiene que comprobar si existen esos derechos privados, solo si se ven perjudicados intereses públicos generales.

Para verificar que la licencia de obra está ajustada a la legislación vigente y que ha sido redactada por un técnico superior, habrá que pedir otra licencia, la de primera ocupación.

Pretensión 2ª

En nuestro ordenamiento jurídico no existe ninguna prohibición de que alguien, al construir, levante una pared en el mismo límite de la finca colindante. Lo único que sí prohíbe el art. 582 CC es que, si en esa pared se abren huecos, ventanas o balcones, entonces solo podrá hacerlo a dos metros de distancia si son vistas rectas al límite con la finca colindante y a 60 cm si son vistas oblicuas (si hay que mirar de lado). Solo admite, cuando se construye la pared en el mismo límite de la finca colindante por el art. 581 CC, las llamadas luces o huecos de tolerancia que, según este precepto, solo pueden ser abiertos a la altura o bien de los techos o de las carreras, y no pueden ser mayores de 30 cm cuadrados, debiendo además tener reja al exterior y rejilla metálica remetida en el interior del hueco.

La finalidad que persigue la pretensión del art. 582 CC de no abrir huecos no es evitar que quien construye en el límite con la finca colindante reciba luz en las habitaciones o en las dependencias que existan en la pared con la finca colindante, sino evitar que existan vistas, lo que significa una intromisión ilegítima en la vida del vecino. Se establecen determinados requisitos para impedir una intromisión. Luego, lo que establece el art. 582 CC —la prohibición de abrir huecos, ventanas o balcones si no se construye la pared a una distancia superior a los dos metros— es una relación de vecindad, no es una servidumbre, y las relaciones de vecindad son límites al derecho de propiedad, por lo que forman parte de su contenido ordinario; por eso tienen carácter recíproco entre los dos vecinos, que tienen que guardar la misma distancia entre ambas fincas, porque lo que persigue el legislador es coordinar derechos de propiedad de fincas colindantes para que ambos gocen del uso y disfrute de sus viviendas.

Habría una relación de servidumbre si uno puede hacerlo a una distancia superior a los dos metros y el otro propietario de la finca no puede. Una finca le presta un servicio a otra. Hay una limitación del derecho de propiedad del predio sirviente por el predio dominante. Si uno de ellos queda exonerado de guardar esta distancia es porque tiene una servidumbre; hay un derecho real que grava una finca en beneficio de otra.

Se pide al tribunal que aplique la doctrina de la accesión invertida para no tener que cerrar y dejar sin luces 24 habitaciones, mediante la cual se obligue al propietario de la finca colindante a comprar la franja para cumplir con el requisito de los dos metros del art. 582 CC. Esta pretensión es preferible a que haya venta forzosa para evitar que 24 habitaciones queden privadas de luz porque haya que cerrar dichas ventanas.

La doctrina de la accesión invertida es de construcción jurisprudencial: el Tribunal Supremo (TS) alegó que existe una laguna legal en nuestro ordenamiento para el caso en el cual quien construye ocupa parte de su terreno pero la construcción invade parte del terreno de la finca colindante extralimitándose. Si se dan una serie de requisitos, en vez de aplicar el principio general de que el dueño del terreno invadido pueda decidir exigir la restitución o la compra del terreno invadido, el constructor tenga el derecho a comprar esa franja actuando siempre con buena fe. Esta es la única situación de la accesión que no está regulada en el Código Civil porque éste solo regula cuando la construcción se hace en suelo ajeno, pero no regula cuando se hace en suelo propio y parte en suelo ajeno.

Esta pretensión, en principio, podría resultar justa, pero no puede prosperar por dos razones jurídicas, con independencia de que sean justas o injustas:

1. Porque el TS ha declarado que la doctrina de la accesión invertida tiene carácter excepcional, ya que se basa en el principio opuesto al que informa la regulación de la accesión en nuestro Código Civil, recogido en el art. 358 («superficies solo cedit»), pero el TS lo aplica al contrario («solo superficies cedit»). En este caso, el TS, en vez de aplicar el principio de la accesión (general), aplica el contrario amparándose en que esta situación no está regulada en el Código Civil y porque es más idónea. Las normas que con carácter general regulan una situación de manera distinta al principio general, ya sean creaciones jurisprudenciales que, al regular una situación lagunosa, lo hacen aplicando el principio contrario al que rige para esa situación general regulada en el Código Civil, solo pueden ser interpretadas de forma estricta. Siempre se ha dicho que la excepción es la concesión de un privilegio por una situación especial o privilegiada para alguien respecto a la regla general que se le aplica a los demás; de ahí que lo excepcional sea odioso por romper el principio de igualdad. Debe interpretarse restrictivamente para que la excepción no se convierta en la regla general. Los tribunales no pueden legislar, solo interpretar. En base a esta doctrina del TS, se tienen que dar para que se aplique la doctrina de la accesión invertida todos los requisitos señalados:
   • a) Que haya una construcción extralimitada, que se invada suelo ajeno: en este caso, no se invade suelo ajeno.
2. Pero el argumento todavía más contundente y poderoso jurídicamente para negar esta pretensión es que el art. 117.1 CE impone a los jueces la sumisión al imperio de la Ley, por lo que, si existe una norma legal que resuelva el conflicto en la que encaja perfectamente el supuesto que lo ha creado, los jueces tienen que aplicarla; en nuestro caso el art. 582 CC. La consecuencia o sanción que se deriva de no respetarla es que se deben cerrar los huecos. El juez no puede dejar de aplicar esta norma a través de otra que él invente porque considere que la solución recogida en la norma es injusta; si hace esto, incumple el artículo 117, invadiendo competencias del poder legislativo. Se estaría extralimitando de sus funciones y ello no está permitido.

En este caso no hay laguna legal y el propio TS advierte que la doctrina de las construcciones extralimitadas solo se puede aplicar cuando existen éstas. Por otra parte, tampoco se puede obviar que esta solución podría considerarse como una expropiación forzosa y los jueces no están legitimados para expropiar; solo puede hacerlo la Administración pública cuando hay un interés público.

2 a) ¿Qué requisitos deberá cumplir?

El demandado, puesto que no puede evitar que se cierren esos huecos como mal menor —ya que tiene que quedar privado de vistas—, ¿podrá evitar quedarse sin luz con material translúcido y no opaco?

Ratio: el art. 582 CC, con esa exigencia de que si se abren huecos su finalidad es evitar intromisiones ilegítimas del derecho a la intimidad de los vecinos de las fincas colindantes, es decir, evitar vistas. No habría ningún inconveniente para que, cumpliendo la ratio, sí pueda recibirse luz en dicha habitación; por lo tanto, no se vulneraría la finalidad del precepto. Interpretación teleológica: admitida en el art. 3.1 CC, junto a la interpretación literal o gramatical, histórica, sistemática y sociológica.

En base a esto, el TS ha admitido que se puedan cerrar esos huecos con material translúcido porque no estaría entonces vulnerando la prohibición del art. 582 CC, pero estableciendo dos requisitos:

1. Que dicho material translúcido sea resistente y sólido, de tal manera que no presente un índice de fractura que permita conceptuarlo como frágil.
2. Que pueda recibir luz a través del material translúcido y que este no permita ver a través de él formas nítidas, sino tan solo sombras informes; que no se pueda, en definitiva, determinar lo que se está viendo a través de ese cristal porque lo que se ve es una simple sombra o bulto, sin saber de qué se trata.

Además, debería concurrir un tercer requisito que no ha mencionado el TS y es que no sea posible abrir para tener vista ese material translúcido, es decir, que no cuente con ningún mecanismo de apertura (ni bisagras, ni hojas…). Si no se impidiera la apertura, se podría vulnerar la finalidad de que no se tengan vistas a la finca colindante (salvo que haya vigilancia permanente).

b) ¿Produciría efectos de adquisición por usucapión de la servidumbre de luces y vistas?

Los arts. 537 y 539 CC solo admiten que puedan adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes. El art. 532 CC define qué ha de entenderse por servidumbre continua y por servidumbre aparente:

• Continua: cuando la obtención del servicio que presta no exige de una actividad humana; y esto sucede con la de luces y vistas.
• Aparente: cuando existe un signo externo que evidencia su existencia; esto también ocurre con la de luces y vistas mediante la ventana, hueco o balcón.

Por tanto, la servidumbre de luces y vistas podrá ser adquirida por usucapión porque es continua y aparente. Si se cierran estas ventanas con material translúcido, los huecos de las ventanas siguen existiendo (signo aparente de servidumbre) y podría cambiarse finalmente ese material translúcido por uno que no lo sea. El TS ha declarado, para evitar esto, que a todos los efectos —incluso para poder adquirir por usucapión la servidumbre de luces y vistas— debe considerarse como no aparente (como si no existiera un signo externo que permita calificar la servidumbre de aparente, como si se tratara de un muro ciego, un tabique de ladrillos).