El Derecho de Propiedad: Concepto y Naturaleza Jurídica

El derecho de propiedad es uno de los pilares fundamentales del ordenamiento jurídico por su importancia y trascendencia. En el mundo jurídico, se usan dos palabras, propiedad y dominio, con un significado semejante.

La palabra propiedad, en su sentido amplio o general, indica toda relación de pertenencia o titularidad sobre un objeto. Con un matiz más restrictivo, se identifica con la titularidad o pertenencia referida solo a cosas corporales. Y, limitando aún más el sentido de propiedad, puede emplearse como equivalente al señorío pleno sobre cosas corporales.

Naturaleza Jurídica de la Propiedad

La propiedad se caracteriza por las siguientes notas:

• Es un derecho subjetivo de naturaleza real porque atribuye a su titular un poder inmediato y directo.
• Atribuye a su titular un poder que puede ejercitarse frente a todos los individuos (erga omnes).
• El contenido de ese poder se integra, en principio, por una serie ilimitada de facultades de las cuales el titular puede desprenderse temporalmente, concediendo un derecho a otra persona.
• No obstante, este carácter ilimitado está sometido a limitaciones, a menudo derivadas de la colisión con otro derecho de propiedad perteneciente a otros titulares.

Configuración Legal del Derecho de Propiedad

Tres normas jurídicas constituyen la normativa básica del derecho de propiedad:

• El artículo 348 del Código Civil, que establece: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes».
• El artículo 349 del Código Civil, que complementa la posición del propietario al disponer que «Nadie podrá ser privado de su propiedad, sino por autoridad competente».
• El artículo 33 de la Constitución Española, que proclama:
  1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  2. La función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes.
  3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El criterio que sigue la Constitución Española lleva aparejado para el derecho de propiedad una esfera de protección inferior a la que tienen los derechos fundamentales.

Concepto y Caracteres del Derecho de Propiedad

Definimos el derecho de propiedad como el derecho subjetivo de naturaleza real que atribuye a su titular el más completo y variado conjunto de facultades, oponibles a terceros, de duración perpetua o indefinida. La propiedad es:

• Un derecho real pleno, que atribuye a su titular un conjunto de poderes ilimitados.
• Atribuye a su titular un poder exclusivo, lo que permite a su titular impedir que otras personas obstaculicen su goce.
• Es un derecho de duración perpetua, en el sentido de que no está sujeto a su vigencia a limitaciones temporales. Esta característica tiene excepciones.
• El ejercicio por el propietario de las facultades que integran su contenido viene limitado por la subordinación de su interés privado o particular al general o colectivo.

Tipos de Propiedad

Una de las notas específicas actuales del derecho de propiedad es la gran variedad de formas en las que se manifiesta, haciendo referencia tanto a los sujetos del derecho como al objeto.

Por los Sujetos Titulares del Derecho

• Por el carácter del titular:
  • Propiedad pública: cuando el titular es el Estado o alguno de los entes públicos.
  • Propiedad privada: cuando el sujeto es un particular (persona física o jurídica), una sola o varias.
• Por la distribución de las facultades: Se refiere a la distribución de las facultades que integran el derecho de propiedad entre varias personas.

Por el Objeto sobre el que Recae el Poder del Titular

Hoy se acepta que el objeto de la propiedad lo son tanto las cosas corporales como los bienes inmateriales, energías, propiedad industrial o intelectual.

Por las Facultades del Propietario

Es posible distinguir la propiedad plena, sin límites, de la propiedad limitada, que supone que alguna de esas facultades pertenece temporalmente a otra persona.

Límites del Derecho de Propiedad

El conjunto de facultades que integra el derecho de propiedad no puede ser ejercitado por el propietario de forma absoluta. Al contrario, está supeditado o condicionado por el respeto a unos límites. Bastaría con expresar que el ejercicio del derecho de propiedad está supeditado a que se haga un uso conforme a las reglas de la buena fe y que nunca puede implicar un uso abusivo.

Con la palabra límites se alude a las restricciones comunes; así, todo propietario de una finca urbana deberá adecuar su actuación a las mismas reglas que se imponen al resto de los propietarios. Por el contrario, las limitaciones son restricciones a ese contenido ordinario de la propiedad que surgen en razón de circunstancias concretas.

Tanto los límites como las limitaciones pueden obedecer a la propia esencia o naturaleza del tipo concreto de propiedad, a razones de interés público o general, o a interés privado del propio titular del derecho de propiedad, como serían las prohibiciones de disponer.

Límites en el Ejercicio del Derecho de Propiedad Derivados de la Naturaleza del Objeto

Son los siguientes:

• Los actos de emulación: Se designan con esta expresión aquellos actos que el propietario realiza sin reportarle utilidad alguna y con la exclusiva finalidad de dañar a terceros. Por ello, carecen de efectos jurídicos y están sancionados con la nulidad.
• El ius usus inocui: Se refiere al uso que no perjudica al propietario, por ejemplo, entrar en la propiedad ajena para recoger frutos o leña que el propietario no tiene intención de utilizar. Parece más razonable considerar que estos actos tienen validez en la medida en que el propietario los consiente o tolera.

Límites Derivados de la Utilidad Privada

Principios clave:

Las Relaciones de Vecindad

Surgen entre los propietarios de fincas vecinas, donde el ejercicio de cada derecho puede afectar al de los restantes titulares. Normalmente, son relaciones recíprocas entre todos los propietarios vecinos. La sociedad industrial ha originado un incremento de actos que, en gran medida, afectan al ejercicio de la propiedad. Ante estos actos, como las inmisiones de gases y humos, surge la necesidad de determinar hasta dónde debe tolerar o consentir el propietario.

La jurisprudencia ha venido aceptando una regla según la cual el propietario debe soportar las inmisiones en la medida en que sean tolerables y consecuencia del uso normal.

Como manifestaciones positivas, pueden enumerarse las siguientes:

1. El deber de recibir las aguas que desde los predios superiores y por la sola obra de la naturaleza descienden.
2. La obligación de permitir el paso de materiales o el levantamiento de andamios necesarios para construir en una finca vecina.
3. La forma de construir tejados y cubiertas para evitar la caída de aguas en la finca vecina.
4. Las distancias entre las construcciones que se levantan en suelo propio en relación con el vecino.

La Medianería

Es la señal o signo de separación entre dos fincas vecinas, que puede estar señalizada por diversos signos. El Código Civil la configura como uno de los tipos de servidumbres legales. De la regulación positiva se desprende que la medianería no es una verdadera servidumbre, sino que establece una especie de comunidad de cada propietario sobre la parte del muro que da a su propiedad. Las reglas básicas son las siguientes:

1. La existencia de la medianería se regula por lo pactado entre las partes.
2. La medianería queda excluida cuando se acredite que el muro divisorio pertenece a uno solo de los propietarios.
3. Por el contrario, se presume, salvo prueba en contrario, su existencia.
4. Cada copropietario debe contribuir, en proporción a la extensión de su derecho, a los gastos de construcción o reparación del muro.
5. Cada propietario puede usar la pared medianera.
6. No se pueden abrir huecos o ventanas en la pared sin el consentimiento del otro.
7. La medianería se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y por la renuncia de uno de los propietarios.

Límites del Derecho de Propiedad por Causa de Interés General o Social

La mayoría de estos límites están establecidos en normas de derecho administrativo y consagran la subordinación del interés individual o particular del propietario a los intereses generales.

• Limitaciones a la propiedad de suelos o fincas urbanas: Afectan de modo especial a las condiciones y requisitos para edificar.
• Limitaciones a la propiedad de viviendas de protección oficial: Las restricciones más importantes del derecho del propietario se refieren a la fijación del importe máximo de la renta.
• Limitaciones a favor de las comunicaciones: Tienden a facilitar los diversos medios de transporte, la instalación del tendido eléctrico (imponiendo servidumbres de paso de cables o torres), o a favor de la navegación o del medio ambiente.
• Limitaciones en interés del patrimonio artístico, cultural o histórico: Distinguen entre bienes muebles e inmuebles, restringiendo su uso y, especialmente, su tráfico jurídico.
• Limitaciones a favor de la propiedad agraria y del medio ambiente: Establecen el régimen de las unidades mínimas de cultivo.
• Limitaciones a favor de la defensa o el interés nacional: Incluyen la requisa temporal de bienes en supuestos de catástrofe.