Contratos de Obra y Servicios en el Código Civil y Comercial: Aspectos Clave y Responsabilidades
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCC) regula de manera sistemática los contratos de locación de obra y de servicios, estableciendo un marco jurídico claro para las obligaciones y derechos de las partes involucradas. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes de estos acuerdos.
Contrato de Locación de Obra
Es aquel por el cual el contratista —actuando independientemente— se obliga en favor del comitente a realizar una obra material o intelectual mediante una retribución.
Obligaciones del Contratista (Art. 1256 CCC)
- Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada.
- Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida.
- Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos.
- Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer.
- Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.
Obligaciones del Comitente (Art. 1257 CCC)
- Pagar la retribución.
- Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio.
- Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo anterior.
Del mismo modo, el CCC enumera sistemáticamente los sistemas de contratación (ajuste alzado, coste y costas, unidad de medida), fijando una presunción iuris tantum: si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales (Art. 1262 CCC).
Destrucción de la Obra
Destrucción por Caso Fortuito (Art. 1268 CCC)
Si la obra se destruye antes de haber sido entregada, a pesar de ser el terreno del comitente (excepto mora de este último), el artículo 1268 otorga derecho al constructor, si este provee los materiales y realiza la obra en inmueble del comitente, a reclamar su valor y una compensación equitativa por la tarea efectuada.
Destrucción por Mala Calidad de los Materiales
La advertencia previa sobre la mala calidad de los materiales provistos por el comitente no exime al contratista de la pérdida de la remuneración pactada, aun cuando este haya advertido oportunamente dicha circunstancia al comitente. Estimamos que dicha modificación beneficia en exceso al dueño de la obra que, procurando maximizar su beneficio primero al proveer él mismo los materiales en vez de contratar la obra «llave en mano», no toma los recaudos sugeridos después, al ser advertido por el constructor.
Responsabilidad Post-Entrega por Ruina de la Obra
Siendo el contrato de locación de obra un acuerdo por el cual el locador se compromete a un opus (resultado), una vez finalizada la construcción no queda liberado, sino que sigue constreñido al aseguramiento del resultado alcanzado durante determinados plazos legales y, eventualmente, contractuales. La responsabilidad por ruina de la obra es la más gravosa que prevé el ordenamiento jurídico, por lo que resulta fundamental la delimitación precisa de su contenido.
Alcance de la Responsabilidad (Art. 1273 CCC)
El artículo 1273 establece que el constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor solo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista.
Extensión de la Responsabilidad Concurrente (Art. 1274 CCC)
De tal modo, en el artículo consecutivo (Art. 1274 CCC), superando el segundo dilema planteado en torno al carácter de la responsabilidad, se prevé su extensión concurrente entre el constructor y cualquiera de los siguientes:
- A toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual.
- A toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista.
- Según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.
En los artículos siguientes se mantiene el plazo de garantía de diez años desde la aceptación de la obra, situación que coincide con su recepción provisional, así como también la prohibición de dispensa o limitación de la responsabilidad por ruina.
Plazos de Garantía y Vicios (Art. 1272 CCC)
El artículo 1272 del CCC aborda los plazos de garantía:
- Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.
- Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, y no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, una vez aceptada la obra, el contratista:
- Queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes.
- Responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos.