Límites y Limitaciones en el Derecho de Propiedad: Deberes del Propietario

1. Concepto

Por límite se entiende aquellas restricciones que definen la propiedad, el esquema típico de la misma. Por el contrario, las limitaciones suponen el contenido de la propiedad, pero dentro de un ámbito más restringido que el típico y normal.

Se entienden como límites las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del propietario. Las limitaciones son aquellas que tienen lugar concurriendo muchas causas y que pueden reducir en determinados casos el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa.

2. Diferencias entre Límite y Limitación

• El límite, a diferencia de la limitación, no representa un gravamen para los diversos propietarios.
• Los límites no suponen disminución del patrimonio de quien los sufre, a diferencia de la limitación.
• Los límites no sacrifican el interés de un sujeto en relación a otro, sino que coordinan los intereses de todos para el bien común, operando en ventaja de todos.
• Características esenciales de los límites son la generalidad y la igualdad. La limitación, por el contrario, se establece en casos singulares y supone una desigualdad respecto al contenido normal del derecho de propiedad.
• El límite es connatural al derecho de propiedad. La limitación, por el contrario, es un acto especial relativo a la cosa en cuestión.
• El límite no es necesario probarlo porque es la propia ley la que lo establece. La limitación, por el contrario, es necesaria probarla, pues la propiedad se considera libre de cargas y gravámenes.

3. Clases de Límites

Los límites se clasifican en: intrínsecos (connaturales al derecho de propiedad), límites en interés privado (como las relaciones de vecindad y los derechos reales de adquisición) y límites en interés público (que son diversos).

3.1. Límites Intrínsecos

A. El Abuso del Derecho

La teoría del abuso del derecho, aplicada a la propiedad, viene a recortar el poder omnipotente que se le otorgaba al propietario en el liberalismo. Nuestro Código Civil (CC), hasta su reforma, no contenía una regulación expresa del abuso de derecho.

Para el Tribunal Supremo (TS), se llega al ejercicio abusivo de un derecho tanto a través del criterio subjetivo como del objetivo. Así, habrá abuso del derecho si el daño ocasionado se hace con la intención de perjudicar, o sencillamente sin un fin serio o legítimo (criterio subjetivo), o por anormalidad en el ejercicio del derecho (criterio objetivo).

B. El Ius Usus Inocui (Derecho de Uso Inocuo)

Podemos definirlo como el derecho a aprovechar una cosa ajena, usándola por su utilidad, sin que el dueño sufra perjuicio. Parte de la doctrina considera que el ius usus inocui no está supeditado a la tolerancia del propietario. Tolerancia significa la acción de tolerar, permitir cosas sin consentirlas expresamente, que quizás suponen un perjuicio económico para el propietario.

3.2. Límites de Interés Privado

A. Las Relaciones de Vecindad

Concepto: La existencia de predios colindantes puede dar lugar a problemas, ya que el ejercicio del derecho de propiedad por cada uno de sus titulares puede interferir en el fundo ajeno. Por ello, la vecindad impone a los propietarios límites recíprocos.

Bajo el término de relaciones de vecindad se hace referencia al conjunto de normas y principios a través de los cuales se trata de limitar el ejercicio del derecho de propiedad.

B. Derechos Reales de Adquisición Preferente Establecidos por la Ley

Son el tanteo y el retracto, que conceden a sus titulares preferencia para adquirir una cosa cuando su propietario decide enajenarla. En este sentido, son límites a la facultad del propietario de disponer libremente de la cosa objeto de su derecho.

C. La Medianería

Son medianeros aquellos elementos que separan dos fundos contiguos cuando están situados en la misma línea divisoria de ambos.

El Código Civil (CC) la califica impropiamente como servidumbre, aunque se ha considerado que el elemento medianero es una comunidad de los propietarios de los fundos contiguos. La mayoría de los autores consideran que la medianería otorga a cada uno de los titulares de los fundos vecinos la propiedad exclusiva de la parte del elemento situada en su fundo.

3.3. Límites en Interés Público

Son numerosos y están recogidos en las leyes especiales, afectando a las propiedades especiales. Ejemplos incluyen la Ley de Aguas y la Ley de Costas.