Caso Práctico: Conflicto de Vistas y Distancias en Propiedades Colindantes
Autor: D. Mariano Zarzalejos
Planteamiento del Caso: ¿Qué Pretensión Prosperará?
El supuesto de hecho del caso práctico se refiere a una situación en la que alguien, al construir en su finca, abre huecos en las paredes de dicha construcción con vista recta a la finca colindante, sin respetar las distancias establecidas en el artículo 582 del Código Civil (CC). Al hacerlo a una distancia inferior a los 2 metros, la propietaria de la finca colindante interpone una demanda para que se cierren esos huecos.
El artículo 582 CC exige una distancia mínima de dos metros para la apertura de vistas rectas a la finca vecina, a menos que se haya adquirido un derecho real de servidumbre de luces y vistas. La demandante, en este caso, interpone una acción negatoria de servidumbre ante la jurisdicción civil.
Resolución Judicial y Carga de la Prueba
El juez, ante esta situación, requerirá al demandado que cierre las ventanas. Si el demandado alega poseer un derecho que le permita mantenerlas abiertas (ya sea por adquisición voluntaria, usucapión u otra forma de adquisición), deberá probarlo. En caso de no poder demostrar la existencia de tal derecho, el juez dictará sentencia condenatoria favorable al demandante, ordenando el cierre de los huecos por incumplimiento de la prohibición establecida en el artículo 582 CC.
Análisis de las Pretensiones del Demandado
Primera Pretensión: Excepción de Falta de Legitimación Pasiva
La primera pretensión del demandado se centra en la excepción de falta de legitimación pasiva. Para fundamentar su defensa, se remite a dos preceptos contenidos en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado el 17 de junio de 1955:
- Artículos 10 y 12: Estos artículos establecen que la Administración Pública, concedente de la licencia para que un sujeto desarrolle una actividad, se declara estrictamente neutral frente a cualquier hipotético conflicto que en el orden privado pueda surgir entre un tercero y el sujeto peticionario de la licencia como consecuencia del ejercicio de la actividad que esa licencia autoriza.
Segunda Pretensión: Interpretación del Artículo 582 CC y los Huecos de Tolerancia
La segunda pretensión se refiere a la interpretación del artículo 582 CC, que establece una relación de vecindad como límite al derecho de propiedad para los propietarios de fincas colindantes, con la finalidad de proteger el derecho a la intimidad.
Excepcionalmente, cuando no se respetan esas distancias, el artículo 581 CC autoriza a quien construye la pared a abrir los denominados huecos de tolerancia. Estos son huecos abiertos a la altura del techo o del suelo, con una dimensión máxima de 30 centímetros en cuadro, provistos de reja de hierro remetida y red de alambre, con la única finalidad de recibir luz, pero no vistas, y sin posibilidad de asomarse a través de ellos.
Rechazo de la Segunda Pretensión por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo (TS) ha rechazado esta interpretación en sentencias más recientes, basándose en dos razones principales:
- Laguna Legal y Estricta Interpretación: En caso de construcción extralimitada, el Código Civil guarda silencio, existiendo una laguna legal. Al ser una situación excepcional, el TS ha declarado que la doctrina aplicable debe interpretarse de forma estricta, lo que implica que si no se cumplen todos los requisitos exigidos, no podrá aplicarse la accesión invertida.
- Principio de Sumisión de los Jueces a la Ley (Art. 117.1 CE): El artículo 117.1 de la Constitución Española (CE) establece el principio de sumisión de los jueces al imperio de la ley. Si existe una norma que regula y resuelve el conflicto planteado, como el artículo 582 CC, el juez está obligado a aplicarla. El supuesto de hecho es claramente subsumible en esta norma; si se ha incumplido, la sanción es el cierre de los huecos. El juez no puede aplicar una solución distinta, dejando de aplicar o derogando de facto la norma, ya que esto violaría uno de los pilares del Estado de Derecho: la división de poderes, actuando el juez como legislador. Por lo tanto, esta segunda pretensión tampoco prosperaría, en base a estos dos preceptos y al principio de sumisión de los jueces a la ley.
Alternativas al Cierre de Huecos: Uso de Material Traslúcido
De no prosperar la reconvención de D. Mariano, ¿podría evitar el cierre de los huecos de las ventanas instalando en ellas material traslúcido? En caso afirmativo: ¿qué requisitos deberá cumplir?
El Tribunal Supremo ha interpretado que no se viola el artículo 582 CC cuando, sin respetar la distancia establecida, se utiliza material traslúcido en la construcción de la pared, ya sea en su totalidad o en parte. Para que esto sea válido, deben cumplirse tres requisitos esenciales:
- El material traslúcido debe ser sólido y resistente.
- El material no debe impedir el paso de la luz, pero tampoco debe permitir la visión de formas nítidas, sino, en todo caso, de sombras informes.
- Estas ventanas con material traslúcido no deben poder abrirse, es decir, deben permanecer permanentemente cerradas sin posibilidad de apertura desde el interior de la habitación. De lo contrario, se facilitaría la violación del derecho a la intimidad.
Adquisición por Usucapión de la Servidumbre de Luces y Vistas
¿Produciría efectos de adquisición por usucapión de la servidumbre de luces y vistas?
El Tribunal Supremo ha declarado que todos los huecos o ventanas cubiertos o cerrados con material traslúcido deben considerarse como muros opacos o paredes ciegas. En consecuencia, no constituyen un signo aparente que permita la adquisición de la servidumbre de luces y vistas por usucapión.