Arrendamiento de Servicios

El Código Civil regula el arrendamiento de servicios junto con el arrendamiento de obras. En el arrendamiento de servicios, una de las partes (arrendatario) se obliga a prestar a la otra (arrendador) un servicio por un precio cierto. Este contrato es característico de los profesionales liberales.

Caracteres del Arrendamiento de Servicios

• Consensual: La forma solo tiene efectos probatorios.
• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
• No se convierte en real aunque el arrendador entregue al arrendatario algún tipo de documentación.

Objeto del Arrendamiento de Servicios

El objeto del contrato es la prestación de un servicio, es decir, una obligación de hacer, específicamente de actividad. A diferencia del contrato de obra, en la prestación de servicios se busca la realización diligente de una actividad, considerándose cumplida aunque no se consiga el resultado esperado.

Capacidad

Se requiere la capacidad general de obrar.

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Arrendatario (Prestador del Servicio)

• Realizar el servicio de manera personal, dado que el contrato se celebra atendiendo a las cualidades profesionales del arrendatario. Se puede pactar la realización del servicio por auxiliares o colaboradores, siempre bajo la vigilancia del arrendatario.
• La diligencia exigible no es la media, sino la derivada de su profesión, arte u oficio. Por ello, la negligencia se considera culpa.

Obligaciones del Arrendador (Quien Encarga el Servicio)

• Pagar la contraprestación. Esta obligación debe cumplirse incluso sin pacto expreso, ya que los colegios profesionales suelen tener tarifas establecidas que actúan como derecho dispositivo en ausencia de acuerdo.
• Poner al arrendatario en condiciones de realizar la prestación.

Duración

El arrendamiento de servicios puede concertarse sin tiempo fijo (indefinido), por tiempo determinado (temporal) o para una obra determinada. Están prohibidas las vinculaciones vitalicias.

Extinción del Contrato de Servicios

Se rige por las causas generales de extinción de las obligaciones, como la finalización del plazo, la realización del servicio o la imposibilidad de su realización. Específicamente, la muerte del arrendatario es causa de extinción, ya que el contrato se celebra en atención a sus cualidades profesionales (obligación infungible).

Arrendamiento de Obras

El Código Civil contempla el contrato de obra como una modalidad de arrendamiento. El artículo 1544 define el arrendamiento de obra como un contrato por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto. Las partes se denominan comitente (quien encarga la obra) y contratista (quien se obliga a ejecutarla).

Caracteres del Arrendamiento de Obras

• Es un contrato consensual.
• Genera obligaciones recíprocas.
• No exige ninguna forma para su validez, rigiendo el principio de libertad de forma.

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Contratista

• Realizar la obra de conformidad con lo acordado, actuando según lo estipulado en el contrato, las reglas de su profesión y sus usos. La impericia se considera culpabilidad.
• El contratista puede ejecutar la obra de forma total o fraccionada (“por piezas o medidas”).
• Las variaciones del proyecto inicial requieren la aprobación expresa del comitente.
• El establecimiento de un plazo de ejecución es habitual y susceptible de modificación posterior. Cualquier modificación del proyecto inicial implica la derogación expresa del plazo fijado.
• Entregar la obra o ponerla a disposición del comitente y, hasta ese momento, conservarla.

Obligaciones del Comitente

1. Pago del precio: El precio debe ser cierto. La fijación se realiza de las siguientes maneras:
   • Por ajuste a precio alzado: Realización de la obra por un precio global.
   • Por piezas o medidas: Señalamiento de un precio por unidad de obra.
   • Por administración o economía: El contratista compromete su actividad para la consecución de un resultado, adquiriendo materiales o mano de obra en nombre propio. El comitente suministra los materiales o mano de obra, y el contratista percibe un porcentaje sobre el costo real o una cantidad fija.
   El pago se realiza usualmente al producirse la entrega de la obra, salvo pacto o costumbre en contrario. Los pagos parciales no implican aceptación de lo hecho hasta ese momento y permiten al comitente negarse a recibir la obra si no se ha cumplido lo pactado. Si la obra se contrató por piezas o medida, el contratista puede exigir la recepción y pago por partes.
2. Recepción de la obra y responsabilidad por vicios ocultos: La conformidad implica un examen de la obra para verificar que se ajusta a lo pactado. Este examen se realiza en el tiempo pactado o, en su defecto, según los usos o la buena fe, en función de la naturaleza y complejidad de la obra. En obras complejas, se suele pactar una dualidad de recepciones (provisional y definitiva) con un lapso de tiempo entre ellas. La recepción provisional no libera al contratista de defectos, salvo pacto en contrario. La recepción definitiva libera al contratista de vicios que el comitente pudo o debió conocer. La recepción puede ser expresa (declaración de voluntad) o tácita (actos que implican aprobación, como el pago). La recepción libera al contratista de vicios aparentes, salvo ocultación dolosa. No libera de vicios ocultos, cuyo plazo de reclamación es de quince años.
3. Otras obligaciones: Poner al contratista en situación de hacer la obra, mediante la entrega de materiales, obtención de autorizaciones administrativas y mantenimiento en la pacífica posesión de los terrenos, indemnizándole de daños por oposición de terceros.

Riesgos en el Contrato de Obra

Antes de la entrega de la obra, si esta se destruye total o parcialmente por acontecimientos no imputables al ejecutor, se determina quién soporta el riesgo del precio y de los materiales.

• Si el contratista solo aporta su trabajo, pierde derecho a retribución, salvo morosidad en recibirla o si la obra se destruyó por mala calidad de materiales (previo aviso al comitente).
• Si los materiales los puso el contratista, sufre la pérdida antes de la entrega, salvo morosidad en recibirla.

Causas de Extinción del Contrato de Obra

Además de las generales de las obligaciones, se reconocen:

• Desistimiento unilateral del contratista.
• Muerte del contratista, si el contrato se realizó en atención a sus cualidades personales. En este caso, el comitente debe abonar a los herederos la proporción del precio por la obra ejecutada y los materiales preparados que le reporten beneficio.
• Imposibilidad de acabar la obra por causa independiente de su voluntad.

El comitente puede desistir por su sola voluntad, indemnizando al contratista por gastos, trabajo y utilidad.

Responsabilidad por Ruina de la Obra

La ruina implica defectos graves que amenazan la pérdida de la obra o la hacen inútil para su finalidad.

El artículo 1591 distingue:

• Vicios de la construcción: Responsabilidad del contratista.
• Vicios de la dirección y del suelo: Responsabilidad del arquitecto.

El contratista y el arquitecto responden de los daños y perjuicios si la ruina ocurre dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la construcción. La acción protectora de la propiedad se transmite al adquirente de la obra. La acción se ejerce contra el constructor y los técnicos en la medida de su imputabilidad, respondiendo solidariamente.